ZNALECKÝ POSUDEK č. 2394-40/2016 bytu č.719/16 v bytovém domě čp.713 - čp.720, ul.sametová, Liberec VI - Rochlice. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 2254/15 ul.petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 9.5.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 12.5.2016
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu bytu č.719/16 v bytovém domě čp.713 - čp.720, ul.sametová, v Liberci VI. - Rochlice; a ocenit dále příslušenství a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 719/16 Adresa předmětu ocenění: Sametová 713-720 460 06 Liberec VI-Rochlice Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Rochlice u Liberce Počet obyvatel: 102 562 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka (venkovní) byla provedena dne 9.5.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dne 9.5.2016 obhlídka nemovitosti (zvenku), vnitřní prohlídka bytu nebyla umožněna..., pouze provedena prohlídka prostor schodiště a chodby v 8.nadzemním podlaží bytového domu - fotodokumentace pořízená znalcem dne 9.5.2016 (zvenku) - výpis z KN ze dne 4.4.2016 - snímek katastrální mapy ze dne 7.5.2016 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 4.4.2016 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 8.3.2016 (č.j.088ex 2254/15) - exekuční příkaz ze dne 3.4.2015 - smlouva o bezplatném převodu vlastnictví k bytu č.719/16 ze dne 19.12.2007 uzavřená mezi SBD Sever a p.jiřím Hartmanem (zjištěno na KÚ Liberec dne 9.5.2016) - údaje zjištěné na MěstÚ Liberec(archív) dne 9.5.2016: a/ bytový dům byl kolaudován dne 23.8.1979 b/ stavební povolení na bytový dům ze dne 21.9.1976 - porovnatelné nabídky bytů k prodeji z této lokality ze dne 13.5.2016 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci
- 3 - Předmětem ocenění je byt č.719/16 v 8.nadzemním podlaží bytového domu o 8 bytových sekcích (čp.713 - čp.720 ) v Liberci VI. -Rochlice, v ulici Sametové. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží, plochou střechu ; bytový dům je užívaný od r.1979, je panelový a dodatečně zateplený. Byt č.719/16 je velikosti 3+1 a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a zastavěných pozemcích (p.č.1429/24 až p.č.1429/31) je 351/49952. Při ocenění vycházím z venkovní prohlídky, údajů ze smlouvy o převodu a z údajů zjištěných na Stavebním úřadě, a z předpokládaného stavu bytu. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.719/16 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,040 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel
- 4 - Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,080 Koeficient pp = I T * I P = 1,123 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Byt č.719/16 Jedná se o byt velikosti 3+1 v 8.nadzemním podlaží, vlevo od schodiště; byt sestává z obývacího pokoje, kuchyně, 2 pokojů, předsíně, koupelny, WC, lodžie (zasklené); celková podlahová plocha bytu je 75,0 m 2 (včetně lodžie). Tyto údaje byly převzaty ze smlouvy o převodu (viz Příloha č.5 znaleckého posudku). Při ocenění bez možnosti vnitřní prohlídky bytu: vycházím z předpokládaného průměrného, udržovaného stavu bytu...! Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Jedná se o zastavěné pozemky, přístupné po zpevněné komunikaci; s možností napojení na všechny inž.sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
- 5 - Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,040 Index polohy pozemku I P = 1,080 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,040 * 1,000 * 1,080 = 1,123 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a 4 odst. 1 2 340,- 1,123 2 627,82 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 1429/24 213,00 2 627,82 559 725,66 1429/25 212,00 2 627,82 557 097,84 1429/26 212,00 2 627,82 557 097,84 1429/27 213,00 2 627,82 559 725,66 1429/28 213,00 2 627,82 559 725,66 1429/29 212,00 2 627,82 557 097,84 1429/30 212,00 2 627,82 557 097,84 1429/31 212,00 2 627,82 557 097,84
- 6 - Stavební pozemky - celkem 1 699,00 4 464 666,18 Pozemky - zjištěná cena = 4 464 666,18 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 4 464 666,18Kč 4 464 666,18 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 4 464 666,18 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberec Stáří stavby: 37 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 18 892,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy obývací pokoj: 21,3 * 1,00 = 21,30 m 2 kuchyň: 10,5 * 1,00 = 10,50 m 2 pokoj: 13,0 * 1,00 = 13,00 m 2 pokoj: 12,1 * 1,00 = 12,10 m 2 předsíň: 9,2 * 1,00 = 9,20 m 2 WC: 1,1 * 1,00 = 1,10 m 2 koupelna: 3,0 * 1,00 = 3,00 m 2 lodžie zasklená: 4,8 * 1,00 = 4,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 75,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00
- 7-10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 37 let: s = 1-0,005 * 37 = 0,815 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,815 = 0,831 i = 1 II 1,00 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,040 Index polohy pozemku I P = 1,080 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 18 892,- Kč/m 2 * 0,831 = 15 699,25 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 75,00 m 2 * 15 699,25 Kč/m 2 * 1,040 * 1,080= 1 322 505,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 322 505,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 4 464 666,18 Kč Spoluvlastnický podíl: 351 / 49 952 Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 464 666,18 Kč * 351 / 49 952 = 31 372,07 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 31 372,07 Kč Byt č.719/16 - zjištěná cena = 1 353 877,07 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.719/16 1 353 877,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 353 877,- Kč Celkem 1 353 877,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 353 877,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 353 880,- Kč
- 8 - Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě (uvedeny v příloze č.6), mohu konstatovat, že dle mého názoru: Výsledná cena zjištěná dle cenového předpisu cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti (obvyklé ceně) Tržní hodnota nemovitosti...1 350 000,-Kč (slovy:jedenmiliontřistapadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené s touto nemovitostí (věcná břemena,nájemní smlouvy) nebyla žádná zjištěna...! Ve Velké Dobré 12.5.2016 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2394-40/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2394-40/2016. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9.5.2016 1 Situace - poloha v obci 1 Snímek katastrální mapy ze dne 7.5.2016 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5395 ze dne 4.4.2016 5
- 9 - Smlouva o převodu bytu ze dne 19.12.2007 - nabývací titul (1. a 2.stránka) 2 Porovnatelné nabídky bytů k prodeji v této lokalitě ze dne 13.5.2016 5