Znalecký posudek þ. 3665/2012

Znalecký posudek þ. 3665/2012 o cenč nemovitosti - 1/4 bytové jednotky þ. 1160/47 v domč þ.p. 1160 na pozemku þ. parc. 2422 v kat. úz. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, vþetnč spoluvlastnického podílu 594/35381 na spoleþných þástech domu a pozemku, ve vlastnictví Ing. Miroslava Demela. Objednatel posudku: JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĝad LitomČĜice Novobranská 20 412 01 LitomČĜice Úþel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 24777/11-20 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 6.9.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 KošíĜe MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu vþetnč titulního listu a 6 stran pĝíloh. Objednateli se pĝedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 13.9.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/4 bytové jednotky. 1160/47 v dom.p. 1160 na pozemku. parc. 2422 v kat. úz. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, v etn spoluvlastnického podílu 594/35381 na spole ných ástech domu a pozemku, zapsáno na LV. 7711. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka. 1160/47 Josefa Sousedíka 1160 755 01 Vsetín Region: Zlínský Okres: Vsetín Katastrální území: Vsetín 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 6.9.2012 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.7.2012, LV. 7711, kat. úz. Vsetín, Katastrální ú ad pro Zlínský kraj, KP Vsetín - kopie mapy katastrální ze dne 6.9.2012, mapový list. Vsetín 8-7/13, m ítko 1:1000, kat. úz. Vsetín - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 24777/11-20 ze dne 2.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 24777/11-65 ze dne 30.7.2012 - kopie smlouvy o p evodu bytu ze dne 16.5.1997, právní ú inky vkladu ke dni 28.5.1997 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 7711, k.ú. Vsetín, obec Vsetín ze dne 30.7.2012, A - vlastnické právo: Demel Miroslav Ing., I. Šustaly 1107/7, 742 21 Kop ivnice 1 podíl 1/4 Demel Miroslav, Josefa Sousedíka 1160, 755 01 Vsetín 1 podíl 2/4 Demel Vlastimil Ing., Borová 1697, 756 61 Rožnov pod Radhošt m 1 podíl 1/4 2

B - nemovitosti: - 1160/47 byt v budov.p. 1160, LV 5436, bydlení na parcele. 2422 parcela. 2422 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 1470 m 2 C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o na ízení exekuce 53 Nc-5222/2008-13 ze dne 02.03.2009.; uloženo na prac. Nový Ji ín Usnesení soudu o na ízení výkonu rozhod.z ízením soud.zástavního práva Okr. soud ve Vsetín 5E-117/2009-20 ze dne 23.11.2009. Právní moc ke dni 15.12.2009. Usnesení soudu o na ízení výkonu rozhod.z ízením soud.zástavního práva Okr. soud ve Vsetín 5E-76/2010-14 ze dne 04.08.2010. Právní moc ke dni 21.09.2010. Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Nový Ji ín, 53 EXE 2040/2011-9 ze dne 29.11.2011. Právní moc ke dni 04.02.2012.; uloženo na prac. Nový Ji ín Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124EX-24777/2011-20 (53EXE 2040/2011-9) ze dne 02.01.2012. Právní moc ke dni 19.01.2012. Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124EX- 24777/2011-19 (53EXE 2040/2011-9) ze dne 02.01.2012. Právní moc ke dni 19.01.2012. Usnesení soudu o na ízení exekuce 57 EXE-110/2012-5 v Novém Ji ín ze dne 13.04.2012.; uloženo na prac. Nový Ji ín Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 103 Ex-00887/2012-11 (57 EXE 110/2012-5) ze dne 07.05.2012. Usnesení soudu o na ízení exekuce 53 EXE 1363/2011-6 v Novém Ji ín ze dne 22.09.2011.; uloženo na prac. Nový Ji ín Usnesení soudu o na ízení výkonu rozhod.z ízením soud.zástavního práva Okr.soud ve Vsetín 5 E- 26/2012-15 ze dne 26.01.2012. Právní moc ke dni 30.04.2012. Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 018 EX-07210/2011-016 (53 EXE 1363/2011-6) ze dne 28.05.2012. Právní moc ke dni 09.06.2012. Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex- 00887/2012-13 (57EXE 110/2012-5) ze dne 07.05.2012. Právní moc ke dni 15.05.2012. Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 018EX- 07210/2011-016 (53 EXE 1363/2011-6) ze dne 28.05.2012. Právní moc ke dni 09.06.2012. D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva o p evodu bytu a nebytového prostoru V4 1156/1997 ze dne 16.5.1997, právní ú inky vkladu ke dni 28.5.1997 Usnesení soudu o potvrzení nabytí d dictví Okr. soud ve Vsetín 37 D-68/2006-30 ze dne 23.03.2007. Právní moc ke dni 19.04.2007. 6. Celkový popis nemovitosti: M sto Vsetín pat í do d ív jšího okresu Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Vsetín je také obcí s rozší enou p sobností. Dle regionálního turistického len ní pat í do oblasti Beskydy - Valašsko. Na území tohoto st edn velkého m sta má hlášený trvalý pobyt kolem 27960 obyvatel. Obec je vzdálená p ibližn 16 km od slovenských hranic. 3

Oce ovaná bytová jednotka. 1160/47 se nachází v dom.p. 1160, ulice Josefa Sousedíka, kat. úz. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín. Bytový d m je podsklepený, ty podlažní se sedlovou st echou. Obvodové st ny jsou zd né nezateplené. V dom jsou plastová okna. Bytová jednotka je situována v 1. nadzemním podlaží domu a skládá se z kuchyn, dvou pokoj, p edsín, koupelny, WC a sklepa. Sou ástí bytové jednotky je kuchy ská linka, sporák plynový, vestav né sk ín, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, topná t lesa, vodom r teplé užitkové vody, listovní schránka a zvonek. Dále je sou ástí jednotky veškerá její vnit ní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu, úst edního topení, elektroinstalace apod.) krom stoupacích vedení v etn uzavíracích ventil. 7. Obsah posudku: Ocen ní byt porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka. 1160/47 P íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.. 2422 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocen ní byt porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka. 1160/47-25 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Vsetín Stá í stavby: 60 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 19): 20 543,- K /m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyn : = 9,60 m 2 pokoj: = 16,80 m 2 pokoj: = 14,40 m 2 p edsí : = 8,90 m 2 koupelna: = 3,60 m 2 WC: = 1,30 m 2 Podlahová plocha bytu: = 54,60 m 2 Podlahové plochy prostor se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklep : sklep: = 4,80 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklep - celkem: = 4,80 m 2 4

Zapo ítaná podlahová plocha bytu: = 54,60 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha místností sklep : 4,80 m 2 * 0,80 = 3,84 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 58,44 m 2 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - zd ná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Spole né ásti domu - Kolárna, ko árkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. P íslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umíst ní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám - Ostatní sv tové strany - II 0,00 áste ný výhled 6. Základní p íslušenství bytu - P íslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytáp ní bytu - Dálkové, úst ední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebn - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,801 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastav né území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prost edí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazn škodlivých vliv na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 1/4. I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,801 * 0,970 * 0,900 = 0,699 5

Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 20 543,- K /m 2 * 0,699 = 14 359,56 K /m 2 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * PP = 14 359,56 K /m 2 * 58,44 m 2 = 839 172,69 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 839 172,69 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjišt ná cena pozemku: 1 351 629,24 K Spoluvlastnický podíl: 594 / 35 381 Hodnota spoluvlast. podílu: 1 351 629,24 K * 594 / 35 381 = + 22 692,06 K Bytová jednotka. 1160/47 - zjišt ná cena = 861 864,75 K Bytová jednotka. 1160/47 - cena po zaokrouhlení = 861 860,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka. 1160/47 = 861 860,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem 861 860,- K Porovnávací metoda Ocen ní byt a nebytových prostor nákladovým zp sobem a 1 ) Bytová jednotka. 1160/47 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: 2+kk Množství jednotek oce ované stavby: 59,40 1) Nabízíme k prodeji zrekonstruovaný prostorný byt o celkové ploše 52 m2 orientovaný na západ. Byt se nachází v 1. NP cihlového domu po rekonstrukci (koupelna, kuchyn, podlahy, omítky, nové elektrické rozvody). Na dom bude provedena revitalizace. Nedaleko se nachází škola, do centra m sta pár minut p šky. D m je ve velice klidné ásti. S financováním Vám pom že naše hypocentrum 2) Nabízíme k prodeji prostorný cihlový byt v OV 2+kk ve Vsetín, v místní ásti Trávníky, ul. Josefa Sousedíka. Byt je umíst n ve 2. pat e ve zd ném bytovém dom. Podlahová plocha bytu je 52 m 2. Byt prošel v r. 2006 kompletní rekonstrukcí, kdy byla celkov zm n na dispozice bytu. Jde o velmi p kn dispozi n ešený byt s novými plastovými okny, novou kuchy skou linkou, nov vybudovanou zd nou koupelnou s vanou a WC. V byt byly provedeny nové rozvody vnit ních instalací (rozvody elektro, voda, kanalizace, plyn, nové otopné t lesa v pokojích, podlahové vytáp ní v koupeln + el. vytáp ný žeb íkový radiátor, boiler). Dále jsou v byt nové omítky, nov jsou provedeny podlahy a d ev né dve e. V byt jsou také ešeny rozvody kabelové televize a internetu. K bytu náleží zabezpe ený sklep o podlahové ploše 6 m2. 3) Nabízíme k prodeji cihlový byt 2+kk po rekonstrukci s dobrou dostupností do centra. Byt se nachází ve zvýšeném p ízemí, orientovaný na jižní stranu. V byt nové omítky, rozvody elekt iny a vody, nové WC, kuchy ská linka, vestavné sk ín na chodb, nové dve e, byt je p ipojen na internet 6

a spole ný satelit. Oh ev vody v byt je ešen elektrickým bojlerem. M sí ní náklady pro dv osoby iní 2.860,- + elekt ina. Volný ihned Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) BJ Josefa 800 000,- K 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 48,00 15 833,33 Sousedíka 2) BJ Josefa 995 000,- K 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 52,00 18 177,88 Sousedíka 3) BJ Josefa 742 000,- K 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 52,00 13 555,77 Sousedíka Sou et: 47 566,99 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: 15 855,66 K /jedn. Minimální jednotková cena: 13 555,77 K /jedn. Maximální jednotková cena: 18 177,88 K /jedn. Základní cena: 15 855,66 K 59,40 á 15 855,66 K / = 941 826,20 K Bytová jednotka. 1160/47 - výsledná cena = 941 826,20 K Bytová jednotka. 1160/47 - cena po zaokrouhlení = 941 830,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka. 1160/47 = 941 830,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem 941 830,- K Ocen ní p íslušenství byt a nebytových prostor Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Rekapitulace ocen ní p íslušenství byt a nebytových prostor Cena p íslušenství byt a nebytových prostor iní celkem 0,- K Porovnávací metoda Rekapitulace ocen ní p íslušenství byt a nebytových prostor Cena p íslušenství byt a nebytových prostor iní celkem 0,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) 7

a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.. 2422-27 - 32 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í 2422 1 470,00 400,00 588 000,- Sou et 588 000,- Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % + 246 960,- Mezisou et 834 960,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 83 496,- Mezisou et 918 456,- Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 0,6880 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 1 351 629,24 Pozemek parc.. 2422 - zjišt ná cena = 1 351 629,24 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek parc.. 2422 = 1 351 630,- K Cena pozemk iní celkem 1 351 630,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena celkem: 861 860,- K 861 860,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: 941 830,- K 941 830,- K 8

Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami. nabídka bytových jednotek je na realitním trhu na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum m sta, veškerá ob anská vybavenost v blízkosti c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši 235.000,- K. Obvyklá cena ¼ nemovitosti: 235 000,- K slovy: dv st t icet p t tisíc K V Praze dne 13.9.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3665/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. 9

B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a p edala podklady pod po.. 353/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10