ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 95-5076/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, příslušenství, pozemky Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Rozkoš, k.ú. Rozkoš u Jevišovic Adresa nemovité Rozkoš 71, 671 53 věci: Vlastník pozemku: Zdeněk Protivínský, Píškova 1961/42, 155 00 Praha, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s., obj. č. 693/2015-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: aukce OBVYKLÁ CENA 550 000 Kč Datum místního šetření: 2.9.2015 Stav ke dni : 2.9.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 4.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci v ceně obvyklé aukce nemovitých věcí Přehled podkladů - Výpis z KN z LV č.68 kú Rozkoš u Jevišovic - Snímky pozemkové mapy - Oceňovací předpis - Vyhl.č. 199/2014 Sb. - Údaje z realitní inzerce - vlastní databáze cen pozemků v okrese Znojmo - Územní plán obce Rozkoš - Údaje sdělené majitelem panem Protivínským Zdeňkem - fotodokumentace pořízená znalcem Místopis Rozkoš je malá obec se 175 obyvateli severním směrem od Znojma, obce s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem. V obci je minimální občanská vybavenost (obchod se smíšeným zbožím), zvýšená nezaměstnanost. Technická vybavenost - rozvod NN, vodovod, rozvod zemního plynu, buduje se tlaková splašková kanalizace. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St.71- zastavěná plocha a nádvoří jehož součásti je stavba rodinného domu č.p. 38 s příslušenstvím (vedlejší stavby hospodářské budovy, kolny a garáže, venkovní úpravy), dále pozemky p.č. 81 a 82 - zahrady tvořící se stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Areál je situován v jižní části zastavěného území obce. Dále pozemek p.č. 749/1 - zahrada situovaný v zastavěném území obce, bez staveb, naproti rodinného domu přes silnici. Rodinný dům je užíván v souladu s evidenčním stavem k rodinnému bydlení. V místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu, příjezd je z veřejné komunikace. Znalci nebyl umožněn přístup do areálu domu, bylo proto provedeno pouze venkovní ohledání, výměry byly odměřeny z mapových podkladů, dále znalec vycházel z údajů sdělených majitelem panem Protivínským. Silné stránky Velký pozemek v zastavěném území obce, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. - 2 -
Slabé stránky Malá obec s minimální občanskou vybaveností, vzdálenost od správního centra Znojma 22 km, značné stáří staveb, vysoké technické i morální opotřebení staveb. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské na všech pozemcích, věcná břemeno bytu na p.č. St.71, a věcné břemeno užívání p.č. 82 pro rodiče majitele (Protivínská Helena a Protivínský Karel). Dle sdělení majitele pana Protivínského Zdeňka nejsou aktuální z důvodu úmrtí obou oprávněných (budou v průběhu probíhajícího dědického řízení vymazána). Z uvedených důvodů nebyly znalcem v ocenění zohledněny. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Rodinný dům údajně užívají rodiče majitele k bydlení. Pozemek Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemky p.č. St 71, 82 a 81 ve funkčním celku se stavbou rodinného domu a příslušenství v zastavěném území obce, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, rovinný, s příjezdem po veřejné komunikaci. Pozemek p.č. 749/1 mimo areál RD (naproti přes silnici), je bez staveb a porostů. Územním plánem určený k zástavbě. - 3 -
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Rozkoš Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 200,00 1,00 200,00 Popis pozemku: Stavební pozemky v malé obci Průměrná jednotková cena 200,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle podkladů znalce a z údajů v realitní inzerci 200 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st.71 405 200,00 81 000 nádvoří zahrada 82 105 200,00 21 000 zahrada 81 388 200,00 77 600 zahrada 749/1 336 200,00 67 200 Celková výměra pozemků 1 234 Hodnota pozemků celkem 246 800 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní stodola přízemní objekt v St. 71 350,00 1 800 630 000 zadní části dvora, m3 Kč/m3 Kč zhoršený technický stav kolna garáž Přízemní objekt v pravé straně dvora, sedlová a pultová střecha Zděný objekt se vjezdem z ulice, střecha plochá St. 71 170,00 m3 1 800 Kč/m3 St. 71 58,00 m3 1 800 Kč/m3 306 000 Kč 104 400 Kč VH 80 % 126 000 Kč 80 % 61 200 Kč 50 % 52 200 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 239 400 Kč - 4 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Samostatně stojící, nepodsklepený, bez podkroví, s bytem 3+1 s verandou, hygienickým příslušenstvím a komunikačními prostory. Stáří domu je odhadem znalce 90 roků, je běžně udržovaný, s provedenou modernizací v roce 1953. Konstrukční prvky dlouhodobé životnosti jsou zřejmě původní. Obvodové stěny zděné ze smíšeného zdiva (kámen a cihly) bez hydroizolace, stropy trámové s rovným podhledem, střecha sedlová, krtina pálené tašky, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní i venkovní omítky vápenné. Okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové, v domě je proveden rozvod NN, vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Vytápění plynové, zařizovací předměty v nižším standardu. Podlahy prkenné a betonové, ohřev vody v průtokovém ohřívači. Technický stav odpovídá stáří objektu a běžné údržbě, standard konstrukcí i vybavení nižší, obvodové zdivo částečně vlhké. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.np 140,57 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (19,90*6,34)*(3,00+3,20/2)+(1,80*8,00)*(2,20) = 612,04 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 612,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 612,04 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 141 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 112 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 612,04 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 000 Reprodukční hodnota (RC * OP) [Kč] 1 836 131-5 -
Stáří roků 100 Další životnost roků 20 Opotřebení % 83,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 306 634 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 112,46 m 2 Obestavěný prostor: 612,04 m 3 Zastavěná plocha: 140,57 m 2 Plocha pozemku: 1 234,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům, bez podkroví, s bytem 3+1, v zastavěném území obce Rozkoš. Příslušenství tvoří garáž, hospodářské budovy ve dvoře, venkovní úpravy v běžném rozsahu. Pozemek o celkové výměře 1234 m 2. Stáří cca 90 roků, po částečné modernizaci, napojen na vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Prodej RD vhodného na bydlení i rekreaci částečně rekonstruovaný dům s garáží a dalším parkovacím místem před domem na vlastním pozemku. Do Znojma (22km), pro rekreaci - Dalešická přehrada (19 km), v blízkosti známé koupaliště Tavíkovice, hezké okolí. Dům má zahrádku s vlastní studnou (darling), garáž, za domem zahrádku oplocenou vysokým dřevěným plotem vytvářející zajímavé soukromí (vhodné např. na grilování či posezení) a další parkovací místo vedle domu. CP pozemku, včetně pozemku na parkování - 171m2, zast. plocha-113m2 Pěkně provedená rekonstrukce vnitřních prostor- obývací pokoj s velkým kuchyňský koutem : krbová kamna s prostorem pro dřevo, kuchyně s el. sporákem (s dřezem a s ohřevem teplé vody), s jídelním koutem, novými plastovými okny. - ložnice s repasovanou dřevěnou podlahou a kastlovými okny, dveře původní, repasované, - velká koupelna s vanou a sprchovým koutem, umyvadlo vestavěné, WC, v koupelně ohřívač teplé vody. - prostorná předsíň v úložnými prostory. V předsíni darling a elektřina. - garáž s elektřinou a vstupem na grilovací zahrádku, zeleninová a odpočinková zahrádka s vlastní studnou. Vnější rekonstrukce částečná (část. omítky, okapy, oplocení atd.) PENB - energetická třída G. Lokalita Újezd Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: real. inzerce - 6 -
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - výrazně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - menší příslušenství; Celkový koef. KC 1,06 Upravená j. cena Kč/m 2 5 596 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,40 m 2 171 m 2 479 000 Kč 5 299 Kč/m 2 Název: RD II Rodinný dům 4+1 s kamennou stodolou/ 117m2/ a klenutým sklípkem. Chalupa se nachází v houbařské oblasti, 18 km od Vranovské přehrady, vyjížďky po cyklostezkách. V prvním patře se nachází, obývací pokoj, kuchyň, ložnice, dva pokoje. Zastřešenou verandou se vchází do komory a na půdu. Střecha je ve velmi dobrém stavu. V přízemí je suché WC, hospodářské místnosti, letní kuchyně, dva sklepy. Dům 4+1 v obci Hostim je napojen na obecní vodu,elektriku a plyn. Vytápění je kamny Wav. Nyní se buduje nová přípojka na kanalizaci, dosud je odpad sveden do veřejné splaškové kanalizace.ve spodní části je uzavřený dvorek a z něj vstup na pěknou zahradu, kde se nachází i klenutý sklep. V obci Hostim se nachází škola, pošta, dva obchody a letní kino. Je blízko hlavního tahu Znojmo - Moravské Budějovice - Jihlava Lokalita Hostim Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - menší příslušenství, není garáž; real. inzerce Celkový koef. KC 1,07 Upravená j. cena Kč/m 2 3 552 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 510 m 2 599 000 Kč 3 328 Kč/m 2 Název: RD III RD 3+1 s garáží, předzahrádkou, zahrádkou a dalším tzv. letním podkrovním pokojíkem v městečku Jevišovice. V domě jsou zavedeny všechny sítě, vytápění ústřední plynové, obecní vodovod, el. 230/400. Nyní se právě dokončuje městský kanalizační řad a přípojka z domu je připravena k napojení určitě v tomto roce. V kuchyni rohová linka s plynovým sporákem a myčkou. Okna domu jsou plastová, střecha 6 let nová, prostorná koupelna s vanou je společná s toaletou. Vše kromě jednoho pokoje ( nutno dokončit jeho započatou rekonstrukci) a přístupu na zahrádku s posezením za domem, je domek ihned k bydlení nebo chalupaření. Vhodná ještě výměna všech dveří včetně vstupních. Dům vhodný zejména pro dvojici nebo menší rodinu, chalupáře, houbaře, turisty či rybáře. V Jevišovicích nacházejících se 17 km od Znojma je zámek se zámeckým parkem, nejstarší přehrada ve Střední Evropě s lesy v okolí. Široká siť obchodů, lékař, lékárna, škola, sportoviště a koupaliště. - 7 -
Lokalita Jevišovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - menší příslušenství; real. inzerce Celkový koef. KC 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 5 607 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 158 m 2 690 000 Kč 6 900 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 552 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 918 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 607 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 918 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 112,46 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 553 078 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 553 078 Kč 0 Kč 792 834 Kč 246 800 Kč Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla stanovena metodou porovnávací, podklady získány z realitní inzerce a z vlastní databáze znalce. Údaje o úmrtí oprávněných z věcného břemene byly sděleny majitelem panem Protivínskýcm Zdeňkem. Závěr Malá obec v odlehlé lokalitě ve východním okraji okresu Znojmo. Vzdálenost od správního centra a pověřené obce Znojma cca 22 km. Rodinný dům 3+1 s příslušenstvím, garáží a hospodářskými budovami. Pozemek o celkové výměře 1234 m 2, napojení na veškeré sítě. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. V Moravském Krumlově 4.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 95-5076/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/2015. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Mapa obce 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace 1-10 -
Snímek z katastrální mapy - 11 -
Mapa obce Pozemek p.č. 71 v k.ú. č. 742287-12 -
Mapa oblasti - 13 -
Fotodokumentace pohled z ulice pohled ze dvora - 14 -