ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/2895/2015 o ceně nemovité věci - 1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích, k.ú. Stebno u Dubic, obec Dubice, okres Ústí nad Labem Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr.Pavel Dolanský, soudní exekutor, Exekutorský úřad Beroun Palackého 31 266 01 Beroun Stanovení ceny nemovité věci Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Dr.-Ing. Jaroslav Bašus Karla Čapka 1331/25 415 01 Teplice telefon: 777 207 910 e-mail: basus@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Teplicích 17.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci - 1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích, k.ú. Stebno u Dubic, obec Dubice, okres Ústí nad Labem 2. Základní informace Název předmětu ocenění: 1/2 rodinného domu č.p. 1 s 1/1 pozemků st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 a s 1/1 příslušenství na těchto pozemcích Adresa předmětu ocenění: Stebno 400 04 Stebno Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Stebno Katastrální území: Stebno u Dubic Počet obyvatel: 452 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 159,67 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.4.2015 za přítomnosti znalce a zástupce firmy GRAN PLUS, spol. s r.o., pana Gritsuka. Znalci nebyla umožněna prohlídka všech bytů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z KN získaný dálkovým přístupem z internetu dne 19.3.2015, listy vlastnictví č.169 a 182, týkající se předmětné nemovité věci - kopie katastrální mapa získaná z internetu nahlížením v katastru nemovitostí, se zakreslením předmětné nemovité věci - Usnesení soudního exekutora o ustanovení znalce č.j. 015 EX 860/10-19 ze dne 19.3.2015 - informace a údaje sdělené zástupcem firmy GRAN PLUS, spol. s r.o., panem Gritsukem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace o záplavové zóně přes systém Aquarius - vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb., č.450/2012 Sb., č.441/2013 Sb. a č.199/2014 Sb. - zákon č.151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Rodinný dům č.p. 1 je v podílovém spoluvlastnictví: - GRAN PLUS, spol. s r.o., č.p. 1, 400 02 Stebno: podíl 1/2, - Gritsuk Nina, č.p. 1, 400 02 Stebno: podíl 1/2. Pozemky st.p.č. 1/1 a p.p.č. 1670/2 jsou ve výlučném vlastnictví: - GRAN PLUS, spol. s r.o., č.p. 1, 400 02 Stebno: podíl 1/1. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace ke stavbě domu nebyla znalci předložena. Dle předložených podkladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt pro rodinné bydlení, s příslušenstvím a pozemky, takto je ke dni ocenění také užívaný a jako takový jej proto také oceňuji. Při ocenění vychází znalec z výměr zjištěných na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitá věc je umístěna v okrese Ústí nad Labem, v obci a katastrálním území Stebno, v centrální části obce, jako samostatně stojící objekt, s příslušenstvím a pozemky. Hlavním objektem hodnocené nemovité věci je tedy rodinný dům č.p. 1 (hodnocena je jeho ideální 1/2), s příslušenstvím, které tvoří venkovní úpravy a porosty, a pozemky st.p.č. 1/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 703 m2, p.p.č. 1670/2, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 35 m2, vše k.ú. a obec Stebno okres Ústí nad Labem. Jelikož obestavěný prostor rodinného domu je větší než 1 100 m3, provádí znalec ocenění rodinného domu dle 13 vyhl. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 3 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Na nemovité věci vázne I -0,10 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Zástavní právo exekutorské. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 +Σ P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 +Σ P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0,891 11 i = 2-4 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1 Jde o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s dvěma nadzemními podlažími a střechou sedlovou, ve které se nachází z části obytné podkroví a z části půdní prostor. V domě se nachází tři bytové jednotky (1x4+1, 1x3+1 a 1x2+1). Založení objektu na kamenných neizolovaných základech, obvodové zdivo ze smíšeného zdiva tl. nad 45 cm, stropy 1.NP klenuté a dřevěné trámové s rovným podhledem, 2.NP dřevěné trámové s rovným podhledem, krov sedlový se střešní krytinou z části taškovou a z části plechová - zrezivělá, u bočního přístavku střecha pultová se střešní krytinou taškovou, klempířské prvky provedeny pouze do ulice z pozinkovaného plechu, do dvora chybí, vnitřní omítky vápenné hladké, vnější omítky z poškozené vápenocementové omítky, vnější obklady stěn chybí, vnitřní obklady stěn keramické provedeny v kuchyních a v sociálních zařízeních, schodiště dřevěné - poškozené, dveře dřevěné do ocelové zárubně, okna plastová, podlahy obytných místností plovoucí, dřevěné a s koberci, podlahy ostatních místností z keramické dlažby, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva pro všechny byty, elektroinstalace zavedena světelná a motorová, bleskosvod je provedený - poškozený, rozvod vody studené a teplé, zdrojem ohřevu teplé vody je 2xel.bojler pro všechny byty, plyn není v domě rozvedený, vnitřní kanalizace je tvořena odkanalizováním záchodů, koupelen a kuchyní, kuchyně vybaveny elektrickým sporákem, vnitřní hygienické vybavení tvoří v bytě č.1 sprchový kout a umyvadlo, v bytě č.2 sprchový kout a umyvadlo (mimo uzavření), v bytě č.3 vana a umyvadlo, záchody pro každý byt splachovací (pro byt č.2 mimo uzavření), ostatní prvky vybavení stavby se nevyskytují. Z inženýrských sítí jsou voda a elektřina napojeny na stávající uliční řady, kanalizace a plyn nejsou v místě rozvedeny, domovní kanalizace je svedena do žumpy. Objekt je využívaný k bytovým účelům, provozní místnosti zde nejsou situovány, jsou zde umístěny tři bytové jednotky, má tedy charakter rodinného domu (v 1.NP je umístěna chodba se schodištěm do 2.NP, byt č.1 o velikosti 4+1 a kotelna, v 2.NP pak chodba schodištěm na půdu, byt č.2 o velikosti 2+1 a sociální zařízení mimo uzavření bytu č.2, a byt č.3 o velikosti 2+1 s další obytnou místností v podkroví), ocenění objektu uvažuji dle 13 vyhl., neboť obestavěný prostor rodinného domu je větší než 1 100 m3. Dle podkladů byl dům postavený v roce 1900, uvažuji tedy jeho stáří ke dni ocenění 2015-1900 = 115 roků. Celková předpokládaná životnost uvažována 160 let. Opotřebení vypočítáno lineární metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122-5 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15 = 149,10 2.NP 12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15 = 149,10 podkroví 7,70*4,50 = 34,65 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 149,10 m 2 3,80 m 2.NP 149,10 m 2 3,40 m podkroví 34,65 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15)*(3,80) = 566,59 m 3 2.NP (12,95*9,80+3,90*1,45+5,25*3,15)*(3,40) = 506,95 m 3 podkroví+půda+střecha (12,95*9,80)*(5,40/2)+(5,25*3,15)*(1,50/2) = 355,06 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 566,59 m 3 2.NP NP 506,95 m 3 podkroví+půda+střecha Z 355,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 428,60 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 70 1,00 2,24 5. Krytina P 3,20 30 0,46 0,44 6. Klempířské konstrukce S 0,80 50 1,00 0,40 6. Klempířské konstrukce C 0,80 50 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky P 3,10 100 0,46 1,43 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30-6 -
11. Schody P 2,40 100 0,46 1,10 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 70 1,00 1,54 14. Podlahy obytných místností P 2,20 30 0,46 0,30 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod P 0,60 100 0,46 0,28 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,8710 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 0400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8710 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 006,- Plná cena: 1 428,60 m 3 * 3 006,- Kč/m 3 = 4 294 372,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 115 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 115 / 160 = 71,9 % Koeficient opotřebení: (1-71,9 % / 100) * 0,281 Nákladová cena stavby CS N = 1 206 719,- Kč Koeficient pp * 0,891 Cena stavby CS = 1 075 186,63 Kč Rodinný dům č.p. 1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 075 186,63 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný dům č.p. 1 - zjištěná cena = 537 593,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Jde o ocenění venkovních úprav (přípojky inž.sítí, žumpa, zpevněné plochy, pergola, ploty, vrata a vrátka) zjednodušeným způsobem jako 3,5% z ceny stavby. - 7 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 1 Celkem: Cena stavby 1 075 186,00 Kč 1 075 186,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 1 075 186,- 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 37 632,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Jde o zastavěnou ploch a nádvoří pod rodinným domem a pod dvorem u domu a o ostatní plochu, jinou plochu, tvořící jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a se zastavěnou plochou a nádvořím. Pozemky leží v pásmu rozsáhlého chráněného území. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,03 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,970 * 0,990 = 0,864 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 8 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 159,67 0,864 137,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1/1 703 137,95 96 978,85 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná 1670/2 35 137,95 4 828,25 plocha Stavební pozemky - celkem 738,00 m 2 101 807,10 Pozemky - zjištěná cena = 101 807,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 100 016,00 Celková výměra pozemku m 2 703,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 30,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 4 268,11 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 277,00 Porosty - zjištěná cena 277,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE CEN PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1 - podíl 1/2 537 593,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - podíl 1/1 37 632,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 556 409,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - podíl 1/1 101 807,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 101 807,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - podíl 1/1 277,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 277,- Kč Celkem 677 309,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 677 309,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 677 310,- Kč slovy: šest set padesát osm tisíc čtyři sta devadesát Kč D. VYJÁDŘENÍ K CENĚ OBVYKLÉ (TRŽNÍ): Porovnáním nabízených nemovitostí v dané lokalitě s jejich polohou, velikostí, vybavením a technickým stavem, s přihlédnutím, že podíl 1/2 rodinného domu je hůře obchodovatelný na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ke dni místního šetření 12.4.2015 ve výši: 450 000,- Kč slovy: čtyři sta padesát tisíc korun českých V obvyklé ceně není zahrnuto Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Zástavní právo exekutorské váznoucí na nemovitosti. - 10 -
V Teplicích 17.4.2015 Dr.-Ing. Jaroslav Bašus Karla Čapka 1331/25 415 01 Teplice telefon: 777 207 910 e-mail: basus@volny.cz E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 17.9.1996, č.j. Spr 4567/96 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/2895/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 26/2015. F. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - 11 -
RODINNÝ DŮM č.p. 1 - STAV KE DNI 11.2.2015 přední pohled na dům zprava: přední pohled na dům zleva: zadní pohled na dům zprava: kuchyně v bytě č.1 v 1.NP: pokoj v bytě č.1 v 1.NP: koupelna s WC v bytě č.1 v 1.NP: pokoj v bytě č.2 v 2.NP: koupelna pro byt č.2 v 2.NP (mimo uzavření): WC pro byt č.2 v 2.NP (mimo uzavření): koupelna v bytě č.3 v 2.NP: