ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 16/02/29 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 350 v Tomíkovicích, místní části obce Žulová. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Karel Urban Soudní exekutor Minská 54 616 00 Brno k č.j.97ex 7407/13 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. s účinností od 1.1.2016. Oceněno ke dni: 1.února 2016 Posudek vypracoval: Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289 790 01 Jeseník Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy, fotodokumentaci a situaci území. V Jeseníku, dne 15.února 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je umístěn na okraji Tomíkovic, místní části města Žulová, u krajské komunikace II. třídy Skorošice Velká Kraš v zástavbě rodinných domů. Dům je zděný se sedlovou střechou, je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a částečně vybavené podkroví. Dům je napojen na vlastní studnu, kanalizace je napojena na žumpu, dům je napojen na veřejné rozvody NN. Přístup a příjezd je z krajské a obecní komunikace. Dle sdělení KÚ Jeseník byl dům postaven okolo roku 1900, na domě není prováděna záchovná údržba, před cca 30 lety byla provedena modernizace rodinného domu (zřízeno sociální zařízení, opraveny rozvody inženýrských sítí, nová kamna v kuchyni). Do hlavních nosných konstrukcí však zasahováno nebylo. Dům není udržován, je vybydlen, většina vybavení je na pokraji dožití. Jedná se o dům ve špatném stavu, vybydlený, k domu náleží dvě vedlejší stavby ve špatném stavu a rozsáhlé svažité neudržované pozemky, takovéto domy se na trhu prakticky neobchodují, nelze tedy zpracovat obvyklou hodnotu za pomocí standardní porovnávací metody, srovnávací hodnota je tedy provedena za použití vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Hodnota, která je výsledkem tohoto ocenění byla odkonzultována a odsouhlasena spolupracujícími odhadci z okresu Jeseník. V lokalitě je na tomto segmentu trhu poptávka nižší než nabídka, jedná se o pohraniční obec se špatnou dopravní dostupností z vnitrozemí, je zde vysoká nezaměstnanost, zvýšený počet nepřizpůsobivých obyvatel. Dům je již delší dobu neudržován, je vybydlen. Součástí věci hlavní je stavebně-technické zařízení budovy, trvalé porosty, příslušenstvím věci hlavní jsou studna, dvě vedlejší stavby, žumpa, suché WC a přípojky inženýrských sítí. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - objednávka ocenění, výpis z KN, kopie katastrální mapy, prohlídka nemovitosti ze dne 1.2. 2016 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 96 pro k.ú. Tomíkovice, obec Žulová zapsán Vávra Štefan - SJM Vávrová Anna - SJM Tomíkovice 350 790 65 Žulová 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 3) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 4) Studna kopaná 5) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 350 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o pozemek parc.č. st. 39 o výměře 1013 m 2, parc.č. st. 41 o výměře 1565 m 2 a parc.č. 117/1, zahrada, o výměře 2963 m 2. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 1012+1565+2963 = 5540.00 m 2 2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 3 0.70 1001-2000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 1.00 Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot 0.3910 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.3910 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 2-0.02 Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 1-0.30 Vlivy snižující cenu - 3 -
Celkem -0.32 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.32 = 0.680 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 1-0.30 Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.36 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.36) x 1 = 0.640 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 4-0.02 Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.02 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 4-0.03 Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2-0.05 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 0 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 1-0.10 Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.02 Vyšší než je průměr v kraji - 4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené 1-0.30 Vlivy snižující cenu Celkem * -0.61 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.61) x 1.01 = 0.394 2.1.7 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 352,- ZC = ZCv x Iu = 900 Kč x 0.391 = 352 Kč Index cenového porovnání x 0.1710 I = Io x It x Ip = 0.680 x 0.640 x 0.394 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 60,19 Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.836 = Kč 50,32 R = (200 + (0.8 * 5540)) / 5540 = 0.836 Cena za celou výměru 5540.00 m 2 = Kč 278.772,80 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 278.773,- 2.2 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o zděné chlévy, přistavěné k severovýchodnímu štítu domu. Jsou ve špatném stavu. Jsou zděné se sedlovou střechou, krytou plechem, stropy jsou klenbové, omítky vápenné poškozené, objekt není napojen na sítě. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 7.00*9.80*2.80+3.75*4.45*4.45 = 266.34 m 3 Zastřešení 7.00*9.80*1.40+7.00*9.80*3.80*0.5 = 226.38 m 3 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 492.72 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 8. Schodiště chybí 0.03800 100% -0.038*1.852 11. Podlahy - 5 -
chybí 0.06800 100% -0.068*1.852 12. Elektroinstalace chybí 0.04900 100% -0.049*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.28706) = 0.8450-0.28706 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 130 let činí základní opotřebení stavby 88.4615%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.2.6 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0900 K4: koeficient vybavení stavby x 0.8450 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0880 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2520 pp = It x Ip = 0.640 x 0.394 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 605,79 Cena za celý obestavěný prostor 492.72 m 3 = Kč 298.484,85 Cena stavby bez opotřebení = Kč 298.484,85 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 253.712,12 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 44.772,73 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč 44.773,- 2.3 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. 2.3.1 Popis Jedná se o samostatnou vedlejší stavbu na pozemku parc.č. st. 41, je ve velmi špatném stavu. Je zděná z pilířů s výdřevami, se sedlovou střechou, krytou eternitem, objekt je ve špatném stavu. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm - 6 -
2.3.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 10.80*8.20*4.50 = 398.52 m 3 Zastřešení 10.80*8.20*3.00*0.5 = 132.84 m 3 2.3.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 531.36 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard 0.06200 100% -0.062 8. Schodiště chybí 0.03800 100% -0.038*1.852 9. Dveře chybí 0.03100 100% -0.031*1.852 10. Okna chybí 0.01000 100% -0.01*1.852 11. Podlahy chybí 0.06800 100% -0.068*1.852 12. Elektroinstalace chybí 0.04900 100% -0.049*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.42499) = 0.7705-0.42499 2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 130 let činí základní opotřebení stavby 88.4615%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.3.6 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.7705 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0880 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2520 pp = It x Ip = 0.640 x 0.394 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 506,77 Cena za celý obestavěný prostor 531.36 m 3 = Kč 269.277,31 Cena stavby bez opotřebení = Kč 269.277,31-7 -
Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 228.885,71 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 40.391,60 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč 40.392,- 2.4 Studna kopaná Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky. 2.4.1 Popis Jedná se o původní kopanou studnu. 2.4.2 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 82.1429%. 2.4.3 Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 4.00 m = Kč 7.800,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 4.00 m = Kč 7.800,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za 9.480,- = Kč 9.480,- R Cena po započtení všech čerpadel = Kč 17.280,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3180 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.2520 pp = It x Ip = 0.640 x 0.394 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 10.093,87 Cena stavby bez opotřebení = Kč 10.093,87 Snížení ceny za opotřebení 82.1429% - Kč 8.291,40 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.802,47 Studna kopaná Cena celkem Kč 1.802,- 2.5 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 350 Oceněno podle 35 vyhlášky. 2.5.1 Popis Na betonových základech bez izolací proti vodě je provedeno cihelné zdivo o tl. 45 cm v nadzemní části, suterén je kamenný, stropy jsou v suterénu a části I. NP klenbové, jinde vodorovné, krov sedlový, krytina je z hliníkových šablon na bednění. Klemp. konstrukce jsou úplné z pozinku, zkorodované. Fasáda je vápenná poškozená. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnitřní keramické obklady jsou keramické a jsou provedeny v koupelně. Schody do suterénu jsou z kamenné, do podkroví z měkkého dřeva s podstupnicemi. Okna jsou dřevěná kastlová, dveře náplňové. Podlahy obytných místností jsou z dřevotřísky a palubek, na chodbě a v koupelně je cem, potěr, jinde je PVC. V suterénu je na podlaze převážně cem. potěr. Objekt - 8 -
je vytápěn lokálními kamny na tuhá paliva. El. instalace je světelná a motorová, jističe. V domě je proveden rozvod studené a teplé vody. Zdrojem teplé vody je el. boiler. Na kanalizaci jsou napojeny všechny zařizovací předměty. WC je splachovací, koupelna je vybavena standardně. V kuchyni je komb. sporák PB a kamna na tuhá paliva. Dispozice : suterén chodba, sklepy přízemí vstup, chodba se schodištěm, WC, kuchyně, pokoj 3x, koupelna, sklady podkroví chodba, 2x pokoj, půdní prostor 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.5.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 48.20 = 48.20 m 3 Vrchní stavba 12.90*9.80*2.80+2.65*5.80*3.00+ 2.05*1.25*2.75+2.70*0.45*2.80 = 410.53 m 3 Zastřešení (12.90*9.80+2.65*5.80+2.70*0.45)* 1.40+12.90*9.80*3.80*0.85 = 608.54 m 3 celkem = 1067.28 m 3 2.5.4 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 3 0.02 Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) 2-0.05 Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby 1-0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2-0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00-9 -
Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.2400 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 115 let) Celkem * -0.18 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.18) x 0.24 = 0.197 2.5.5 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.516,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.197 It: index trhu x 0.640 Ip: index polohy x 0.394 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 75,31 Cena za celý obestavěný prostor 1067.28 m 3 = Kč 80.382,07 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 350 Cena celkem Kč 80.377,- 2.6 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky. 2.6.1 Popis Jedná se o neudržované ovocné a okrasné dřeviny. 2.6.2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 5540.00 278773.00 Celková výměra a cena 5540.00 278773.00 Jednotková cena pozemků = 278773.00 / 5540.00 = 50.3200 2.6.3 Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 70.448,06 ( 1400.00 m 2 x 50,32 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 4.579,12 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 4.579,- - 10 -
3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 278.773,- 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč 44.773,- 3) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč 40.392,- 4) Studna kopaná Kč 1.802,- 5) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 350 Kč 80.377,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 4.579,- Zjištěná výsledná cena Kč 450.696,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 450.700,- CENA OBVYKLÁ PO ZAOKROUHLENÍ Kč 450.000,- Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč V Jeseníku, dne 15.února 2016... vypracoval Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se zástavními právy exekutorskými a soudcovskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3. 1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 16/02/29. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289 790 01 Jeseník - 11 -
- 12 -