ZNALECKÝ POSUDEK č. 1448-19/09 - stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost s příslušenstvím vedený na LV č. 1021 v katastrálním území a v obci Horní Planá evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Objednatel posudku : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 594/08-38 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Účel posudku : Zjištění ceny pro exekuční řízení ( dražbu ) Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 8.3.2009 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 8.3.2009 Použitý oceňovací předpis : Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenění provést též obvyklou cenou dle zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění V Českém Krumlově dne 9.3.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 12 stran včetně obálky, znalecké doložky a příloh a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 594/08-38 ze dne 30.1.2009 s předáním podkladů osobně 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.10.2008. LV 198. Dále viz příloha č.1 Vlastník oceňovaných nemovitostí : Lacinová Hana, r.č. 625823/0561 trvale bytem Kaplířova č.p. 66, 385 01 Vimperk 1/2 Wipplinger Karel Ing., r.č. 581028/0223 trvale bytem Holečkova 2649/7, 370 04 České Budějovice 1/2 Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí : - parcela č. 1163/13 trvalý travní porost o výměře 41428 m2, kód BPEJ 96701 na části výměry parcely 4604 m2, kód BPEJ 95001 na části výměry parcely 35894 m2 a kód BPEJ 93621 na části výměry parcely 930 m2. v k.ú. a v obci Horní Planá 1.1.3 Kopie katastrální mapy zajištěná znalcem z internetového katastru nemovitostí. 1.1.4 Místní šetření - proběhlo dne 8.3.2009 za účasti znalce na místě samém 1.1.5 Konzultace - na Městském úřadě v Horní Plané u pana starosty Jiřího Hůlky, který znalci předložil platný územní plán obce Horní Planá 1.1.6 Konzultace u místních realitních kanceláří o stavu realitního trhu v lokalitě Horní Plané 1.1.7 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.8 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.mixreality.cz apod. 1.1.9 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný pozemek - stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost - se nachází v katastrálním území a v obci Horní Planá ve volné krajině mimo zastavěnou část obce východně od části obce Hodňov. Příjezd k pozemku je možný odbočkou z komunikace vedoucí z části obce Hodňov na část obce Žlábek. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, stavu a lokalizace s tím, že stav nemovitostí je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 8.3.2009. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
3 1.3 Územní plán a stavby : Dle územně - plánovací dokumentace obce Horní Planá se oceňovaný pozemek nachází ve funkčním využití plochy jako zemědělská půda bez možnosti výstavby. Na oceňovaném pozemku se žádné stavby nenacházejí. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Cena administrativní 2.1.1 Zemědělský pozemek ( 29 ) 2.1.1.1 Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost 2.2 Cena obvyklá 2.2.1 Metodika výpočtu 2.2.2 Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou 2.2.3 Výpočet obvyklé ceny pozemků 2.3 Rekapitulace 2.1 Cena administrativní Cena zjištěná dle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). 2.1.1 Zemědělský pozemek ( 29 ) 2.1.1.1 Parcela č. 1163/13 trvalý travní porost ( 29 odst. 1,2 ) 2.1.1.1.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 1163/13 trvalý travní porost se nachází v katastrálním území a v obci Horní Planá ve volné krajině mimo zastavěnou část obce východně od části obce Hodňov. Příjezd k pozemku je možný odbočkou z komunikace vedoucí z části obce Hodňov na část obce Žlábek. Pozemek je mírně svažitý až zvlněný převážně severovýchodní orientace, je zemědělsky užíván jako trvalý travní porost. Na parcele nejsou trvalé porosty. V katastru nemovitostí je veden v druhu pozemku trvalý travní porost, což odpovídá skutečnosti, proto znalec provedl ocenění dle kódu BPEJ. Pozemek je zatížen běžným prachem, hlukem a exhalacemi od okolní dopravy. Jiná omezení užívání, kromě existence zástavního práva ( viz výpis z KN ), nejsou znalci známa. Dle stávajícího územního plánu obce Horní Planá není parcela určena k zastavění. Obec Horní Planá nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků.
4 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění. Oceňovaná parcela č. 1163/13 trvalý travní porost má výměru 41428 m2. Kód BPEJ 96701 je na části výměry parcely 4604 m2, kód BPEJ 95001 je na části výměry parcely 35894 m2 a kód BPEJ 93621 je na části výměry parcely 930 m2. 2.1.1.1.3 Ocenění Ocenění pozemku se provede dle 29 odst. 1,2 vyhl. č. 3/2008 Sb. vynásobením základní ceny pozemku podle bonitovaných půdně ekologických jednotek uvedených v příloze č. 22 upravené o srážky a přirážky dle přílohy č.23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č.39. Nejsou li pozemky bonitovány, je základní cenou pozemku průměrná cena pro jednotlivá katastrální území podle vyhl. č. 463/2002 Sb. v platném znění upravená o srážky a přirážky dle přílohy č. 23 viz 29 odst.3. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování dle skutečného stavu - 9 odst. 3 zák. č. 151/1997 Sb. v platném znění. Koeficient prodejnosti Kp je roven 1,00. Základní cena 1 m 2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ 96701 1,12,- Kč/m 2 Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli 40 % Základní cena po první úpravě : 1,12,- Kč/m 2 x 1,40 = 1,57,- Kč/m 2 Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 % Základní cena upravená : ZCU = 1,57,- Kč/m 2 x 1,00 = 1,57,- Kč/m 2 Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ 96701 : 1,57,- Kč/m 2 x 4604 m 2 = 7 228,28,- Kč Základní cena 1 m 2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ 95001 2,59,- Kč/m 2 Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli 40 % Základní cena po první úpravě : 2,59,- Kč/m 2 x 1,40 = 3,63,- Kč/m 2 Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 % Základní cena upravená : ZCU = 3,63,- Kč/m 2 x 1,00 = 3,63,- Kč/m 2 Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ 95001 : 3,63,- Kč/m 2 x 35894 m 2 = 130 295,22,- Kč Základní cena 1 m 2 dle přílohy č.22 : kód BPEJ 93621 2,53,- Kč/m 2 Přirážka dle přílohy č.23 : území obce s 2-5 tis. obyvateli 40 % Základní cena po první úpravě : 2,53,- Kč/m 2 x 1,40 = 3,54,- Kč/m 2 Pozemek je od nejbližší souvislé zástavby obce vzdálen do 2 km : srážka 0 % Základní cena upravená : ZCU = 3,54,- Kč/m 2 x 1,00 = 3,54,- Kč/m 2 Cena části parcely č. 1163/13 s BPEJ 93621 : 3,54,- Kč/m 2 x 930 m 2 = 3 292,20,- Kč Cena pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost : 7 228,28,- + 130 295,22,- + 3 292,20,- = 140 815,70,- Kč 2.2 Oceňované pozemky cena obvyklá 2.2.1 Metodika výpočtu Obvyklá ( obecná ) cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z
5 hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu ( tzv. cena zvláštní obliby ). Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného zemědělského pozemku vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří, z nabídek realitních kanceláří na internetových realitních serverech a z konzultace na Městském úřadě v Horní Plané u pana starosty Jiřího Hůlky. Známé prodejní či nabídkové ceny obdobných zemědělských pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovanými pozemky. Lze konstatovat, že u podobných pozemků je obtížnější určit obvyklou cenu, jelikož není s těmito pozemky obchodováno v požadovaném rozsahu jak jako např. u staveb k bydlení či stavebních pozemků. 2.2.2 Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou Obec Horní Planá nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je dle 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb. ve znění novely č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novel 43,82,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb / a dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy. Přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a přirážka za pozemek s urychlenou návratností investic až do 125 %. Oceňovaný pozemek nemá možnost napojení na veřejné inženýrské sítě vč. zemního plynu. Příjezd je možný odbočkou ze zpevněné komunikace vedoucí směrem z části obce Hodňov na část obce Žlábek. Z pohledu využitelnosti a atraktivnosti je pozemek situován mimo zastavěnou část obce v zemědělské krajině bez možnosti jakékoli výstavby. Dle sdělení zástupce Městského úřadu v obci Horní Planá prodávala či prodává město ze svého majetku pozemky především pro různá geometrická vyrovnání, pozemky pod stávajícími stavbami apod. V současné době město k prodeji, s možností výstavby či pro zemědělské využití, žádné pozemky nemá. V současné době jsou připravovány pozemky pro výstavbu a následně k prodeji developerské organizaci v lokalitě Karlovy Dvory. Znalec nemá ve své databázi žádné obdobné pozemky s obdobným využitím, které by byly obchodovány v této lokalitě. Dle zjištění znalce nebyl v současné době na volném trhu nabízen soubor zemědělských pozemků v této lokalitě, zemědělské pozemky nejsou v současné době v této lokalitě nabízeny ani realitními kancelářemi. Znalce má ve své databázi evidované uskutečněné prodeje zemědělských pozemků v obci Hořice na Šumavě a Kájov, které jsou vzdálené cca 10 km od této lokality, např. : - zemědělské pozemky u části obce Novosedly v obci Kájov o výměře 153734 m2 za cenu 7,80,- Kč/m2. - zemědělské pozemky u části obce Křenov v obci Kájov v prosinci letošního roku prodány ve výměre cca 100 000 m2 za průměrnou cenu 14,- Kč/m2 Jak již bylo uvedeno, se zemědělskými pozemky neexistuje zatím plnohodnotný trh, jedná se spíše o ojedinělé prodeje, které nejsou dostatečně monitorovány. Nelze tudíž provést přímé srovnání s podobnými zemědělskými pozemky a pozemky ostatních ploch v daném místě a čase.
6 2.2.3 Výpočet obvyklé ceny pozemků 2.2.3.1 Parcela č. 1163/13 trvalý travní porost Oceňovaný pozemek leží mimo zastavěnou část obce Hodňov v zemědělské krajině, dle stávající územně-plánovací dokumentace obce není parcela určena k zastavění, ale pouze pro zemědělskou prvovýrobu. Atraktivita pozemku je z tohoto důvodu velmi snížena. Lze konstatovat, že cena obvyklá bude vyšší než výše zjištěné ceny administrativní a může se blížit částkám za zemědělské pozemky, které byly v poslední době v této části českokrumlovského okresu prodány a nemají výhodnější využití např. na zahrádky, rekreaci apod. Dle výše citovaných důvodů se tudíž může obvyklá cena oceňovaného pozemku nadále pohybovat ve výši 12,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost může být, na základě výše uvedených skutečností a vyhodnocení znalcem, rovna : 12,-Kč/m 2 x 41428 m 2 = 497 136,- Kč 2.3 Rekapitulace Cena administrativní : 2.1.1 Zemědělský pozemek ( 29 ) 2.1.1.14 Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost 140 815,70,- Kč Administrativní cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem 140 815,70,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 x id. ve výši 1/2 Administrativní cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 70 407,85,- Kč oceňovaných pozemků celkem Zaokrouhlení + 2,15,- Kč Administrativní cena spoluvlastnického podílu oceňovaného pozemku ve výši id. 1/2 celkem zaokrouhlená 70 410,00,- Kč Administrativní cena výše oceňované nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Horní Planá vedeného na LV č. 1021 a evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov zjištěná podle vyhlášky č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., činí ke dni odhadu 70 410,00,- Kč slovy : sedmdesáttisícčtyřistadestkorunčeských
7 Cena obvyklá vyhodnocená znalcem : 2.2.3.1 Parcela č. 1163/13 - trvalý travní porost 497 136,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem 497 136,00,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 x 1/2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaného 248 568,00,- Kč pozemku celkem Zaokrouhlení + 2,00,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 oceňovaného pozemku celkem zaokrouhlená 248 570,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňované nemovitosti tj. spoluvlastnického podílu výši id. 1/2 pozemku parcela č. 1163/13 trvalý travní porost s příslušenstvím vedeného na LV č. 1021 a evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu 248 570,00,- Kč slovy : dvěstěčtyřicetosmtisícpětsetsedmdesátkorunčeských 2. Jiná práva či závady oceňované nemovitosti nejsou znalci, kromě dalších omezení vlastnického práva evidovaného v KN, známa ani nebyla znalci sdělena. v Českém Krumlově dne 9.3.2009 Ing. Michal Sirový Příloha : 1x výpis z KN, LV 1021 1x mapa lokality
8 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1448-18/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 18/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 9. března 2009 Ing. Michal Sirový