ZNALECKÝ POSUDEK č. 5648/92/13 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 6 s příslušenstvím v obci Jáchymov, okres Karlovy Vary Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Nejdku 13.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 6 s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Náměstí Republiky 6 362 51 Jáchymov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Jáchymov Katastrální území: Jáchymov Počet obyvatel: 2 958 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: Obdobné nemovitosti jsou v lokalitě velice obtížně obchodovatelné, trh s nemovitostmi v Jáchymově dlouhodobě stagnuje, v lokalitě není o nemovitosti zájem zejména z důvodu většího počtu sociálně nepřizpůsobivého obyvatelstva v okolí oceňované nemovitosti. Vzhledem k této skutečnosti je provedena úprava koeficientu prodejnosti. 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.6.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 1843 k.ú. Jáchymov ze dne 14.3.2013 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - projektová dokumentace (půdorysy podlaží) z 02/1994 zpracovaná Ing. Jaroslavem Mifkem pro provedení protiradonového opatření z archivu stavebního úřadu v Jáchymově - stavební povolení č.j. výst./331/217/94/kj ze dne 7.3.1994 pro provedení protiradonového opatření z archivu stavebního úřadu v Jáchymově - kolaudační rozhodnutí č.j. výst/1808/1107/96/kj ze dne 20.1.1997 po provedeném protiradonovém opatření z archivu stavebního úřadu v Jáchymově - souhlasné sdělení č.j. 1428/625/87/KJ ze dne 17.8.1987 ke stavebním úpravám domu č.p. 6 (fasáda, oprava ÚT, koupelna, výměna dveří, podlah) z archivu stavebního úřadu v Jáchymově - údaje o stáří domu z archivu stavebního úřadu v Jáchymově - dostupné výměry zjištěné na místě - nabídkový list RK Dům realit na oceňovaný RD 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Jáchymov z listu vlastnictví č. 1843 ze dne 14.3.2013 je vlastníkem st.p.č. 229 o výměře 259 m 2 vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, p.p.č. 279 o výměře 86 m 2 vedené v KN jako zahrada a objektu bydlení č.p. 6 na st.p.č. 229, Černý Dominik, Náměstí Republiky 6, 36251 Jáchymov. - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníka, nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, znalecký posudek je proveden na základě vnější prohlídky domu a informací získaných z archivu stavebního úřadu v Jáchymově. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňován je vnitřní řadový rodinný dům č.p. 6 se st.p.č. 229 a s p.p.č. 279 k.ú. Jáchymov situovaný v ulici Náměstí Republiky v obci Jáchymov. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, na veřejný vodovod, na kanalizaci, možnost napojení na plynovod v místě není. Nemovitost je přístupná ze zpevněné komunikace. 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. Znalecký posudek B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p. 6 b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 229 k.ú. Jáchymov b 2 ) P.p.č. 279 k.ú. Jáchymov a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p. 6 Popis Zděný vnitřní řadový rodinný dům č.p. 6 obsahuje dle PD v archivu stavebního úřadu dvě nadzemní podlaží a půdní prostor. Dle PD je v 1. NP garáž, chodba, kotelna, dílna, komora, pokoj a sklep, v 2. NP je chodba, kuchyň, koupelna a 4x pokoj, nad 2. NP je půdní prostor. Provedení a vybavení RD nebylo možno vzhledem k neumožnění prohlídky zjistit, popis vychází z viditelných vnějších konstrukcí a předpokládaného vnitřního provedení. - 3 -
Základy bez izolací proti zemní vlhkosti, podlahy v 1. NP s izolacemi, svislé konstrukce zděné zřejmě ze smíšeného zdiva, stropy rovné, střecha sedlová, krytina z falcovaného plechu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu bez žlabů a svodů, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky hrubé, uliční strana v 1. NP s keramickým obkladem, schody kamenné, dveře hladké, okna plastová s izolačními dvojskly, podlahy betonové, z dlažeb a dřevěné, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a třífázová, rozvod studené vody, bojler, kanalizace od všech zařizovacích předmětů, hygienické vybavení standardní. Dle zjištění v archivu stavebního úřadu byl RD postaven v roce 1873, v roce 1987 byla provedena částečná rekonstrukce, v letech 1994-1997 bylo provedeno protiradonové opatření, asi v roce 2005 výměna oken. Ke dni ocenění vykazuje RD zanedbanou údržbu, fasádní omítky jsou narušené, krytina zkorodovaná, lze předpokládat vlhkost zdiva 1. NP. Vzhledem ke zjištěnému a předpokládanému stavebnětechnickému stavu je předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou, analytická metoda není provedena z důvodu neumožnění prohlídky domu a nemožnosti posouzení opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Obdobné nemovitosti jsou v lokalitě velice obtížně obchodovatelné, trh s nemovitostmi v Jáchymově dlouhodobě stagnuje, v lokalitě není o nemovitosti zájem zejména z důvodu většího počtu sociálně nepřizpůsobivého obyvatelstva v okolí oceňované nemovitosti. Vzhledem k této skutečnosti je provedena úprava koeficientu prodejnosti. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6220 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4354 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 10,65*11,60+6,85*5,25+5,3*6,00 = 191,30 2. NP 10,65*11,60+6,85*5,25 = 159,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 191,30 m 2 3,50 m 2. NP 159,50 m 2 3,70 m - 4 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (10,65*11,60+6,85*5,25)*3,50+5,3*6,00*2,80 = 647,30 m 3 2. NP (10,65*11,60+6,85*5,25)*(3,70) = 590,16 m 3 zastřešení (10,65*11,60+6,85*5,25)*(0,80+2,10/2) = 295,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1. NP NP 647,30 m 3 2. NP NP 590,16 m 3 zastřešení Z 295,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 532,54 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bez izolací proti zemní vlhkosti P 100 2. Zdivo smíšené P 100 3. Stropy s rovnými podhledy S 100 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina falcovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech bez žlabů a svodů P 100 7. Vnitřní omítky štukové S 100 8. Fasádní omítky hrubé P 100 9. Vnější obklady keramické obklady S 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody kamenné S 100 12. Dveře hladké S 100 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem N 100 14. Podlahy obytných místností dřevěné P 100 15. Podlahy ostatních místností betonová mazanina P 80 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 20 16. Vytápění ústřední topení s kotlem na TP S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod ano S 100 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů S 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák S 100 24. Vnitřní vybavení běžné vybavení S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní krb S 100 Část [%] - 5 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo P 22,30 100 0,46 10,26 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce P 0,80 100 0,46 0,37 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky P 3,10 100 0,46 1,43 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 80 0,46 0,40 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 20 1,00 0,22 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 82,67 Koeficient vybavení K 4 : 0,8267 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8267 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4354 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 678,13 Plná cena: 1 532,54 m 3 * 1 678,13 Kč/m 3 = 2 571 801,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 140 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 190 roků - 6 -
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 140 / 190 = 73,684 % - 1 895 006,11 Kč Rodinný dům č.p. 6 - zjištěná cena = 676 795,24 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 229 k.ú. Jáchymov Popis Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 28 odst. 1 a 2 vyhlášky. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je situován v souvisle zastavěné části města, je pro zástavbu vhodný, je provedena úprava ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4354 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1460 0,4354 42,00 663,40 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 stavební 229 259,00 663,40 171 820,60 Stavební pozemek - celkem 171 820,60 St.p.č. 229 k.ú. Jáchymov - zjištěná cena = 171 820,60 Kč b 2 ) P.p.č. 279 k.ú. Jáchymov Popis Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zahrada u RD, tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem a stavbou RD, ocenění je provedeno dle 28 odst. 5 vyhlášky. - 7 -
Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek je situován v souvisle zastavěné části města, je pro zástavbu vhodný, je provedena úprava ceny dle přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4354 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 500,- 0,40 2,1460 0,4354 42,00 265,36 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 5 pozemková 279 86,00 265,36 22 820,96 Stavební pozemek - celkem 22 820,96 P.p.č. 279 k.ú. Jáchymov - zjištěná cena = 22 820,96 Kč B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti : Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Rodinný dům Rodinný dům v obci Jáchymov v ulici Třída Dukelských hrdinů, užitná plocha 289 m 2, zastavěná plocha 181 m 2, RD po celkové rekonstrukci v roce 2009 899 000 Kč (3.110,- Kč/m 2 ) Nabídka RK MGH - CONSULT, spol. s r.o. - 8 -
Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům v obci Jáchymov v ulicináměstí Republiky, užitná plocha 250 m 2, zastavěná plocha 163 m 2,Dům je v původním udržovaném stavu. K domu náleží zahrada za domem, kolna a malý sklep. Dům má protiradonová opatření, dvě koupelny, vytápění kotlem na tuhá paliva a prostornou půdu Rodinný dům v obci Jáchymov v ulici Mathesiova, užitná plocha 140 m 2, zastavěná plocha 80 m 2, Dům je po kompletní rekonstrukci střechy, koupelny, jinak je dům udržovaný. Nová okna, topenielektrika Rodinný dům v obci Jáchymov, užitná plocha 180 m2. Základy domu jsou kamenné a betonové, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová. Dům má dvě nadzemní podlaží. V 1.PP je garáž a kotelna, v 1.NP je vstupní zádveří, chodba, kuchyně, jídelna, obývací pokoj s krbem, koupelna a WC, 2.NP tvoří chodba, čtyři pokoje a komora. K domu patří garáž, která je přístupná přímo z ulice 699 000 Kč (2.796,- Kč/m 2 ) 995 000 Kč (7.107,- Kč/m 2 ) 1290 000 Kč (7.166,- Kč/m 2 ) Nabídka RK Dumrealit.cz Nabídka RK RE/MAX Jumbo Nabídka Ing. Jan Koutný - RK Realika. V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka výrazně nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi je předpoklad pro případný prodej snížení nabídkových cen o 10 až 15 %. Na základě této skutečnosti a předpokládanému stavebnětechnickému stavu odhaduji obvyklou cenu oceňovaného rodinného domu na 3.650,- Kč/m 2 započitatelné plochy, užitná plocha místností činí dle projektové dokumentace uložené v archivu stavebního úřadu 238,35 m 2. Vzhledem k umístění, k velikosti domu a pozemků, předpokládanému stavebnětechnickému stavu rodinného domu s rizikem opotřebení konstrukcí a vybavení a zjištěnému stavebnětechnickému stavu budovy zjištěnému vnější prohlídkou, požadovaným cenám za obdobné nemovitosti v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňovaného rodinného domu č.p. 6 se st.p.č. 229 a s p.p.č. 279 k.ú. Jáchymov v obci Jáchymov, okres Karlovy Vary na 870.000,- Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p. 6 676 795,20 Kč a) Ocenění staveb celkem 676 795,20 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 229 k.ú. Jáchymov 171 820,60 Kč b 2 ) P.p.č. 279 k.ú. Jáchymov 22 821,- Kč b) Ocenění pozemků celkem 194 641,60 Kč Celkem 871 436,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 871 436,80 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 46: 871 440,- Kč slovy: Osmsetsedmdesátjednatisícčtyřistačtyřicet Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem 870 000,- Kč slovy: osmsetsedmdesáttisíc Kč V Nejdku 13.6.2013 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek - 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5648/92/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 92/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1843 ze dne 14.3.2013 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Nabídkový list RK Dům realit na oceňovaný RD 1 Mapa oblasti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -