ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 161/6731/2014 o obvyklé ceně pozemků čís. parcel 720 a 721, rodinného domu č.p. 34 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Kněževes u Rakovníka, v Karlovarské ulici v Kněževsi, okres Rakovník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 161/6731/2014 LV no.: 228 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 720 a 721, rodinný dům č.p. 34 a další stavby tvořící součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Kněževes u Rakovníka, v Karlovarské ulici v Kněževsi, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Karlovarská č.p. 34, 270 01 Kněževes GPS: 50.14886N, 13.63598E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.585.079 Kč Market value Tržní hodnota 1.080.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 1.080.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.088.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK rodinný dům č.p. 34 vedlejší stavba, venkovní úpravy (oplocení, zpev. plochy, přípojky IS apod.) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 721 720 281 942 m 2 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: severozápadní část městyse Kněževes odpovídající velikosti městyse (úřad městyse, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, lékaři, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří zahrada 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: odhad 102 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: nezjištěna Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: odhad 750 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhad 65 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 228 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Martina Jelínka, bytem Karlovarská 34, 270 01 Kněževes. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 228 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím, ze smlouvy o úvěru reg.č. 1000/154212-01/06/01-001/00/R, ve výši 1.850.000,-Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zahájení exekuce, prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona, rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona), exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 228. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 228 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 228 je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím, ze smlouvy o úvěru reg.č. 1000/154212-01/06/01-001/00/R, ve výši 1.850.000,-Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 228 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům pravděpodobně užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na exteriéru rodinného domu je patrná zanedbávaná údržba (např. dožilé klempířské konstrukce apod.) - dům se nachází u frekventované silnice Strong points / silné stránky: - rozlehlý pozemek ve funkčním celku s rodinným domem Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 228 pro k.ú. Kněževes u Rakovníka a obec Kněževes, prokazující stav evidovaný k datu 18.4.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kněževes u Rakovníka, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené obyvateli lokality d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 28.4.2014, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitých věcí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 666866 Název katastrálního území: Kněževes u Rakovníka Kód obce: 541877 Název obce: Kněževes Počet obyvatel obce: 1 074 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2012 Kód okresu: CZ020C Název okresu: Rakovník Název kraje: Středočeský Poloha v obci: severozápadní část obce Infrastructure / infrastruktura: Městys Kněževes se nalézá ve Středočeském kraji, v okrese Rakovník, přibližně 7 km severozápadně od města Rakovník a přibližně 66 km západně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má městys Kněževes 1 074 obyvatel. Městys má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (úřad městyse, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, lékaři, obchody, pohostinství). Po dopravní stránce je městys dobře dostupný, městysem prochází silnice II/227 (Rakovník - Žatec) a v blízkosti městyse prochází významná dopravní trasa, silnice I/6 (Praha - Karlovy Vary). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situované v lokalitě zastavěné převážně objekty užívanými k bydlení, nacházející se v severozápadní části městyse Kněževes, v ulici Karlovarská. Podle sdělení místních obyvatel se v lokalitě nachází rozvody elektrického proudu, pitné vody a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 34: Rodinný dům č.p. 34 je stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 721, k.ú. Kněževes u Rakovníka. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice rodinného domu. Podle sdělení místních obyvatel má dům jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a pravděpodobně podkroví v části zastřešení. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, založení stavby je pravděpodobně na základových pasech zděných z kamene, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová s izolačními dvojskly a dřevěná dvojitá i jednoduchá, vnější povrchy tvoří břízolitová fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že dům pochází pravděpodobně z 20. či 30. let minulého století. Na exteriéru domu je patrný vliv zanedbávané údržby (např. dožilé klempířské konstrukce apod.). Další stavby: Součástí pozemku čís. parcely 721, k.ú. Kněževes u Rakovníka, je dále vedlejší stavba, která navazuje na stavbu rodinného domu č.p. 34 (pro účely ocenění předpokládáme, že stavba není stavebně ani provozně propojená s rodinným domem). Z exteriéru stavby je patrné, že její stavebně technický stav je zhoršený vlivem zanedbávané údržby. Součástí oceňovaných pozemků jsou venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení, užívané společně s rodinným domem, jedná se především o zpevněné plochy a oplocení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. Pozemky: Pozemek čís. parcely 721, k.ú. Kněževes u Rakovníka, o výměře 281 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 34 a vedlejší stavbou, nezastavěná plocha tvoří nádvoří. - 4 -
Pozemek čís. parcely 720, k.ú. Kněževes u Rakovníka, o výměře 942 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek užívaný jako zahrada, tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 34 a stavebním pozemkem čís. parcely 721, k.ú. Kněževes u Rakovníka. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. parcely 722, k.ú. Kněževes u Rakovníka (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: parcela není zapsaná na LV). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. 720 a 721, rodinného domu č.p. 34 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Kněževes u Rakovníka, v Karlovarské ulici v Kněževsi, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 28. dubna 2014 1.080.000,- Kč Slovy: Jedenmilionosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 228 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím, ze smlouvy o úvěru reg.č. 1000/154212-01/06/01-001/00/R, ve výši 1.850.000,-Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zahájení exekuce, prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona, rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona), exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 228. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 161/6731/2014. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 2. května 2014-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 161/6731/2014 LV no.: 228 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 34 750 4 378 3 283 500 65,0 1 149 225 2 ostatní stavby 229 845 70,0 68 954 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 218 179 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 721 zastavěná plocha a nádvoří 281 300 84 300 2 720 zahrada 942 300 282 600 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 366 900 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 585 079 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 2 3 Rodinný dům v Kněževsi, okr. Rakovník Rodinný dům v Kněževsi, okr. Rakovník Rodinný dům v Kněževsi, okr. Rakovník Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), podskl. 1 500 000,00 V-14 nestanoven 621 300 186 300 1 313 700,00 0,70 RD, dispozice 2+1 a 1+1, 1 050 000 uspokojivý stav, vedlejší stavby nabídka RK *2), část. 1 500 000,00 V-14 nestanoven 756 300 226 800 1 273 200,00 0,70 podskl. RD, dispozice 1 050 000 2+1, uspokojivý stav, vedlejší stavby nabídka RK *3), část. 1 790 000,00 V-14 nestanoven 590 300 177 000 1 613 000,00 0,65 podskl. RD s 2 NP, 1 163 500 dispozice 5+1, dobrý stav, vedlejší stavby 1) nabídka realitní kanceláře REALITY KAŠPAR, s.r.o., Rakovník 2) nabídka realitní kanceláře Radek Janatka, Kladno 3) nabídka realitní kanceláře HVB Real Estate, s.r.o., Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,585 mil.kč nebyla stanovena 1,088 mil.kč 1,080 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 18.04.2014 08:37:50 CZ020C Rakovník Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: 666866 Kněževes u Rakovníka List vlastnictví: 228 541877 Kněževes V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor Vlastnické právo Jelínek Martin, Karlovarská 34, 27001 Kněževes 701109/1197 Podíl B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 720 942 zahrada zemědělský půdní fond 721 281 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Kněževes, č.p. 34, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: 721 B1 C Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Povinnost k o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím ze smlouvy o úvěru reg.č. 1000/154212-01/06/01-001/00/R ve výši 1.850.000,-Kč Hypoteční banka, a.s., Radlická Parcela: 720 V-1098/2007-212 333/150, Radlice, 15000 Praha 5, Parcela: 721 V-1098/2007-212 RČ/IČO: 13584324 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. sml. č. 1000/154212-01/06/01-002/00/R ze dne 03.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.04.2007. V-1098/2007-212 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Ivo Luhan, Karlovo nám. 17, 120 00 Praha 2 Listina Jelínek Martin, Karlovarská 34, 27001 Kněževes, RČ/IČO: 701109/1197 Z-82888/2013-101 Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 099 EX 6643/13-14 k 23 EXE- 1711/2013 13 Okresní soud Rakovník ze dne 05.11.2013; uloženo na prac. Praha Z-82888/2013-101 o Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Listina Jelínek Martin, Karlovarská 34, 27001 Kněževes, RČ/IČO: 701109/1197 Z-2621/2012-212 Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu ( 245, 405 odst. 2 z.č.182/2006 Sb.), o úpadku KSPH 39-INS17515/2011 -A-23 Krajský soud v Praze ze dne 11.04.2012; uloženo na prac. Rakovník Z-2621/2012-212 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 18.04.2014 08:37:50 CZ020C Rakovník Povinnost k Obec: Kat.území: 666866 Kněževes u Rakovníka List vlastnictví: 228 541877 Kněževes V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě o Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Listina Jelínek Martin, Karlovarská 34, 27001 Kněževes, RČ/IČO: 701109/1197 Z-2621/2012-212 Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu ( 245, 405 odst. 2 z.č.182/2006 Sb.), o úpadku KSPH 39-INS17515/2011 -A-23 Krajský soud v Praze ze dne 11.04.2012; uloženo na prac. Rakovník Z-2621/2012-212 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Parcela: 720 Parcela: 721 Z-8199/2011-212 Z-8199/2011-212 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 150 EX-1510/2011-18 (24 EXE 1594/2011-21) ze dne 11.08.2011. Z-8199/2011-212 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Marcel Smékal, Exekutorský úřad Praha- východ Jelínek Martin, Karlovarská 34, 27001 Kněževes, RČ/IČO: 701109/1197 Z-10491/2011-212 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 24 EXE-1833/2011-12 OS v Rakovníku ze dne 14.10.2011; uloženo na prac. Rakovník Z-10491/2011-212 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Ing. Petr Kučera, nám. Starosty Pavla 5, 272 01 Kladno Jelínek Martin, Karlovarská 34, 27001 Kněževes, RČ/IČO: 701109/1197 Z-8201/2011-212 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 24 EXE-1594/2011-21 Okr. soud v Rakovníku ze dne 01.08.2011; uloženo na prac. Rakovník Z-8201/2011-212 D Jiné zápisy o Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen Listina dne 11.8.2011 Parcela: 721 Parcela: 720 Z-8200/2011-212 Z-8200/2011-212 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 150 EX- 1510/2011-19 (24 EXE 1594/2011-21) ze dne 11.08.2011. Z-8200/2011-212 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. strana 2
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 18.04.2014 08:37:50 CZ020C Rakovník Obec: Kat.území: 666866 Kněževes u Rakovníka List vlastnictví: 228 541877 Kněževes V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 25.01.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.04.2007. V-1330/2007-212 Pro: Jelínek Martin, Karlovarská 34, 27001 Kněževes RČ/IČO: 701109/1197 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 720 43001 942 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 23.04.2014 08:44:04 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. strana 3
Rodinný dům č.p. 34 v Kněževsi, okr. Rakovník Jihozápadní pohled Jihozápadní pohled Severní pohled Severozápadní pohled Severní pohled Jihovýchodní pohled
Vedlejší stavba Zahrada