ZNALECKÝ POSUDEK 2789-5/2012 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Biskupice č.p.64, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.13/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 124 m 2, vše zapsáno na LV č.75 pro k.ú.biskupice na Hané Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 77200 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 871/05-150 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 5.1.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 5.1.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Biskupice č.p.64, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.13/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 124 m 2, vše zapsáno na LV č.75 pro k.ú.biskupice na Hané 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Biskupice 64 798 12 Biskupice Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Biskupice Katastrální území: Biskupice na Hané Počet obyvatel: 278 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.1.2012 za přítomnosti znalce a manželky povinného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.75 pro k.ú.biskupice na Hané - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Pan Dezider Oláh, Biskupice 64, 798 12 Biskupice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Paní Verona Oláhová, Biskupice 64, 798 12 Biskupice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Pan Dezider Oláh, Biskupice 64, 798 12 Biskupice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Paní Verona Oláhová, Biskupice 64, 798 12 Biskupice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídá skutečnosti - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, nepodsklepený, přízemní objekt, se sedlovou a plochou střechou, krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící. Fasáda je vápenná hrubá, částečně chybějící. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné. Podlahy jsou z dlažeb, betonu a laminátu v horším stavu. Topení je jen lokální, kamínky na pevná paliva, teplá voda v koupelně, z boileru. V koupelně neobezděná vana, obklady chybí. WC je splachovací s nádržkou. Kuchyň je bez linky, jen plynový sporák. Dispozičně jde o byt 1+1. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci. Stáří domu odhaduji nejméně na 80 let, stav je zhoršený, nutné větší opravy. Na pozemku je dále vedlejší stavba do 25 m 2 zastavěné plochy, ve které bydlí oba oprávnění z věcných břemen. Objekt však nelze vzhledem ke stavu označit za objekt bydlení. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a Poloha objektu: Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 758,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí: 52,21 m 2 2,65 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 6,23*3,4*3,01+4,98*6,23*4,9= 216,09 m 3 1 Zastřešení: 4,98*6,23*2,65/2 = 41,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 257,20 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 52,21 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 52,21 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 13 * 0,70 = 0,359 i = 1 Index polohy: Název znaku č. V i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11-5 -
Index polohy I P = (1 + S P i ) = 0,890 i = 1 Index trhy s nemovitostmi: Název znaku č. V i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + S T i ) = 0,890 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,359 * 0,890 * 0,890 = 0,284 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 758,- Kč/m 3 * 0,284 = 783,27 Kč/m 3 CP = CU * OP = 783,27 Kč/m 3 * 257,20 m 3 = 201 457,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 201 457,04 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % 50 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9210-6 -
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1550 0,9210 50,00 104,200 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.13/2 124,00 104,200 12 920,80 nádvoří Stavební pozemek - celkem 12 920,80 Pozemek - zjištěná cena = 12 920,80 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.1. Věcné břemeno Popis: Věcné břemeno bytu a užívání pozemku - Dezider Oláh, r.č.551231/6920 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Bydlení a užívání pozemku: Výměra: soubor Jednotková cena: 12 000,- Kč/rok Obvyklé nájemné: 1,00 * 12 000,- Kč/rok = 12 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 25 % 12 000,- Kč/rok * 25 % = 3 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 3 000,- Kč * 10 let = 30 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = 30 000,- Kč - 7 -
3.2. Věcné břemeno Popis: Věcné břemeno bytu a užívání pozemku - Verona Oláhová, r.č.575626/6450 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Bydlení a užívání pozemku: Výměra: soubor Jednotková cena: 12 000,- Kč/rok Obvyklé nájemné: 1,00 * 12 000,- Kč/rok = 12 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 25 % 12 000,- Kč/rok * 25 % = 3 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 3 000,- Kč * 10 let = 30 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = 30 000,- Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 201 457,- Kč 1.1. Rodinný dům 1. Ocenění staveb celkem 201 457,- Kč 2. Ocenění pozemků 12 920,80 Kč 2.1. Pozemek 2. Ocenění pozemků celkem 12 920,80 Kč Celkem 214 377,80 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 30 000,- Kč 30 000,- Kč 60 000,- Kč 154 377,80 Kč 154 380,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 201 457,- Kč 1.1. Rodinný dům 1. Ocenění staveb celkem 201 457,- Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 12 920,80 Kč 2.1. Pozemek 2. Ocenění pozemků celkem 12 920,80 Kč Celkem 214 377,80 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem 30 000,- Kč 30 000,- Kč 60 000,- Kč 154 377,80 Kč 154 380,- Kč 154 380,- Kč slovy: Jednostopadesátčtyřitisíctřistaosmdesát Kč Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno bytu, Věcné břemeno užívání, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl 1/2-057EX-871/2005-89 ze dne 5.11.2010, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc, 771 27, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - podíl 1/2-045EX-3927/2010-17 ze dne 13.1.2011, Nařízení exekuce 38EXE-962/2011 ze dne 19.5.2011, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 2.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc, 771 27, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 6.249,- Kč s příslušenstvím a náklady - ESSOX s.r.o., Senovážné nám. 231/7, České Budějovice 6, 370 21. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 10 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi: Kelčice - 10 km od Prostějova - prodej přízemního RD 1+1, který je určen k rekonstrukci. Velikost nemovitosti je vhodná k rekreaci i k trvalému bydlení. Dům je v okrajové části obce. Prostorný uzavřený dvůr je přístupný z domu i ze zadní části pozemku. Pozemek celkem 193 m2. Požadovaná cena 200.000,- Kč. Prodej rodinného domu ve Smržicích. Dům je v demoličním stavu a tudíž vhodný spíše jako stavební parcela na lukrativním místě nedaleko Prostějova. Pozemek celkem 272 m2. Požadovaná cena 200.000,- Kč včetně provize. Prodej na přestavbu RD 3+1 ve Štětovicích, okr. Prostějov, řadový dům s možností rozšíření do podkroví i do dvora, elektroinstalace 220 V/380 V, vytápění lokální plynové WAF, voda - obecní vodovod, kanalizace hloubková, WC nutno dobudovat. Zastavěná plocha domu a nádvoří 153 m2, nutno přestavět k obývání. 10 km od okresního města Prostějova a 15 km do Olomouce. Požadovaná cena 300.000,- Kč včetně provize. - 11 -
Prodej RD 2+kk v Kralicích na Hané, okr. Prostějov, řadový s možností rozšíření do podkroví i do dvora, elektroinstalace 220 V/380 V, voda studna i obecní vodovod, kanalizace hloubková, WC splachovací celková plocha domu a zahrady 180 m2, nutná rekonstrukce. 2 km od okresního města Prostějova. Požadovaná cena 280.000,- Kč. Obvyklá cena nemovitosti bez vlivu závad : 210.000,- Kč Obvyklá cena závad : 60.000,- Kč. Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu o velikosti 1/2. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti stanovuji na 60.000,- Kč. Slovy: Šedesáttisíc Kč V Olomouci, 5.1.2012 Ing. Jan Šíma Kmochova 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2789-5/2012 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.75 ze dne 6.12.2011 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -