ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1485/2014 Ocenění bytové jednotky č. 787/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 7495, vymezená v budově č.p. 786, 787, zapsané na LV č. 3016, stojící na parcele č. 834/21, 834/22, zapsané na LV č. 3016. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 776/30296 na společných částech bytového domu č.p. 786, 787, zapsaného na LV č. 3016 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 776/30296 na parcele č. 834/21 o výměře 360 m2 a parcele č. 834/22 o výměře 316 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 3016. To vše v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 10.09.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 15.09.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny Bytová jednotka č. 787/19 zapsaná na listu vlastnictví č. 7495, vymezená v budově č.p. 786, 787, zapsané na LV č. 3016, stojící na parcele č. 834/21, 834/22, zapsané na LV č. 3016. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 776/30296 na společných částech bytového domu č.p. 786, 787, zapsaného na LV č. 3016 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 776/30296 na parcele č. 834/21 o výměře 360 m2 a parcele č. 834/22 o výměře 316 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 3016. To vše v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 7495 pro k.ú. Doubravka ze dne 26.08.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7495 pro k.ú. Doubravka ze dne 10.09.2014 Informace z Katastru nemovitostí LV č. 3016 pro k.ú. Doubravka ze dne 15.09.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 10.09.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky z venku, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 7495 ze dne 10.09.2014 pro k.ú. Doubravka Terč Jaroslav, Na Dlouhých 787/59, Lobzy, 31200 Plzeň Adresa: Na Dlouhých 787/59, Lobzy Název katastrálního území: Doubravka Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č. 7495 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 7495 pro k.ú. Doubravka v příloze) - omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Terč Jaroslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části krajského statutárního města Plzeň při místní komunikaci, v části Plzeň Lobzy v ul. Na Dlouhých. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními panelovými domy (sídlištní zástavba), občanskou vybaveností (školy, školky, sportovní zařízení, hřiště, zdravotní zařízení apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možností parkování, bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup do domu je orientován ze západní strany, zadní vstup z východní strany. Bytový dům má 7 nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání před cca 40 lety, je po revitalizaci (fasáda, výtah, okna), v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Plzeň je Krajské statutární město, které má 163 392 obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 v 6 nadzemním podlaží (5. patro) bytového domu o ploše 76,55m2. V bytě je obdélníková předsíň 7,74m2, z předsíně vlevo pokoj, pak vlevo sociální zařízení, tj. WC 1,16m2, koupelna 2,49m2, okolo sociálního zařízení kuchyně 10,60m2, z předsíně rovně pokoj a z něj vpravo poslední pokoj. Pokoje jsou o ploše 13,57m2, 20,76m2 a 20,23m2. Ze dvou pokojů a kuchyně jsou okna na západ, z jednoho pokoje okno na východ. Předpokládá se, že byt je v původním stavu, pravděpodobně s umakartovým jádrem. K užívání bytu náleží sklep 1,09m2. Byt je pravděpodobně užíván k bydlení nájemníkem (dle jména na dveřích bytu). Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 776/30296 na pozemcích parc.č. 834/21 o výměře 360m2 a parc.č. 834/22 o výměře 316m2, oba zastavěná plocha a nádvoří, jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem čp. 786 a čp. 787. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě, bytová jednotka je pravděbobně v původním, již opotřebovaném a morálně dožilém stavu, je pravděpodobně užívána k bydlení nájemníkem. 5
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Mohylová ul., Plzeň Doubravka 1 290 000,- Kč Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku 3+1 o ploše 66,90 m 2 v 1 NP bytového domu. Byt je v obytném domě čp. 1061 v Plzni, Mohylová 107. Dům je montovaný, panelový. Bytový dům po revitalizaci. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy původní parkety, keramická dlažba, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC, umyvadlo a vana, jádro umakartové. Byt je v původním stavu. Prodej 11/2013. 2) Partyzánská ul., Plzeň Doubravka 1 330 000,- Kč Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku 3+1 o ploše 75,70 m 2. Byt je v obytném domě čp. 830 v Plzni, Partyzánská 20. Dům je montovaný, panelový. Bytový dům po revitalizaci. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy koberce, PVC, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC, umyvadlo a vana, jádro umakartové. V bytě byla vyměněna již dříve kuchyňská linka, jinak v původním stavu. Prodej 12/2013. 3) Rokycanská ul., Plzeň Lobzy 1 390 000,- Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 3+1 v OV, který se nachází v panelovém domě v Plzni - Lobzích, v ulici Rokycanská. Dům je po celkové revitalizaci, zateplená fasáda, nové rozvody, střecha, plastová okna, nový výtah. Byt je v původním stavu, před rekonstrukcí. K dispozici je zasklený balkon. Ev. číslo: 170.Celková cena: 1 390 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 170 Aktualizace: 09.09.2014 Stavba: Panelová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Podlaží: 5. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 64 m 2 Plocha podlahová: 64 m 2 Balkón: 4) Spolková ul., Plzeň Lobzy 1 499 000,- Kč Nabídkovácena Nabízíme prodej pěkného bytu v panelovém domě,2 patro, dobrá dostupnost,po částečné rekonstrukci, původní jádro,nová vana, el.,odpady, bezpečnostní dveře,tv, internet, sklep, nový výtah. Dětský pokoj 12,1 m2, ložnice 18m2,obývák 18m2, průchozí jen obývací pokoj Slušné parkety, dlažba.,dálkové topení,celkové malé provozní náklady.naše RK doporučuje. Cena je k jednání.celková cena: 1 499 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: 13363 Aktualizace: Dnes Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 67 m 2 Sklep: 1 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná 6
kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová Vybavení: Výtah: Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 3+1, Mohylová ul., Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 19283 18319 2. byt 3+1, Partyzánská ul., Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 17569 16691 3. byt 3+1, Rokycanská ul., Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 21819 16692 4. byt 3+1, Spolková ul., Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 22373 17115 maximum 18319 minimum 16691 průměr 17204 užitná plocha m2 76,55 porovnávací hodnota celkem 1 316 972 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení:1 320 000,00 Kč Slovy: Jedenmiliontřistadvacettisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 1 320 000,00 Kč slovy: Jedenmiliontřistadvacettisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt bez lodžie, pravděpodobně v původním stavu, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 10.09.2014 Slovy: jedenmiliontřistadvacet tisíc korun českých ve výši: 1 320 000,00 Kč V Plzni, 15.09.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1485/2014 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
vstup do bytu vstup do domu pohled západní pohled severozápadní pohled severovýchodní pohled východní 10
5.3. Doklady 11
12
13
14