ZNALECKÝ POSUDEK č. 946-80/2013 O ceně bytové jednotky č. 941/2, v budově č.p. 941 a 942 na ulici Zahraničního Odboje, postavené na pozemku p.č. st. 128 a st. 129 v katastrálním území Řípov, vedeném na Katastrálním úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Ostrava, paní Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 70900 Ostrava pro účely exekuce Podle stavu ke dni 17.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Třebíči 18. 9. 2013
1. Nález 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu bytové jednotky č. 941/2 v budově č.p. 941 a 942 na ulici Zahraničního odboje, postavené na pozemku p.č. st. 128 a 129 v katastrálním území Řípov a spoluvlastnický podíl 335/13315 na společných částech domu a pozemcích, a to v souladu s platnými cenovými předpisy (zákonem č.151/97 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb.) 1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: byt č. 941/2 Adresa předmětu ocenění: Zahraničního Odboje 941 67401 Třebíč Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Řípov Počet obyvatel: 37 836 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.9. 2013. 1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka, šetření a měření na místě samém dne - zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška MF č. 540/2002 Sb.ve znění vyhl. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. - výpis z katastru nemovitostí LV č. 9227 vyhotovený k datu 30. 5. 2013 - kopie katastrální mapy z internetu ze dne 30. 5. 2013 - vyhlášky a předpisy související - databáze znalce a databáze ADMIN - server S Reality - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: pan Jaroslav Šlapal, Spojenců 917/3, 67401 Třebíč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: pan Jaroslav Šlapal, Spojenců 917/3, 67401 Třebíč, vlastnictví: výhradní 1.6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici - 2 -
1.7. Celkový popis nemovitosti Všeobecně: Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 941/2 nacházející se v samostatném vícepodlažním bytovém domě se obytnými a jedním technickým podlažím. Dům je obdélníkového půdorysu, v sekci na sebe navazujících domů, každý s jedním vchodem. Byt se nachází ve střední sekci tj. č.p. 941 na ulici Zahraničního odboje. Bytový dům se nachází v jiho-západní části města v oblasti Borovina. Popis obce : Třebíč je okresním městem s cca 40 tisíci obyvateli. Je zde městský úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dostatečné kulturní, sportovní a ubytovací zařízení ( museum, koncertní sál, výstavní síň, restaurace, vinárny, kavárny, hotely, pensiony, plavecký bazén, řada krytých sportovišť a stadiony). V Třebíči převažuje zástavba objektů pro bydlení, je zde pouze lehký průmysl v okrajových částech města. Pro město Třebíč není zpracována cenová mapa pozemků. Charakteristika místa stavby : Bytový dům je situován v komplexní bytové zástavbě prováděné na tzv. sídlišti Borovina. Přístup - po zpevněných komunikacích s přiléhajícím parkovištěm nebo pěšky po dlážděném chodníku a jeho vzdálenost, resp. dosažitelnost od městského centra je cca 40 min. pěší chůze, event. autobusy MHD. Okolní zástavba, konfigurace terénu : Objekt v zastavěné části, z východu je zástavba tzv Baťových domků rodinného charakteru, ostatní okolí tvoří panelové domy, škola, zázemí obchodů a restaurace. Nedaleko je velký rybník a les. Současné využití: Podle informace majitel bytová jednotka užívána matkou majitele bez nájemního vztahu. Inženýrské sítě - Elektropřípojka, veř. vodovod, veř. kanalizace, telefon - 3 -
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s jednoznačným využitím pro bydlení, ke dni ocenění užívána jiným uživatelem než vlastníkem bez nájemního vztahu. 2. Z dispozici údaje z databáze znalce a databáze ADMIN o realizovaných prodejích, nájemném a nabídky z realitního serveru S Reality 2.1.1. Postup ocenění: v části 3.1. posudku provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu v části 3.2. posudku provedeno ocenění výnosovou metodou v části 3.3. posudku provedeno ocenění porovnávací metodou v části 3.4. proveden odhad obvyklé ceny nemovitosti 3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 941/2-4 -
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 941/2 Popis 1. Popis domu Bytový dům je situován v komplexní bytové zástavbě prováděné na tzv. sídlišti Borovina. Vlastní dům je postaven jako součást řadové zástavby několika bloků. Jedná se o dům typový, montovaný z prefabrikovaných stěnových a stropních panelů, obsahující 1 technické nadzemní podlaží (1.NP) a 4 obytná podlaží (2.NP-5.NP) Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve 2. NP Technické podlaží dispozičně řešeno jako výbava příslušenství (sušárna, kočárkárna, sklepy, společné prostory, předávací stanice, atd.) bez bytových jednotek. Nejbližší okolní zástavba je převážně z panelových domů stejného stáří. Sídliště je vybaveno základní infrastrukturou - jsou zde obchody s potravinami i základním zbožím (dosažitelnost pěšky do 10 min), dále zdravotní středisko a některé služby. Vzdálenost do centra je pěšky cca 40 min. 2. Popis konstrukcí: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Bytová jednotka 1+1 Konstrukce domu panelová se zateplením, plochá střecha Nadz.podlaží byt. jedn./celkem 2/5 bez výtahu (zvýšené přízemí) Společné části kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna Příslušenství domu bez vlivu na cenu Orientace bytu J Příslušenství bytu standardní vybavení Vybavení bytu sklepní kóje, balkon po opravě Stavebně technický stav bytu byt v původním stavu, umakartové jádro, nově kuchyň Vytápění bytu dálkové, litinové radiátory, termohlavice Střecha plochá Okna plastová s izolačním dvojsklem 3. Popis bytové jednotky Bytová jednotka č. 941/2 o velikosti 1+1 je orientována okny na J stranu. - 5 -
4. Stáří, opotřebení, technický stav, rekonstrukce: 4.1. Dům - původní část domu byla dokončena a kolaudována podle informace správce v roce 1982 Stáří ke dni vypracování posudku je uvažováno 31 roků. 4.2. Bytová jednotka úpravy botové jednotky pouze nově plovoucí podlahy, keramický obklad za kuchyňskou linkou, jinak byt v původním stavu - umakartové jádro, stav udržovaný 5. Spoluvlastnický podíl na pozemku Předmětem převodu je rovněž spoluvlastnický podíl v rozsahu 335/13315 ke společným částem budovy patřící dle zák. č. 72/1994 Sb. neoddělitelně k bytové jednotce č. 941/2 a dále tentýž podíl v rozsahu ke St. pozemkům. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis 1. Všeobecně: Pozemky v části města - Borovina - středně oblíbená lokalita 2. Přirážky a srážky: Uplatněna přirážka - na pozemek z hlediska výhodně položené části obce ve výši 80% (Pozemek ve středně až méně oblíbené lokalitě) Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 80 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 80 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek ve středně až méně oblíbené lokalitě Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-6 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 0,6570 80,00 1 008,05 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří 128 205,00 1 008,05 206 650,25 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří 129 205,00 1 008,05 206 650,25 Stavební pozemky - celkem 413 300,50 Pozemky - zjištěná cena = 413 300,50 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = 413 300,50 Kč 413 300,50 Kč Cena příslušenství - celkem = 413 300,50 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Třebíč Stáří stavby: 31 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 16 460,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu Kuchyň: 9,30 m 2 pokoj 1: 16,10 m 2 předsíň: 3,10 m 2 koupelna a WC: 3,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 31,50 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí balkon: 2,40 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 2,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: 2,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 31,50 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 2,40m 2 * 0,17 = 0,41 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Podlahové plochy - celkem = 32,11 m 2-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro - umakartové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou - Bez podlahových kritin, umakartové jádro, kuchyň původní Koeficient pro stáří 31 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,781 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - část I 0,00 města Borovina méně oblíbená lokalita v okrajové části obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené - Parkování II 0,00 omezeno kapacitou ulice 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1-8 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,781 * 1,030 * 0,950 = 0,764 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 16 460,- Kč/m 2 * 0,764 = 12 575,44 Kč/m 2 CP = CU * PP = 12 575,44 Kč/m 2 * 32,11 m 2 = 403 797,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 403 797,38 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 413 300,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 335 / 13 315 Hodnota spoluvlastnického podílu: 413 300,50 Kč * 335 / 13 315 = 10 398,47 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 398,47 Kč Bytová jednotka 941/2 - zjištěná cena = 414 195,85 Kč Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 941/2 414 195,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 414 195,80 Kč Celkem 414 195,80 Kč 3.1. Administrativní cena (vyhláška 4520/2012 Sb.) - celkem 414 000,- Kč - 9 -
3.2. Ocenění obecnou cenou výnosově Výnosová hodnota nemovitosti metodou přímé kapitalizace Úvod: Jde o výpočet za předpokladu, že výnosová hodnota nemovitosti je přímo úměrná jedinému representativnímu výnosu. Poměr mezi výnosovou hodnotou a tímto výnosem udává míra kapitalizace. Míra kapitalizace v tomto případě zahrnuje nejen míru výnosů vloženého kapitálu, ale i jeho návratnost. Určení míry kapitalizace: Je stanovena na základě těchto úvah - lze předpokládat, že tuto nižší investici by investor realizoval alespoň částečně z vlastních pomocí cizích zdrojů a ne kompletně z bankovního úvěru. Z tohoto hlediska a vzhledem k současným nízkým úrokovým sazbám bylo možno přistoupit k realitně nižší míře kapitalizace a to ve výši 4,0 % p.a. Míra kapitalizace rovněž volena s ohledem na pravděpodobnou využitelnost k pronájmu bytové jednotky. Pokud se týká rizika z obsazenosti je zahrnuto procentním snížením příjmu z nájemného ve vlastním výpočtu - nebude tedy uvažováno v kapitalizační míře. Potenciální hrubý výnos: Dosažitelné nájemné bytových jednotek - při určení obvyklé ceny nájemného vycházím ze znalosti místního trhu a ze současných nabídek realitních kanceláří - stanovuji nájemné pro bytové jednotky v hodnotách Kč/m2/rok dále uvedeného výpočtu. Nájemné bytových jednotek podl. plocha měsíční nájemné vč. inkasa měsíční nájemné bez inkasa roční nájemné na plochu Kč /měsíc Kč /měsíc Kč /m2 32 6000 3000 1 125 49 6500 3500 857 54 6500 4000 889 Pozn.: Bližší údaje o nabídkách pronájmu viz příloha posudku Provozní náklady fixní a další - shodně s vyhláškou je nájemné sníženo o položky: náklady na údržbu náklady na správu částku daně z nemovitosti částku pojistného - odhadem znalce - odhadem znalce - informace majitele - informace majitele Protože je dům i byt po rekonstrukci, nejsou uvažovány investice ani náklady na větší opravy Čistý provozní výnos - je pak potenciální hrubý výnos snížený o provozní náklady. - 10 -
Nájemné bytové jednotky byt číslo velikost podl.plocha měsíční nájemné roční nájemné m2 Kč /m2/rok Kč /rok 941/2 1+1 31,5 1000 31 500 CELKEM bytové jednotky 1 000 31 500 Výpočet výnosové hodnoty Vstupní údaje podklad jednotky počet m.j. Pojištění odhad 800 Výpočet výnosové hodnoty nájemné celkem 31 500 snížení na riziko obsazenosti 0% 0 roční výnos z nájemného po započtení rizika obsazenosti celkem 31 500 Pojištění odhad Kč/r 800 Opravy a údržba odhadem Kč/r 2 000 Správa odhadem Kč/r 2 000 Ostatní revize, prohlídky, technik Kč/r 500 Výdaje celkem Kč/r 5 300 Čisté roční nájemné N Kč/r 26 200 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 4,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,040 Úročitel q = 1 + i 1,04 Vztah pro výpočet - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 655 000 Výnosová hodnota celkem zaokrouhleno 660 000 3.2. Výnosová hodnota zaokrouhleno 660 000,- Kč 3.3. Obvyklá cena porovnáním - 11 -
Úvod: Vychází se z porovnání s převážně realizovanými prodeji údaje z databáze znalce a ADMIN. Doplněno 1 nabídkou z realitního serveru, kde je nabídka ve stejné lokalitě ulici Zahr. odboje. Při odhadu jednotkové ceny pro výpočet ceny porovnáním se zohledňuje vybavení, stav bytové jednotky spolu s dalšími kritérii uvedenými v tabulce včetně lokality. datum prodeje lokalita velikost bytu podl. plocha cena cena/m2 podl. výtah k nemovitosti prodej 03/2012 Vaňkovo nám. 1+1 34,6 598 000 Kč 17 283 4/7 ano kompletní revitalizace - zateplení, okna, solární ohřev TUV, kotelna, střecha r.2011 prodej 03/2012 Okrajová Horka-Domky 1+1 37 730 000 Kč 19 730 4/4 ano Zděný BD, kolaudace r. 2001bez oprav a rekonstrukcí prodej 02/2012 Kyjevská 1+1 32 689 000 Kč 21 531 4/5 ne Plastová okna, zateplení, balkony a oprava střechy prodej 12/2012 Dělnické nám. 1+1 33,7 605 000 Kč 17 953 3/4 ne nabídka 09/2013 Zahr. Odboje 1+1 33 550 000 Kč 16 667 4/6 ne zděný po revitalizaci, byt zděné jádro, nově kuch. linka, plast.okna dům revitalizace - zateplení, okna, byt nově k. linka, plovoucí podlahy oceňovaný byt 1+1 31,5 2/6 ne dům revitalizace - zateplení, okna, byt menší úpravy Výměra bytové jednotky Jednotková cena z porovnání Výsledná cena 31,5 m2 17 500 Kč/m2 551 250 Kč 3.2. Cena porovnáním - zaokrouhleno 550 000,- Kč 4. Závěr: - 12 -
4.1 Rekapitulace cen nemovitosti: Administrativní cena Výnosová hodnota 660 000,-Kč Cena zjištěná porovnáním s realizovanými prodeji a nabídkami 414 000,- Kč 550 000,- Kč 4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: a) Administrativní cena porovnáním výpočet administrativní ceny uveden a uvažován jako orientační a dále slouží především pro účel podrobného popisu technického stavu budovy a bytové jednotky včetně popisu jednotlivých dalších kritérií, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. b) Výnosová hodnota je měřítkem ekonomické využitelnosti nemovitosti, výsledná hodnota citlivá především na volbu míry kapitalizace c) Cena porovnáním - nejvíce používaná metoda, dobře vypovídající o stávajících relacích nabídek a prodejů v současné době. V porovnání použity prodeje realizované v roce 2012, doplněno o současnou nabídku ve stejné lokalitě 4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: bytový dům po dobře provedené rekonstrukci bezproblémový byt v dobrém uživatelském stavu s možností pronájmu s dobrou ekonomickou návratností Slabé stránky: horší situace na trhu nemovitostí obecně nižší kupní síla méně oblíbená lokalita v rámci města 4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Výslednou cenu pak odhaduji se zohledněním výše uvedeného Výsledná cena pak jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době vychází z ceny porovnáním, mírně navýšená vzhledem k vyšší výnosové hodnotě. Obvyklá cena: 580 000,- Kč - 13 -
slovy: pětsetosmdesáttisíc Kč V Třebíči 18. 9. 2013 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč 5. Znalecká doložka Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 946-80/2013 znaleckého deníku. 6. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9227 ze dne 18. 9. 2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 18. 9. 2013 1 Fotodokumentace nemovitosti Prodej nemovitostí ADMIN Prodej nemovitostí RK Pronájem nemovitostí RK 1 2 2 3-14 -