Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 5079 / 2015 Zadání: Odhad obvyklé ceny nemovitostí uvedených jako předmět ocenění Předmět ocenění: - pozemek parc.č. 1630, 1697, 1702/6, 1702/7, 1702/8, 1703 pro k.ú. Kounické Předměstí, obec Ivančice, okres Brno -venkov Objednatel: Dražbyprost, s.r.o. Ústí nad Labem, Mírové náměstí 2/5, PSČ 400 01, IČ: 28741552 Vlastník: RSBC Czech UNIT Trust III, s.r.o., Příběnická 972/16, 130 00 Praha 3 Účel ocenění: Způsob ocenění: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13 Ocenění je provedeno v souladu s 2 zákona 151/1997 Sb. Znalec: MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecký ústav IČ: 448 46 762 Sídlo: Hálova 34, 190 00 Praha 9 Datum vypracování: 12.05.2015 Počet vyhotovení: 2 1
OBSAH OCENĚNÍ 1. SITUACE... 3 1.1. PROHLÍDKA PŘEDMĚTU OCENĚNÍ:... 3 1.2. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU:... 3 1.3. ÚČEL OCENĚNÍ:... 3 1.4. OMEZENÍ VLASTNICKÝCH VZTAHŮ:... 3 2. NÁLEZ... 4 2.1. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ:... 4 3. POSUDEK... 5 3.1. CENA POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU:... 5 3.2. CENY NABÍDKOVÉ DLE REALITNÍCH SERVRŮ:... 6 4. ZÁVĚR... 7 4.1. REKAPITULACE HODNOT:... 7 4.2. ZÁVĚR... 7 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 7 Počet listů celkem: 7 - z toho posudek: 7 - přílohy: 0-2 -
1. SITUACE 1.1. Prohlídka předmětu ocenění: Provedeno bez místního šetření. 1.2. Podklady pro vypracování posudku: 1. Objednávka č.j. 57/015 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu dražby ze dne 27.04.2015 2. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3234 pro k.ú. Kounické Předměstí, obec Ivančice, okres Brno-venkov ze dne 22.07.2014 3. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kounické Předměstí, obec Ivančice, okres Brno-venkov, získaná dálkovým přístupem prostřednictvím internetu 4. Mapa lokality, získaná prostřednictvím internetu. 1.3. Účel ocenění: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely. 1.4. Omezení vlastnických vztahů: 1.4.1. Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným pozemkům uvedeno žádné zástavní právo 1.4.2. Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví je uvedeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení telekomunikačních sítí podzemního kabelu pro parcelu 1702/6 a 1702/8. Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným pozemkům uvedeno žádné jiné věcné břemeno 1.4.3. Ostatní omezení Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným pozemkům uvedeno žádné další omezení Žádná jiná zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení nebyla zjištěna. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. 1.4.4. Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže. - 3 -
2. NÁLEZ 2.1. Popis předmětu ocenění: Na předloženém LV jsou uvedeny pozemky: výměra celkem: z toho: zemědělské: lesní: - pozemek parc.č. 1630 6057 m 2 6057 m 2 0 m 2 - pozemek parc.č. 1697 1457 m 2 1457 m 2 0 m 2 - pozemek parc.č. 1702/6 8297 m 2 8297 m 2 0 m 2 - pozemek parc.č. 1702/7 625 m 2 0 m 2 625 m 2 - pozemek parc.č. 1702/8 3802 m 2 3802 m 2 0 m 2 - pozemek parc.č. 1703 2093 m 2 0 m 2 2093 m 2 Celkem 22.231 m 2 19.613 m 2 2.718 m 2 Náhledem do KN bylo zjištěno, že na LV č. 3234 jsou vedeny pozemky pod zcela jinými parcelními čísly, uvedená čísla na LV z 22.07.2014 neexistují. Dle náhledu do KN jsou na LV 3234 vedeny pozemky : - pozemek parc.č. 1631/2 912 m 2 lesní pozemek - pozemek parc.č. 1648/22 5145 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 1686/2 226 m 2 trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1689/11 1238 m 2 lesní pozemek - pozemek parc.č. 1689/12 76 m 2 lesní pozemek - pozemek parc.č. 1689/15 2444 m 2 lesní pozemek - pozemek parc.č. 1689/18 608 m 2 lesní pozemek - pozemek parc.č. 1697/3 1070 m 2 trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1697/5 34 m 2 trvalý travní porost - pozemek parc.č. 1702/12 8158 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 1702/14 553 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 1702/16 1358 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 1702/17 17 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 1702/16 159m 2 ostatní plocha-ostatní komunikace - pozemek parc.č. 1702/18 105 ostatní plocha-ostatní komunikace Celkem 22.103 m 2 Z uvedeného vyplývá, že došlo pravděpodobně k neparcelování, přečíslování a úpravě výměr - 4 -
3. POSUDEK 3.1. Cena pozemků dle cenového předpisu: Výměra v m2 Jednotková cena Celková cena - pozemek parc.č. 1631/2 lesní pozemek 912 20 Kč 18 240 Kč - pozemek parc.č. 1648/22 orná půda 1 216 26 Kč 31 616 Kč 3 929 22 Kč 86 438 Kč - pozemek parc.č. 1686/2 trvalý travní porost 226 3 Kč 678 Kč - pozemek parc.č. 1689/11 lesní pozemek 1 238 20 Kč 24 760 Kč - pozemek parc.č. 1689/12 lesní pozemek 76 20 Kč 1 520 Kč - pozemek parc.č. 1689/15 lesní pozemek 2 444 20 Kč 48 880 Kč - pozemek parc.č. 1689/18 lesní pozemek 608 20 Kč 12 160 Kč - pozemek parc.č. 1697/3 trvalý travní porost 1 070 8 Kč 8 560 Kč - pozemek parc.č. 1697/5 trvalý travní porost 34 8 Kč 272 Kč - pozemek parc.č. 1702/12 orná půda 52 8 Kč 416 Kč 8 106 3 Kč 24 318 Kč - pozemek parc.č. 1702/14 orná půda 553 3 Kč 1 659 Kč - pozemek parc.č. 1702/16 orná půda 1 358 3 Kč 4 074 Kč - pozemek parc.č. 1702/17 orná půda 17 3 Kč 51 Kč - pozemek parc.č. 1702/16 ostatní plocha-ostatní komunikace 159 30 Kč 4 770 Kč - pozemek parc.č. 1702/18 ostatní plocha-ostatní komunikace 105 30 Kč 3 150 Kč Celkem 22 103 271 562 Kč Orientační zjištěná cena dle cenového předpisu činí cca 270 000 Kč - 5 -
3.2. Ceny nabídkové dle realitních servrů: V lokalitě jsou zemědělské pozemky nabízeny ve velice širokých cenových relacích od 15,- až do 150,- Kč/m 2. U vyšších jednotkových cen vstupují další vlivy (např. výhled komerčního využití), tyto nabídky nejsou brány jako směrodatné. Lesní pozemky vč. porostů se nabízejí v cenových relacích od 20,- až do 180,- Kč/m 2. Ceny se liší v závislosti na stupni a druhu zalesnění a na možnosti těžitelnosti. Výměra v m2 Jednotková cena Celková cena - pozemek parc.č. 1631/2 lesní pozemek 912 30 Kč 27 360 Kč - pozemek parc.č. 1648/22 orná půda 1 216 30 Kč 36 480 Kč 3 929 30 Kč 117 870 Kč - pozemek parc.č. 1686/2 trvalý travní porost 226 10 Kč 2 260 Kč - pozemek parc.č. 1689/11 lesní pozemek 1 238 30 Kč 37 140 Kč - pozemek parc.č. 1689/12 lesní pozemek 76 30 Kč 2 280 Kč - pozemek parc.č. 1689/15 lesní pozemek 2 444 30 Kč 73 320 Kč - pozemek parc.č. 1689/18 lesní pozemek 608 30 Kč 18 240 Kč - pozemek parc.č. 1697/3 trvalý travní porost 1 070 10 Kč 10 700 Kč - pozemek parc.č. 1697/5 trvalý travní porost 34 10 Kč 340 Kč - pozemek parc.č. 1702/12 orná půda 52 10 Kč 520 Kč 8 106 10 Kč 81 060 Kč - pozemek parc.č. 1702/14 orná půda 553 10 Kč 5 530 Kč - pozemek parc.č. 1702/16 orná půda 1 358 10 Kč 13 580 Kč - pozemek parc.č. 1702/17 orná půda 17 10 Kč 170 Kč - pozemek parc.č. 1702/16 ostatní plocha-ostatní komunikace 159 30 Kč 4 770 Kč - pozemek parc.č. 1702/18 ostatní plocha-ostatní komunikace 105 30 Kč 3 150 Kč Celkem 22 103 434 770 Kč Obvyklá cena všech pozemku dohromady činí cca 435 000 Kč - 6 -
4. ZÁVĚR 4.1. Rekapitulace hodnot: Orientační zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena Cca 270.000,- Kč Cca 435.000,- Kč 4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé pozemků: parc.č. 1630, 1697, 1702/6, 1702/7, 1702/8, 1703, vedených na předloženém LV č. 3234 pro k.ú. Kounické Předměstí, obec Ivančice, okres Brno -venkov Náhledem do KN bylo zjištěno, že na uvedeném LV 3234 jsou uvedena zcela jiná parcelní čísla: 1631/2, 1648/22, 1686/2, 1689/11, 1689/12, 1689/15, 1689/18, 1697/3, 1697/5, 1702/12, 1702/14, 1702/16, 1702/17, 1702/16, 1702/18 Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot následovně. Obvyklá cena Cca 435.000,- Kč Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo. 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5079/2015 znaleckého deníku. V Brně dne: 12.05.2015 Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. znalecký ústav, IČ: 44846762 Se sídlem: Hálova 34, 190 00 Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek - 7 -