Znalecký posudek č. 3746/2012

Znalecký posudek č. 3746/2012 o ceně obvyklé - 1/6 domu č.p. 1118 umístěného na pozemku parc. č. St. 1132 a 1/6 pozemků parc. č. St. 1132 a parc. č. 2277/122 v kat. úz. Vlašim, obec Vlašim, okres Benešov, ve vlastnictví Bastlové Heleny RNDr. Objednatel posudku: JUDr. Jiří Bulvas Exekutorský úřad pro Prahu 1 Jablonecká 322 190 00 Praha 9 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 1 Ex 27/04-23 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 25.10.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 6.12.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 735, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, kat. úz. Vlašim, obec Vlašim. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dům Blanická 1118 258 01 Vlašim Region: Středočeský Okres: Benešov Katastrální území: Vlašim 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.10.2012 bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.10.2012, LV 735, kat. úz. Vlašim, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Benešov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 11.10.2012, mapový list č. Vlašim 5-5/11, měřítko 1:1000, kat. úz. Vlašim - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 1 EX 27/04-23 ze dne 1.2.2005 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 146 EX 32/10-117 ze dne 24.9.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 735, kat. úz. Vlašim, obec Vlašim, okres Benešov, ze dne 2.10.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Bastlová Helena RNDr., Wuchterlova 567/3, 160 00 Praha 6 1/6 Štefáčková Věra, Blanická 1118, 258 01 Vlašim 1/6 Velická Jarmila, Blanická 1118, 258 01 Vlašim 4/6 2

oddíl B - nemovitosti: stavba určená k bydlení č.p. 1118 umístěná na pozemku parc. č. St. 1132 pozemek parc. č. St. 1132 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 118 m 2 pozemek parc. č. 2277/122 - zahrada o výměře 777 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz Mgr. Zuzana Bartošová, soudní exekutor 001 EX-27/2004-23 (k 12 Nc 5346/2004-10) ze dne 01.02.2005. - Usnesení soudu o nařízení exekuce 12 Nc-5346/2004-10 Os P6 ze dne 06.02.2004.; uloženo na prac. Praha - Usnesení soudu o nařízení exekuce 38 Nc-6040/2005-16 OS P6 ze dne 04.11.2005.; uloženo na prac. Praha - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 EXE-1964/2010-11 ze dne 07.06.2010.; uloženo na prac. Benešov - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 7 EXE-1964/2010-11 Právní moc ke dni 20.07.2010.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Mgr. Ing. Josef Cingroš, soudní exekutor 009 EX- 1317/2010-16 (k 7 EXE 1964/2010-11) ze dne 03.08.2010. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 009EX-1317/2010-16 Právní moc ke dni 04.08.2010. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Mgr. Ing. Josef Cingroš soudní exekutor, 009 EX-1317/2010-9 (k 7 EXE 1964/2010-11) ze dne 18.06.2010. - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 009 EX-1317/2010-9 Právní moc ke dni 22.06.2010. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Benešově, 1 E-860/2003-10 ze dne 22.07.2003. Právní moc ke dni 07.10.2003. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Benešově, 7 E-688/2010-16 ze dne 05.11.2010. Právní moc ke dni 16.12.2010. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Benešově, 7 E-542/2011-15 ze dne 19.09.2011. Právní moc ke dni 03.11.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Mgr. Ing. Josef Cingroš, soudní exekutor, 009Ex-1317/2010-9 ze dne 18.06.2010. Právní moc ke dni 22.06.2010. - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Benešově, 6 E-38/2012-17 ze dne 12.04.2012. Právní moc ke dni 30.05.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Rozhodnutí o dědictví D 1442/1970 - Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 150/2000 ze dne 20.7.2000 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav 3

jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitelka oceňovaných nemovitostí nekontaktovala znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Vlašim nemá vypracovanou cenovou mapu pozemků. 7. Celkový popis nemovitosti: Vlašim leží ve Středočeském kraji, jihovýchodně od okresního města Benešova, západně od Trhového Štěpánova a severovýchodně od Votic. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy, vlaky a MHD. Kompletní občanská vybavenost v Benešově (cca 22 km). Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní části obce, s přístupem z ulic Blanická a Fibichova. Dům je samostatně stojící, situován do zahrady, podsklepen, jednopodlažní s podkrovím a půdními prostory, napojen na veškeré IS. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní části Vlašimi, okres Benešov. Dům je situován do rohové zahrady, přístupný z ulic Blanická a Fibichova, je samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní s podkrovím a půdním prostorem, napojen na veškeré IS. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zděná, stropy betonové, krov stanové střechy s vikýři dřevěný, krytina osinkocementové šablony. Venkovní povrchy upraveny břízolitem, sokl žulový, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dveře jsou dřevěné. Vstup do domu je z východu a v západní části přes dřevěnou terasu. V jihovýchodní části domu je teráska přístupná z podkroví. Vzhledem k nesoučinnosti majitelky nemovitosti, byly informace čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oceňované pozemky leží v jižní části Vlašimi, okres Benešov. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru, jsou mírně svažité, rohové, přístupné od východu z ulice Blanická a ze severu z ulice Fibichova. Pozemky jsou oploceny, částečně udržované, zatravněny s okrasnými dřevinami. U západní hranice stojí dřevěné zastřešené venkovní posezení a u jihozápadní hranice pozemku jsou dřevěné vedlejší stavby. Pozemek parc. č. St. 1132 je zastavěn užívaným domem napojeným na veškeré IS. 4

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 70 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 345,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 127,50 m 2 1,80 m 1.NP: 127,50 m 2 4,00 m Obestavěný prostor: 1.PP: (127,5)*(1,80) = 229,50 m 3 1.NP: (127,5)*(4,00) = 510,00 m 3 zastřešení: = 214,25 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 953,75 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 255,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 5

9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 70 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,809 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - u frekventované komunikace I -0,03 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,130 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,809 * 1,130 * 0,900 = 0,823 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 345,- Kč/m 3 * 0,823 = 3 575,94 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 3 575,94 Kč/m 3 * 953,75 m 3 = 3 410 552,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 410 552,78 Kč 3 410 552,78 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Dům - zjištěná cena = 568 425,46 Kč 6

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům = 568 430,- Kč Cena objektů činí celkem 568 430,- Kč Porovnávací metoda a) Dům a 1 ) dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 203,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům v ulici Nad Tratí, Vlašim. Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům na pozemku o výměře 994 m 2 je v dobrém stavu, napojen na veškeré IS. K domu náleží garáž, udržovaná zahrada se vzrostlými ovocnými stromy, zahradní domek a skleník. Nemovitost je nabízena od října k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v ulici Havlíčkova, Vlašim. Samostatně stojící, podsklepený dům stojí na pozemku o výměře 1.999 m 2, je ve stavu před rekonstrukcí, napojen na vodovod, elektřinu a septik, plyn přiveden na hranici pozemku. K domu náleží dřevěná stavba, původně sloužící jako dílna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v ulici Janáčkova, Vlašim. Polovina podsklepeného dvojdomku stojí na pozemku o výměře 673 m 2, je v původním udržovaném stavu, napojen na veškeré IS. K domu náleží garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] RD Vlašim 3 050 000,- Kč 1,00 0,95 0,90 0,97 1,00 1,00 140,00 18 067,98 RD Vlašim 3 500 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 200,00 16 975,00 RD Vlašim 2 500 000,- Kč 1,00 1,00 0,90 0,97 1,30 1,00 200,00 14 186,25 Součet: 49 229,23 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 16 409,74 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 14 186,25 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 18 067,98 Kč/jedn. Základní cena: 16 409,74 Kč 203,00 á 16 409,74 Kč/ = 3 331 177,22 Kč - výsledná cena = 3 331 177,22 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) dům = 3 331 180,- Kč Cena objektů činí celkem 3 331 180,- Kč 7

Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 1132 118,00 116,23 13 715,14 Součet 13 715,14 Úprava ceny příloha č. 21: 2.6. negativní účinky okolí -3 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 7 % + 960,06 Mezisoučet 14 675,20 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3470 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 42 598,95 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 116,23 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 2277/122 777,00 116,23 90 310,71 Součet 90 310,71 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.6. negativní účinky okolí -3 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 7 % + 6 321,75 Mezisoučet 96 632,46 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3470 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 112 201,30 154 800,25 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Pozemky - zjištěná cena = 25 800,04 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 25 800,- Kč Cena pozemků činí celkem 25 800,- Kč 8

C. Rekapitulace Administrativní cena 1/6 nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 568 430,- Kč 25 800,- Kč 594 230,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 3 331 180,- Kč 3 331 180,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: rozšířená občanská vybavenost v obci, napojení na veškeré IS, možnost parkování na pozemku c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitosti ve výši 555.000 Kč. Obvyklá cena 1/6 nemovitosti: 555 000,- Kč slovy: pět set padesát pět tisíc Kč V Praze dne 6.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 9

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3746/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 425/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10