ZNALECKÝ POSUDEK č. 2844-20/14 o ceně spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitým věcem v katastrálním území Třebotovice, obec České Budějovice k pozemku parc.č. st.126 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m 2 ) s rodinným domem č.p. 2465 České Budějovice 5 a k pozemku parc.č. 400/3 (zahrada o výměře 718 m 2 ) - vedeným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, na listu vlastnictví č. 264 katastrálního území Třebotovice. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé nemovité věci dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 2009/13-47 na základě pravomocného exekučního příkazu č.j. 132 EX 2009/13-14 proti povinnému Vojtěchu Tůmovi, nar. 20.1.1974. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 19.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a přílohy dle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 19.4.2014 Vyhotovení č.:2
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitým věcem v katastrálním území Třebotovice, obec České Budějovice k pozemku parc.č. st.126 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m 2 ) s rodinným domem č.p. 2465 České Budějovice 5 a k pozemku parc.č. 400/3 (zahrada o výměře 718 m 2 ) - vedeným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice, na listu vlastnictví č. 264 katastrálního území Třebotovice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům na p.p.č. st.126 Adresa předmětu ocenění: Třebotovice 2465 370 01 České Budějovice 5 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: Třebotovice Počet obyvatel: 93 467 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 410,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.3.2014 za přítomnosti zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 2009/13-47 ze dne 7.3.2014 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.264 katastrálního území Třebotovice k datu 10.3.2014 - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - vlastní databáze cen na trhu s nemovitostmi 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněné nemovitosti je dle výpisu z KN LV č. 264 katastrálního území Třebotovice k datu 7.3.2014 zapsáno pro: Tůma Vojtěch, Třebotovice 2465, České Budějovice 5 ident.740120/1269 podíl 1/2 370 06 České Budějovice Tůmová Milada, Třebotovice 2465, České Budějovice 5 ident.740120/1269 podíl 1/2 370 06 České Budějovice V oddílu C listu vlastnictví č.264 m.j. zapsáno: Zástavní právo smluvní za pohledávkou 1,255.000,- Kč a do výše 2,781.080,- Kč věřitele Credito europe, a.s., IČ 24840262 s právními účinky vkladu k 11.6.2013 V 5159/2013-301 Zástavní právo smluvní za pohledávkou 75.389,- Kč a do výše 90.000,- Kč věřitele Credito europe, a.s., IČ 24840262 s právními účinky vkladu k 11.6.2013 V 5158/2013-301 - 2 -
Exekuční příkaz 132 EX-2009/2013-14 ze dne 22.8.2013 k prodeji podílu ½ k nemovitým věcem v majetku povinného Z16595/2013-301 Exekuční příkaz 132 EX 2009/2013-15 ze dne 22.8.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Z 16597/2013-301 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 2465 České Budějovice 5 se nachází ve směru od Dobré Vody na pravé straně průjezdové komunikace zvané Třebotovice jako pátý dům v odloučené rezidenční zástavbě u zastávky autobusů Nové Třebotovice. Rodinný dům je zděný volně stojící, podsklepený, se sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon, má dvě nadzemní podlaží (2.NP je podkroví). Vjezd do garáže v suterénu domu je ze západní strany, vstup do přízemí domu je po předložených schodech verandou rovněž na západní straně. Fasáda domu je břízolitová škrábaná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, nadzemní část suterénního zdiva a sokl nepodsklepené části jsou opatřeny obkladem z haklíkového kamenného zdiva. Pozemky jsou oplocené pletivovým plotem na ocelové sloupky. Pozemky jsou svažité k severozápadu, na severu hraničí s pozemkem veřejné komunikace. Kopaná studna je umístěna u horního jižního okraje vlastních pozemků. V místě je možné napojení na rozvody zemního plynu, na elektrickou síť a na vodovodní řad. Odkanalizování do žumpy u severního okraje pozemku. Vlivy exekučních příkazů ani případné nedobrovolné dražby nejsou v ocenění zohledněny. Věcná břemena: Nezapsána 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 věcná hodnota zjištěná bez koeficientu It 1.2. Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 výsledná cena porovnávacím způsobem B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 zjištěná cena nákladovým způsobem - 3 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I -0,04 nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,900 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,15 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00-4 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,830 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,830 = 0,747 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 410,- 0,747 1 800,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.126 140,00 1 800,27 252 037,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 400/3 718,00 1 800,27 1 292 593,86 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 544 631,66 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 2465 České Budějovice 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,900 Index polohy 4 i = 1 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,830 11-5 -
i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,747 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (9,9*10,8)*(2,45) = 261,95 m 3 1.NP 9,9*10,8*(2,8+0,1)+1,8*6,3*(1,2+2,80) = 355,43 m 3 2.NP a půda (9,9*10,8)*(0,3+4,60/2) = 277,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 895,37 m 3 Koeficient vybavení K 4 : 0,9815 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9815 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 329,08 Plná cena: 895,37 m 3 * 5 329,08 Kč/m 3 = 4 771 498,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CS N = 2 862 899,02 Kč Koeficient pp * 0,747 Cena stavby CS = 2 138 585,57 Kč Rodinný dům č.p. 2465 České Budějovice 5 - zjištěná cena = 2 138 585,57 Kč Studna kopaná Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 14,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Koeficient pp = I T * I P = 0,747 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: - 6 -
prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč další hloubka: 4,00 m * 5 200,- Kč/m + 20 800,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks + 11 990,- Kč Základní cena celkem = 61 590,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 155 958,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CS N = 93 574,92 Kč Koeficient pp * 0,747 Cena stavby CS = 69 900,47 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = 69 900,47 Kč Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 2465 České Budějovice 5 2 138 585,57 Kč Celkem: 2 138 585,57 Kč Cena staveb celkem: 2 138 585,57 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 74 850,49 Kč Cena staveb celkem = 2 283 336,53 Kč Ovocné dřeviny a okrasné rostliny Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 1 544 631,66 Celková výměra pozemku m 2 858,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 100,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 180 027,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 11 701,76-7 -
Ovocné dřeviny a okrasné rostliny - zjištěná cena 11 701,76 Kč Cena porostů celkem = 11 701,76 Kč Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 - zjištěná cena nákladovým způsobem Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 - zjištěná věcná hodnota bez It / 0,900 = = 3 839 669,95 Kč = 4 266 299,94 Kč 1.2. Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 zjištěná cena porovnávacím způsobem Ocenění Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 544 631,66 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 2465 České Budějovice 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: České Budějovice Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 3 198,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 106,92 m 2 2,45 m 1.NP: 118,26 m 2 2,80 m 2.NP: 53,46 m 2 2,60 m Obestavěný prostor 1.PP: (9,9*10,8)*(2,45) = 261,95 m 3 1.NP: 9,9*10,8*(2,8+0,1)+1,8*6,3*(1,2+2,80) = 355,43 m 3 2.NP: (9,9*10,8)*(0,3+4,60/2) = 277,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 895,37 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 118,26 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 278,64 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,36 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00-8 -
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,800 = 0,832 i = 1 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 198,- Kč/m 3 * 0,832 = 2 660,74 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 895,37 m 3 * 2 660,74 Kč/m 3 * 0,900 * 0,830= 1 779 613,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 779 613,04 Kč Studna kopaná Studna kopaná - zjištěná cena = 69 900,47 Kč Cena staveb celkem = 1 849 513,51 Kč Ovocné dřeviny a okrasné rostliny Cena porostů celkem = 11 701,76 Kč Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 - zjištěná cena porovnávacím způsobem = 3 405 846,93 Kč C. REKAPITULACE CEN ZJIŠTĚNÝCH PODLE PŘEDPISU Rekapitulace nákladových cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 Celkem Rekapitulace nákladových cen, celkem 4 266 299,94 Kč 4 266 299,94 Kč 4 266 300,- Kč Rekapitulace výsledných cen - 9 -
1. Ocenění pozemků 1.2. Pozemky parc.č. st.126 a 400/3 s rodinným domem č.p.2465 České Budějovice 5 Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 405 846,90 Kč 3 405 846,90 Kč 3 405 850,- Kč D. CENA OBVYKLÁ Obvyklou cenou nemovité věci se pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny nemovité věci jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovité věci pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovité věci: Věcná hodnota nemovité věci je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovité věci: (v případě nedostupnosti objektivních hodnot a podkladů o pronájmech neprovedena) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovité věci: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovité věci podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze. Porovnávací přístup - 10 -
Porovnávací přístup ocenění : RD Č.Budějovice 5, po část.reko, poz 858 Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 233,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] RD 477 ČB, Srubec, 2np, G v domě, lokální plynové 2 680 000,- Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 1,05 0,85 200 11 362,- vytáp, poz 477 RD 150 Č.Budějovice 5, po reko, 2np, 2 byty, G v domě, zahr.domek, poz 527, 3 640 000,- Kč 1,00 0,95 0,85 1,00 1,00 0,85 150 16 656,- RD 180 ČB Dobrá Voda, 2np, 4+kk, G a dílna v domě, 3 090 000,- Kč 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 0,85 180 13 169,- poz 540 RD 150 Č.Budějovice 4, po reko, 2np, 2 byty, G v domě, 2 500 000,- Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 0,95 150 13 538,- poz 644, RD 230 Č.Budějovice 4, část.reko, 2np, dvougenerační, poz 916 3 990 000,- Kč 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 0,85 230 13 308,- Součet: 68 031,99 Kč/jedn. / 5 Průměrná jednotková cena: 13 606,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 11 362,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 16 656,- Kč/jedn. Základní cena: 13 606,40 Kč/jedn. á 233,0 jedn. = 3 170 290,67 Kč RD Č.Budějovice 5, po část.reko, poz 858 = 3 170 290,- Kč Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota zjištěná podle předpisu výsledná cena zjištěná podle předpisu hodnota podle porovnávacího přístupu 4 266 300,- Kč 3 405 850,- Kč 3 170 290,- Kč Cenu obvyklou nemovité věci odhaduji na úrovni porovnávací hodnoty ve výši 3,200.000,-Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitosti se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 15 až 30 %. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na 2,400.000,- Kč. (propočet ceny spoluvlast.podílu id. 1/2 2,400.000 /2 = 1 200 000,-) - 11 -
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ideální 1/2 k nemovitým věcem v katastrálním území Třebotovice, obec České Budějovice k pozemku parc.č. st.126 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m 2 ) s rodinným domem č.p. 2465 České Budějovice 5 a k pozemku parc.č. 400/3 (zahrada o výměře 718 m 2 ) dle listu vlastnictví č.264 činí 1,200.000,- Kč. Závěr: Cena obvyklá je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené na základě porovnávacího přístupu. Hodnotu kladně ovlivňuje lokalizace v rezidenční zástavbě krajské metropole a dobrý technický stav domu. Jistou výhodou je i vlastní studna a blízká zastávka MHD. Negativní vliv na cenu obvyklou má odloučenost od souvislé zástavby města, možnost parkování pouze na vlastním oceněném pozemku a zejména skutečnost, že se jedná o prodej pouze spoluvlastnického podílu k nemovité věci. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ideální 1/2 k pozemku parc.č. st.126 s rodinným domem č.p. 2465 České Budějovice 5 a k pozemku parc.č. 400/3 dle LV 264 katastrálního území Třebotovice, obec České Budějovice, činí podle odborného odhadu znalce 1 200 000, Kč Ve Vejprnicích 19.4.2014 Cena slovy: jedenmilióndvěstětisíc Kč Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Zpracované ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněných nemovitých věcech a ani změny v jejich prostředí, je platnost návrhu ceny obvyklé po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení posudku. E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2844-20/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým. F. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z Katastru nemovitostí LV č.264 katastrálního území Třebotovice - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa - 12 -