ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 24/4294/2016 o ceně obvyklé podílu o velikosti 9/10 na nemovitostech zapsaných na LV č. 723 (stavební parcela č. 3-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Kramolna čp. 52, bydlení, pozemková parcela č. 126/2-zahrada, pozemková parcela č. 128-zahrada a pozemková parcela č. 129/2-zahrada) pro obec a katastrální území Kramolna, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 922/14 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 4.listopadu 2015 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 13 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 4.dubna 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl o velikosti 9/10 na nemovitostech zapsaných na LV č. 723 (stavební parcela č. 3-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Kramolna čp. 52, bydlení, pozemková parcela č. 126/2-zahrada, pozemková parcela č. 128- zahrada a pozemková parcela č. 129/2-zahrada) pro obec a katastrální území Kramolna, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce Kramolna po levé straně silnice k Trubějovu. Součástí stavební parcely č. 3 je stavba čp. 52-bydlení. Objekt byl postaven před cca 100 lety. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie a vody. Kanalizace je do jímky. Přístup je z komunikace. Obec Kramolna má dle Malého lexikonu obcí 2015 celkem 1.090 obyvatel. Obcí neprochází železniční trať. Autobusové spojení je dobré. V obci jsou obecní úřad, mateřská školka, obchod. V obci je rozvod vodovodu, kanalizace a plynu. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 922/14-29 ze dne 17.8.2015 - Výpis z KN, LV č. 723 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 4.9.2015 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 4.9.2015 - kopie katastrální mapy - údaje sdělené na OÚ v Kramolně - údaje sdělené na MěÚ v Náchodě - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 4.11.2015 - prohlídka dne 4.11.2015 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 723 pro katastrální území a obec Kramolna zapsáni: Vélová Jana, nar. 27.6.1966-9/10 Véle Jan, nar. 29.5.1990-1/10-2 -
1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Podíl o velikosti 9/10 na nemovitostech zapsaných na LV č. 723 (stavební parcela č. 3- zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Kramolna čp. 52, bydlení, pozemková parcela č. 126/2-zahrada, pozemková parcela č. 128-zahrada a pozemková parcela č. 129/2- zahrada) pro obec a katastrální území Kramolna, kraj Královéhradecký a příslušenství. 2. CENA OBVYKLÁ OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 723 (stavební parcela č. 3-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Kramolna čp. 52, bydlení, pozemková parcela č. 126/2-zahrada, pozemková parcela č. 128- zahrada a pozemková parcela č. 129/2-zahrada) pro obec a katastrální území Kramolna, kraj Královéhradecký, nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části CLV jsou zapsána Zástavní práva smluvní, Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, Zahájení exekuce, Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí viz LV. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo - 3 -
kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl o velikosti 9/10 na nemovitostech zapsaných na LV č. 723 (stavební parcela č. 3-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Kramolna čp. 52, bydlení, pozemková parcela č. 126/2-zahrada, pozemková parcela č. 128-zahrada a pozemková parcela č. 129/2-zahrada) pro obec a katastrální území Kramolna, kraj Královéhradecký a příslušenství. Obvyklá cena bude stanovena pro tři samostatné celky: 1) stavební parcela č. 3-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Kramolna čp. 52, bydlení a pozemková parcela č. 129/2-zahrada s příslušenstvím 2) pozemková parcela č. 126/2-zahrada s příslušenstvím 3) pozemková parcela č. 128-zahrada s příslušenstvím 1) Součástí stavební parcely č. 3 je objekt sloužící pro bydlení, na který navazuje stodola a k ní přistavěná kolna s voliérou pro psa. Objekt bydlení byl dle stavu kcí a informací majitelky postaven kolem roku 1900. Od roku 1996 současná majitelka provedla stavební úpravy částečně nová plastová okna (cca 10 roků), částečně nové podlahy, nové vytápění (kotel na TP a elektrokotel), radiátory v obytných místnostech (cca 6 roků), oprava omítek, nové rozvody elektro (cca 5 roků) apod. Vstup je do příčné chodby, z které vlevo je přístupná kuchyně a za ní pokoj. Z kuchyně je přístupná koupelna. Z chodby je vstup na WC. Vpravo chodby se nacházejí dva pokoje. V podkroví je půda. Stodola je samostatně přístupná. Obvodové kce jsou zděné, stropy klenuté a rovné, střecha sedlová, krytina eternitové šablony. Stav kcí je horší, hlavně původní kce jsou na hranici konce životnosti (hlavně střešní krytina a krov (shnilé okřídlí, konce střechy, klempířské kce střechy). V chodbě je klenutý strop prasklý a je nutno provést opravu. Na stavebním pozemku se ještě nachází kolna s voliérou pro psa. Tato stavba je ve špatném stavu. Dům je napojen na rozvod elektro a obecní vodovod. Kanalizace je do jímky. Plyn je ukončen na hranici pozemku č. par. 126/2 (není zahrnuta do tohoto souboru). Na pozemkové parcele č. 129/2 se nacházejí, venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, jímka, zpevněné plochy) a trvalé porosty. Výměra stavební parcely č. 3 je celkem 868 m 2 a výměra pozemkové parcely č. 129/2 je celkem 2.708 m 2. 2) Pozemková parcela č. 126/2-zahrada o výměře 1.278 m 2 s příslušenstvím, tj. trvalými porosty. Jedná se o pozemek u státní silnice, který je v územním plánu určen pro stavbu bydlení městského typu. - 4 -
3) Pozemková parcela č. 128-zahrada o výměře 2.289 m 2 s příslušenstvím, tj. trvalými porosty a venkovními úpravami (skleník). Jedná se o úzký pozemek od státní silnice směrem do pole. V územním plánu určen pro stavbu bydlení městského typu, ale středem pozemku směrem do polí vede vrchní sekundární vedení elektro. Tím je využití pozemku velice omezeno. Bylo by možné provést položení do země na hranici pozemku, ale náklad by byl značný. Využití je tedy v tomto stavu pouze jako zahrádka. Na pozemku se nachází malá dřevěná kolna bez základů. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: Převažující realizované převody jsou nemovitosti jako celek. V menší míře jsou realizovány podíly nemovitostí (a to převážně podíly o velikosti ½, ¼). V tomto případě je předmětem zjištění ceny obvyklé podíl o velikosti 9/10. Bohužel zbytkový podíl o velikosti 1/10 bude problematický v tom směru, že dokud nedojde k odkoupení i této části nemovitostí, bude těžké získat stavební povolení na stavbu, rekonstrukci apod. Pokud by nedošlo k dohodě o odkoupení, pravděpodobně bude řešení vypořádání podílového spoluvlastnictví soudní cestou. Realizované RD: 1) Srovnatelné nemovitosti jako celek jsou realizovány za částky v rozmezí 1.500.000,- Kč až 2.000.000,-Kč. Při konzultacích s realitními makléři je výhodou lokalita s krásným výhledem. Stav kcí objektu je horší. Česká Skalice, ulice Na Kamenci, polovina dvojdomku rodinný dům, rok postavení cca 1930, přízemní s verandou a podkrovím, pozemky celkem 297 m 2, Realizovaná cena: 1.550.000,-Kč Termín realizace: červenec 2015 Česká Skalice, ulice Komenského, samostatný rodinný dům, přízemní s podsklepením a podkrovím, stanová střecha s rizaletem. Postaveno kolem roku 1960, pozemky celkem 527 m 2, Realizovaná cena: 1.490.000,-Kč Termín realizace: srpen 2015 Česká Skalice, ulice Zdeňka Štěpánka, rodinný dům, přízemní s podsklepením, sedlová střecha s půdou, pozemky celkem 1.056 m 2, Realizovaná cena: 1.145.000,-Kč Termín realizace: duben 2015 Nové Město nad Metují, ulice U letiště, samostatný rodinný dům z roku 1935, menší pozemek, Realizovaná cena: 1.850.000,-Kč Termín realizace: leden 2015-5 -
Dražební vyhláška FÚ Náchod ze dne 16.2.2016: Kramolna, novější RD se samostatnou garáží, pozemky celkem 1.864 m 2, zjištěná cena 2.100.000,-Kč. Nabídka RE/MAX 365 Rychnov nad Kněžnou, samostatný RD v Kramolně, nabídková cena 1.950.000,-Kč. V tomto případě uvažuji cenu obvyklou podílu na nemovitostech ve výši 9/10, včetně příslušenství, ve výši 1.830.000,-Kč. 2) Pozemková parcela č. 126/2-zahrada o výměře 1.278 m 2 s příslušenstvím, tj. trvalými porosty. Jedná se o pozemek u státní silnice, který je v územním plánu určen pro stavbu bydlení městského typu. V nabídce serveru sreality je jedna nabídka pozemku v kultuře zahrada ve výši 110,- Kč/m 2. Stavební pozemky, resp. pozemky s možností výstavby objektu bydlení je v okolí do 1 km několik. Převažující nabídky jsou ve výši 450-600,-Kč/m 2. V Náchodě jsou nabídky ve výši okolo 1.000,-Kč/m 2. V tomto případě se jedná o pozemky u silnice, situované na jihozápad, je možnost napojení na elektro, vodu a plyn. Uvažuji cenu obvyklou pozemku jako celku ve výši 550,-Kč/m 2, tj. cena obvyklá celku ve výši cca 703.000,-Kč. Obvyklá cena podílu o velikosti 9/10 pozemkové parcely č. 126/2, včetně příslušenství je ve výši 615.000,-Kč. 3) Pozemková parcela č. 128-zahrada o výměře 2.289 m 2 s příslušenstvím, tj. trvalými porosty a venkovními úpravami (skleník). Jedná se o úzký pozemek od státní silnice směrem do pole. V územním plánu určen pro stavbu bydlení městského typu, ale středem pozemku směrem do polí vede vrchní sekundární vedení elektro. Tím je využití pozemku velice omezeno. Bylo by možné provést položení do země na hranici pozemku, ale náklad by byl značný. Využití je tedy v tomto stavu pouze jako zahrádka. V nabídce serveru sreality je cena nabídková ve výši 130,-Kč/m 2, tj. cena obvyklá nemovitosti jako celku cca 298.000,-Kč. Obvyklá cena podílu o velikosti 9/10 pozemkové parcely č. 128, včetně příslušenství, je ve výši 255.000,-Kč. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu). - 6 -
ZÁVĚR: Stanovuji obvyklou cenu podílu o velikosti 9/10 nemovitostí zapsaných na LV č. 723 pro obec a katastrální území Kramolna, kraj Královéhradecký a příslušenství: 1) stavební parcela č. 3-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Kramolna čp. 52, bydlení a pozemková parcela č. 129/2-zahrada s příslušenstvím, tj. vedlejší stavby stodola a kolna s voliérou pro psa a venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, jímka, zpevněné plochy) a trvalé porosty, ve výši (podíl 9/10): 1.830.000,-Kč Slovy: Jedenmiliónosmsettřicettisíc Kč 2) pozemková parcela č. 126/2-zahrada s příslušenstvím, tj. venkovní úpravy a trvalé porosty, ve výši (podíl 9/10): 615.000,-Kč Slovy: Šestsetpatnácttisíc Kč 3) pozemková parcela č. 128-zahrada s příslušenstvím, tj. s kolna a venkovní úpravy na pozemku a trvalé porosty, ve výši (podíl 9/10): Slovy: Dvěstěpadesátpěttisíc Kč 255.000,-Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 4.dubna 2016... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 24/4294/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 7 -
Kramolna st.p. 3, jejíž součástí je stavba čp. 52-bydlení Pohled od silnice Pohled na vstup do domu (vpravo navazující stodola) Pohled na štít domu - 8 -
Kolna a voliéra pro psa Chodba se vstupem Kuchyně - 9 -
Kuchyně s pohledem do koupelny Půda Sklep s přípojkou vody a vodoměrem - 10 -
Pozemková parcela č. 128 Pozemková parcela č. 128 Pozemková parcela č. 126/2 (neosečená plocha) - 11 -
Území plán Kramolna - 12 -