ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 376/6456/2013 o obvyklé ceně bytu č. 1131/69 v bytovém domě č.p. 1131, 1132, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most, v ulici Volkova v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 376/6456/2013 LV no.: 5196 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák. č. 72/1994 Sb.) č. 1131/69 v bytovém domě č.p. 1131, 1132, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most, v ulici Volkova v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: Volkova 1131, 198 00 Praha-Černý Most GPS: 50.10692N, 14.56722E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.287.157 Kč Market value Tržní hodnota 1.960.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.960.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.961.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 1131/69 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 25 26 Appurtenances: Příslušenství: Size: Velikost podíl 6710/435057 z 273 m 2 tj. 9 m 2 Location in the town: Poloha v obci: část hl. města Praha - Černý Most, městská část Praha 14 Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena 2.160 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: dům montovaný z panelů (nástavba domu ocelové konstrukce) Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 67,1 m 2 Storage area: Skladové plochy: 29.210 Kč/m 2 Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: dům 1983 nástavba 2011 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 15 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 5196 je oceňovaný byt ve vlastnictví Aleše Pilného, bytem Choťovice 113, 289 05 Choťovice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 5196 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: - zástavní právo smluvní - pohledávka do výše 6.000.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 5196. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 5196 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 5196 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní - pohledávka do výše 6.000.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidovaný jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor bytu nebylo možné ověřit zda je byt užívaný v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový bytový dům s provedenou nástavbou - byt je pravděpodobně umístěný v posledních dvou nadzemních podlažích domu (10. a 11. nadzemní podlaží) Strong points / silné stránky: - dobře dostupná lokalita na okraji hlavního města Prahy - pravděpodobně jde o mezonetový byt Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5196 pro k.ú. Černý Most a obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 19.9.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Černý Most, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace poskytnuté oslovenými obyvateli bytového domu d/ informace poskytnuté Stavebním bytovým družstvem "SEVERNÍ MĚSTO" e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 8.10.2013, 10:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 731676 Název katastrálního území: Černý Most Kód obce: 554782 Název obce: Praha Počet obyvatel obce: 1 241 664 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2011 Kód okresu: CZ0100 Název okresu: Hlavní město Praha Název kraje: Hlavní město Praha Poloha v obci: Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Město Praha je hlavním městem Česká republiky, podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má 1 241 664 obyvatel. Infrastruktura města je úplná. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v severovýchodní části hlavního města Prahy, v městské části Praha 14, na sídlišti Černý Most I, v ulici Volkova, z níž je přístupný. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a rozvody tepla. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 1131/69: Oceňovaný byt je situován pravděpodobně v 10. a 11. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1131, 1132, umístěného na pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most. Vstup do bytu se nachází v 10. nadzemním podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 6710/435057 na společných částech domu č.p. 1131, 1132 a na pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna přesná dispozice bytu. Podle údajů poskytnutých bytovým družstvem "SEVERNÍ MĚSTO" a oslovenými obyvateli bytového domu, se pravděpodobně jedná o mezonetový byt o velikost 3+kk. Podle dostupných údajů činí podlahová plocha bytu 67,1 m 2. Konstrukční řešení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, nástavba domu má ocelovou nosnou konstrukci s železobetonovými stropy, obvodové stěny jsou pravděpodobně vyzdívané, střecha je sedlová o malém sklonu střešních rovin, krytina a klempířské prvky jsou pravděpodobně plechové, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vstupní dveře do domu jsou plastové s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny budovy jsou tepelně izolované deskami z polystyrenu, na nichž je provedena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vertikální komunikaci v domě zajišťují osobní výtahy. Vybavení bytu: Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky zjištěno, pro účely ocenění předpokládáme standardní vybavení bytu s běžně prováděnou údržbou. Stáří a stavební stav domu: Podle informací z poskytnutých bytovým družstvem "SEVERNÍ MĚSTO" byl bytový dům kolaudován v roce 1983, s užíváním domu však bylo započato až v roce 1985. V roce 2011 byla na původní stavbu domu provedena nástavba, ve které se oceňovaný byt nachází. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, bytový dům je dobře udržovaný. - 4 -
Stavební stav bytu: Technický stav oceňovaného bytu nebyl z důvodu neumožnění prohlídky jeho vnitřních prostor zjištěn, pro účely ocenění přepokládáme, že byt je v uspokojivém stavebně technickém stavu s běžně prováděnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1131/69 náleží podíl o velikosti 6710/435057 na pozemcích čís. parcel 25 (výměra 287 m 2 ) a 26 (výměra 288 m 2 ), k.ú. Černý Most. Pozemky jsou zastavěné stavbou bytového domu, jsou napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu, rozvody tepla a jsou přístupné z veřejně přístupných pozemků ve vlastnictví Hlavního města Praha. Tvary pozemků a jejich vzájemné uspořádání jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák. č. 72/1994 Sb.) č. 1131/69 v bytovém domě č.p. 1131, 1132, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25 a 26, k.ú. Černý Most, v ulici Volkova v Praze, okres Hlavní město Praha, kraj Hlavní město Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8. října 2013 1.960.000,- Kč Slovy: Jedenmiliondevětsetšedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 5196 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: - zástavní právo smluvní - pohledávka do výše 6.000.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 5196. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 376/6456/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 11. října 2013-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 376/6456/2013 LV no.: 5196 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 1131/69 67,10 22 227 1 491 432 15,0 1 267 717 2 3 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem 1 267 717 m 2 Kč/m 2 Kč 1 25, 26 zastavěná plocha a nádvoří 9 2 160 19 440 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 19 440 Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 6710/435057 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 287 157 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Praha-Č.Most, ul.kpt.stránského 2 189 000,00 X-13 66,00 3+kk 33 167 0,95 2 079 550,00 31 508 2 BJ Praha-Č.Most, ul. Gen. Janouška 2 260 000,00 X-13 70,00 3+1 32 286 0,85 1 921 000,00 27 443 3 BJ Praha-Č.Most, ul. Gdygrýnova 2 549 000,00 X-13 71,00 2+1 35 901 0,80 2 039 200,00 28 721 Comments Komentář rezervovaná nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) byt po celkové rekonstrukci v panelovém domě, rezervovaná nabídka realitní kanceláře Ing. Václav Housa, Praha 2) byt v dobrém stavu v panelovém domě, nabídka realitní kanceláře RealitniAsistent.cz, Praha 3) byt v dobrém stavu v cihlovém domě, nabídka realitní kanceláře STING, s.r.o., Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,287 mil.kč nebyla stanovena 1,961 mil.kč 1,960 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 19.09.2013 10:15:02 Vlastnictví bytu a nebytového prostoru CZ0100 Hlavní město Praha Obec: 554782 Praha Kat.území: 731676 Černý Most List vlastnictví: 5196 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Pilný Aleš, č.p. 113, 28905 Choťovice 820511/0991 B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky Způsob využití Budova Parcely Způsob ochrany Černý Most, č.p. 1131, 1132, LV 152, byt.dům Podíl na společných částech domu a pozemku 1131/69 byt 6710/435057 na parcele 25 26 25 26 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří 287m2 288m2 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo smluvní pohledávka do výše 6.000.000,- Kč AndCorp2003, s.r.o., Vondroušova Jednotka: 1131/69 V-21342/2011-101 1165/10, Řepy, 16300 Praha, RČ/IČO: 27944000 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 04.05.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.05.2011. V-21342/2011-101 D Jiné zápisy - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 07.11.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 10.11.2011. V-54199/2011-101 Pro: Pilný Aleš, č.p. 113, 28905 Choťovice RČ/IČO: 820511/0991 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 19.09.2013 10:15:02 CZ0100 Hlavní město Praha Obec: Kat.území: 731676 Černý Most List vlastnictví: 5196 554782 Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 19.09.2013 10:23:05 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 2
Byt č. 1131/69 v ulici Volkova v části hl. města Praha-Černý Most Vstup do bytu č. 1131/69 Severní pohled na bytový dům Jižní pohled na bytový dům
Jihovýchodní pohled na bytový dům Vstup do sekce č. 1131 Zadní vstup do sekce č. 1131 Společné prostory bytového domu