ZNALECKÝ POSUDEK č. 1472-42/09 o stanovení obvyklé ceny garáže bez č.p. na pozemku st. parcela č. 2635 - zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a s příslušenstvím vše zapsané na LV 657 pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 13.5.2009 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 13.5.2009 Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 20 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EXE 349/08-61 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č.3/2008 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb. Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 18.5.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 349/08-61 ze dne 16.3.2009 s předáním podkladů osobně dne 18.3.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.3.2009 vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví č.657 A: Vlastník : 1. Horčička Petr, Ing. r.č. 610602/1152, trvale bytem Třebízského 380/8, 397 01 Písek B : Nemovitosti : - st. parcela č. 2635 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 19 m2 - stavba garáže bez č.p. na st. parcele č. 2635 B1 : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha a LV D : Jiné zápisy : viz LV E : Nabývací tituly : viz LV vše v k.ú. a v obci Písek 1.1.3 Projektová dokumentace nebyla předložena 1.1.4 Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 13.5.2009 za přítomnosti znalce, který provedl, z důvodu neumožnění celkové prohlídky oceňované nemovitosti, pouze vnější obhlídku. Znalcem bylo provedeno kontrolní měření základních směrových mír dle zásad přílohy č.1 vyhlášky. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.7 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, www.rkceskakanada.cz, apod. 1.1.8 Konzultace - na Městském úřadě v Písku, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., a zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. v platném znění 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti leží v katastrálním území a v obci Písek na severozápadním okraji zastavěné části obce v lokalitě smíšené zástavby ( bytové domy, provozní objekty ). V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný po zpevněné komunikaci. Oceňovaná garáž je řadová krajní a je postavena na pozemku st. parcela 2635 zastavěná plocha a nádvoří.
3 Původní stáří oceňované garáže sdělil znalci vlastník sousední garáže a je cca z roku 1974. Na základě odborného odhadu znalce lze s tímto stářím souhlasit. Dle vnější prohlídky stavby, je objekt v průměrném až zanedbaném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nepravidelně. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav stavby garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 13.5.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a nejsou pronajaty. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění. POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníky oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńované stavby ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. 1.2 St. parcela č. 2635 / indexová metoda / 2. Cena garáže porovnáním dle 25 vyhl. č.456/2008 Sb. 3. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 4. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 5. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. - ( 9 ) CZ-CC 1242, SKP 46.21.14.5 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.456/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a bez koeficientu polohového K 5. 1.1.2 Popis Oceňovaná garáž se nachází v katastrálním území a v obci Písek na severozápadním okraji zastavěné části obce v lokalitě smíšené zástavby.. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný zpevněnou odbočkou z hlavní asfaltové komunikace. Garáž je napojena na rozvody elektrické energie. Napojení na ostatní inženýrské sítě není provedeno. Objekt je krajní řadový a má celkem 1 samostatné stání. Jde o jednopodlažní, nepodsklepený objekt s plochou střechou bez možnosti zřízení podkroví, který netvoří příslušenství jiných staveb. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce : zděná z cihel - tl. cca 300 mm Stropy : s rovným podhledem, který tvoří zároveň zastřešení Izolace : pravděpodobně provedena proti zemní vlhkosti Vnitřní povrchy stěn: vápenná omítka štuková Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Podlaha : cementový potěr Okna : nevyskytují se Vrata : plechová dvoukřídlová Střecha : plochá Krytina :asfaltové natavované pásy Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Napojení na přípojky : elektro Technický stav objektu : Stáří garáže je cca 35 let, technický stav je průměrný až zanedbaný, běžná údržba je prováděna nepravidelně až nahodile. Z tohoto důvodu je snížena předpokládaná životnost stavby o 10 let. 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 6,00 * 3,40 = 20,40 ( 2,25 + 2,45 )/2 = 2,35 47,94 celkem 1.NP + zastřešení 20,40 47,94
5 celkem OP garáž bez č.p. 47,94 m 3 1.1.4 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní, bez podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m 3 1.1.5 Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, rovná střecha ) ZC 1 375,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 47,94 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,136 Koeficient prodejnosti příloha č.39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.06200 0.06200 2 Obvodové konstrukce zděná z cihelného zdiva S 0.30100 0.30100 3 Stropy betonové panely S 0.26200 0.26200 4 Krovy - - - - 5 Krytina asfaltové natavované pásy S 0.05700 0.05700 6 Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 0.02900 0.02900 7 Úprava povrchů vápenné štukové omítky S 0.04800 0.04800 8 Dveře nevyskytují se CH 0.02700 0.00000 9 Okna nevyskytují se CH 0.01400 0.00000 10 Vrata plechová dvoukřídlová S 0.06800 0.06800 11 Podlahy betonová mazanina S 0.07200 0.07200 12 Elektroinstalace ano S 0.06000 0.06000 CELKEM 1.00000 0.95900 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.95900 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 816,58,- 1.1.6 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1974 Stáří 35 let Předpokládaná další životnost 35 let Celková životnost 70 let Procento ročního opotřebení 1,429 % Opotřebení 50,00 %
6 1.1.7 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 375,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 816,58,- Obestavěný prostor OP m 3 47,94 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 135 026,84,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 135 026,84,- Opotřebení 50,00 % - 67 513,42,- Cena časová garáže ke dni odhadu Kč 67 513,42,- 1.2 Pozemek st. parcela č. 2635 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 2635 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m2 je zastavěn garáží. Znalci se nepodařilo ve své databázi ani v nabídkách realitních kanceláří objevit obdobný pozemek pro stavbu garáže vhodný pro výpočet ceny srovnávací metodou. Z tohoto důvodu byl, pro tento případ, použit srovnávací pozemek ležící v obci Písek, který je částečně zastavěn stavbou 3 garáží s celkovou výměrou 1273 m2. Zastavěná plocha tří garáží je 63 m2. Při odpočtu cca 100 tis. Kč za garáž je nabídková cena za celý pozemek ve výši 1 080 000,- Kč tj. 892,- Kč/m2 pozemku. Pozemek je určen pro výstavbu bytového domu v ulici Erbenova. V místě je možnost napojení na inženýrské sítě. K pozemku je možný zpevněný příjezd. Jelikož je pozemek nabízen k prodeji, je znalcem, na základě odborného odhadu, korigována jeho nabídková cena koeficientem 0,90. Jednotková cena srovnávacího pozemku po korekci pro výpočet 803,- Kč/m2 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku širší centrum města Písek, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytového domu, IS u pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1210 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 971 630,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 803,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura souvisle zastavěná část města 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 25 až 50 tisíc obyvatel 0.80
7 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita smíšené zástavby 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.287 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku severozápadní okraj zastavěné části obce, zpevněný příjezd Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek zastavěný stavbou zgaráže, IS u pozemku vč. zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 19 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Souvislá zástavba, smíšená zástavba 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 25 až 50 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita se smíšenou zástavbou 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky 100 % zastavěnost 1.10 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.287 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.00 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 803,00 Cena oceňovaného pozemku Kč 15 257,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaného pozemku celkem ke dni odhadu / zaokr. / Kč 15 300,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Garáž bez č.p. 67 513,42,- Kč 50,00 % 135 026,84,- Kč Stavby celkem 67 500,00,- Kč 135 000,00,- Kč Pozemek st. parcela č. 2635 15 300,00,- Kč - 15 300,00,- Kč celkem 82 800,00,- Kč 150 300,00,- Kč 2. Cena garáže zjištěná porovnáním dle 25 vyhl. č. 456/2008 Sb. 2.1. Zjištění charakteru objektu Cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle 26 a 26a, se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru určeného způsobem
8 uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.18 tabulce č.1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně garáže je zahrnuto její vybavení uvedené v příloze č.9. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi zjištění indexu trhu It Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 Ti Hodnota dle skutečnosti 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka -0,05 III. Nabídka odpovídá poptávce 0 0,00 IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,05 V. Poptávka je výrazně vyšší než nabídka 0,10 2 3 Vlastnictví nemovitostí I. II. Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví ) -0,05 0 0,00 Vliv právních -0,01 až - I. Negativní vztahů na 0,05 prodejnost (např. II. Bez vlivu 0 0,00 prodej podílu, 0,01 až pronájem) III. Pozitivní 0,05 Index trhu: 3 I = 1+ = 1+ ( 0,00 + 0,00 + 0,00 ) 1,00 T T i i= 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Poloha nemovitosti zjištění indexu polohy Ip
9 Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota I. Mimo souvisle zastavěné území obce -0,10 Pi Hodnota dle sku tečnosti II. Na okraji souvisle zastavěného území obce -0,05-0,05 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 0 IV. V souvisle zastavěné části obce poblíž 0,10 centra obce V. Centrum obce 0,20 2 3 Dopravní dostupnost Obyvatelstvo v okolí I. II. I. II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně Konfliktní skupiny obyvatel Bezproblémové okolí -0,03-0,03 0-0,01až 0,20 0 0,00 4 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti I. Výrazně negativní změny trvalého -0,11 až 0,20 charakteru II. Negativní změny -0,01 až 0,10 III. Bez vlivu 0 0,00 IV. Pozitivní změny 0,01 až 0,10 Index polohy pro garáže : V. Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru 4 I = 1+ = 1+ ( - 0,05 0,03 + 0,00 + 0,00 ) P P i i= 1 0,11 až 0,20 0,92 KONSTRUKCE A VYBAVENÍ GARÁŽÍ Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 3 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení garáží zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo Název znaku Číslo Popis pásma 1 Druh stavby Kvalitativní pásma Hodnota Vi Hodnota dle sku tečnosti I. Řadová -0,01-0,01 II. Samostatně stojící 0 2 Konstrukce I. Kovová konstrukce opláštěná nebo -0,10 Obvod. stěny tl. do 15 cm II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 0 0,00 III. Obvod. zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm 0,10
10 I. Bez vybavení -0,05 II. Jen el. proud 230 V -0,02-0,02 3 Technické vybavení 4 Podlažnost III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. 0 pohonem IV. El. proud 230V/400 V, voda,nebo vytápění, vrata s elektr. pohonem 0,03 V. El. proud 230V/400 V, voda, vytápění, 0,10 kanalizace el. vrata s dál. ovlád. I. Hodnota 1 0 0,00 II. Hodnota více jak 1 0,01 I. Snižující hodnotu -0,03 5 Příslušenství venkovní úpravy II. Bez příslušenství -0,01-0,01 III. Bez výrazného vlivu na cenu 0 IV. Zvyšující cenu 0,04 V. výrazně ovlivňující cenu 0,08 I. Významně snižující cenu -0,10 6 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu -0,05 III. Bez vlivu na cenu 0 0,00 IV. Mírně zvyšující cenu 0,05 V. Významně zvyšující cenu 0,10 7 I. stavba ve výborném stavu 1,25* Stavebnětechnický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,05* údržbou III. Stavba se zanedbanou údržbou 0,85* 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) IV. Stavba ve špatném stavu (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) V. Stavba ve špatném stavu (nutná 0,45* rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) I 1 + V 6 V = V i= 1 Index konstrukce a vybavení bytu : i 7 = ( 1 + ( - 0,01 + 0,00-0,02 + 0,00-0,01 + 0,00 ) ) x 0,85 x 0,80 = 0,653 a) Podlažností pro účely této vyhlášky se rozumí podíl celkové zastavěné plochy všech podlaží stavby a zastavěné plochy 1.NP nutno doložit výpočtem. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A - pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) 1,0 B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně 0,9 C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně 0,8 D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně 0,7 E - pro stavby starší než 80 let 0,6
11 Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma. Základní ceny za m 3 obestavěného prostoru garáže : Příloha č. 18 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Kraj/( obec ) ( oblast katastrálních území ) počet obyvatel Základní cena ( v Kč ) za 1 m 3 obestavěného prostoru Kraj/( obec ) ( oblast katastrálních území ) počet obyvatel Základní cena ( v Kč ) za 1 m 3 obestavěného prostoru HLAVNÍ MĚSTO PRAHA LIBERECKÝ KRAJ PRAHA 1 8 094 nad 50 000 obyvatel 2 215 PRAHA 2 6 050 10 001 50 000 2 218 PRAHA 3 6 141 2 001 10 000 1 611 PRAHA 4 3 605 do 2 000 obyvatel 1 755 PRAHA 5 4 893 KRÁLOVÉHRADECKÝ KRAJ PRAHA 6 7 718 nad 50 000 obyvatel 2 631 PRAHA 7 6 339 10 001 50 000 1 970 PRAHA 8 4 237 2 001 10 000 1 695 PRAHA 9 2 812 do 2 000 obyvatel 1 808 PRAHA 10 3 490 PARDUBICKÝ KRAJ PRAHA 11 3 513 nad 50 000 obyvatel 2 027 PRAHA 12 3 739 10 001 50 000 1 821 PRAHA 13 3 606 2 001 10 000 1 940 PRAHA 14 4 205 do 2 000 obyvatel 1 887 PRAHA 15 2 688 VYSOČINA KRAJ PRAHA 16 3 143 nad 50 000 obyvatel 2 031 PRAHA 17 3 615 10 001 50 000 2 039 PRAHA 18 3 923 2 001 10 000 1 678 PRAHA 19 3 467 do 2 000 obyvatel 1 553 PRAHA 20 4 035 BRNO PRAHA 21 4 214 BRNO 1 3 406 PRAHA 22 3 362 BRNO 2 3 663 PRAHA 23 2 825 BRNO 3 3 881 PRAHA 24 3 189 BRNO 4 3 211 PRAHA 25 2 876 BRNO 5 2 926 PRAHA 26 2 665 BRNO 6 2 672 PRAHA 27 2 278 BRNO 7 3 733 PRAHA 28 2 646 BRNO 8 3 356 STŘEDOČESKÝ KRAJ BRNO 9 3 112 nad 50 000 obyvatel 2 521 BRNO 10 2 297 10 001 50 000 2 435 BRNO 11 2 093 2 001 10 000 2 364 BRNO 12 2 110 do 2 000 obyvatel 2 920 JIHOMORAVSKÝ KRAJ (KROMĚ BRNA) JIHOČESKÝ KRAJ 10 001 50 000 2 138 nad 50 000 obyvatel 2 821 2 001 10 000 1 973 10 001 50 000 2 357 do 2 000 obyvatel 1 821 2 001 10 000 1 672 OLOMOUCKÝ KRAJ do 2 000 obyvatel 1 446 nad 50 000 obyvatel 2 857 PLZEŃSKÝ KRAJ 10 001 50 000 2 428 nad 50 000 obyvatel 2 396 2 001 10 000 1 614 10 001 50 000 2 076 do 2 000 obyvatel 1 403 2 001 10 000 1 695 ZLÍNSKÝ KRAJ do 2 000 obyvatel 1 860 nad 50 000 obyvatel 2 678 KARLOVARSKÝ KRAJ 10 001 50 000 2 188 nad 50 000 obyvatel 2 903 2 001 10 000 1 805 10 001 50 000 1 823 do 2 000 obyvatel 1 782 2 001 10 000 1 332 MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ do 2 000 obyvatel 1 736 nad 50 000 obyvatel 1 814 ÚSTECKÝ KRAJ 10 001 50 000 1 653 nad 50 000 obyvatel 2 001 2 001 10 000 1 495 10 001 50 000 1 732 do 2 000 obyvatel 1 511 2 001 10 000 1 930 do 2 000 obyvatel 1 490
12 VÝPOČ ET ADMINISTRATIVNÍ CENY GARÁŽE Základní cena ZC Kč / m 3 2 357,00,- Index trhu It - 1,000 Index polohy Ip - 0,920 Index konstrukce a vybavení Iv - 0,653 Index cenového porovnání I = It x Ip x Iv - 0,601 Základní cena upravená ZCU = ZC x I Kč / m 3 1 415,56,- Obestavěný prostor garáže včetně OP m 3 47,94 Administrativní cena garáže porovnávacím způsobem ke dni odhadu Kč 67 860,00,- 3. Výnosová hodnota 3.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 3.2 Výpočet výnosové hodnoty Znalec stanovil výše nájemného na základě odborného odhadu za pronájem objektu garáže a pozemku st. parcela č. 2635 - zastavěná plocha a nádvoří. Výše uvažovaného nájemného dle stanovení znalce činí 700,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt garáže Příjmy z nájemného Nájemné ročně dle nájemní smlouvy Nájemné Kč/měsíc 700 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 8 400,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena garáže vč. příslušenství RC ( Kč ) 135 000,00,- Časová cena garáže včetně příslušenství ČC ( Kč ) 67 500,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 35 Celková životnost Z ( roků ) 70 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 50,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,65 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 300,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 162,00,-
13 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0065 x RC / Kč/rok 878,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 100,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 1 419,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 2 858,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 8 400,00,- Výdaje ročně celkem Kč 2 858,00,- Čisté roční nájemné Kč 5 542,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 5 542,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 79 167,14,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč neuvažováno Výnosová hodnota garáže včetně příslušenství Kč 79 200,00,- 4. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny 4.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou je možno provést na základě porovnání podobných staveb garáží jako celek, protože je, dle zkušeností znalce u těchto typů staveb oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny používanou u rodinných domů, výstižnější. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Výběr srovnávacích objektů je standardně prováděn jednak z databáze znalce a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.centrumreality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných garáží je převzat z databáze znalce a jednotlivých nabídek místních realitních kanceláří. U nabídek je převzat doslovný text : Srovnávací objekt č.1 Prodej garáže v Písku, lokalita Za Masnou Zděná, dvojgaráž, polovina o zastavěné ploše 16 m2
14 Průměrný technický stav, rok kolaudace 1970 Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : 100 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej garáže v Písku, lokalita Za Hypernovou Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2, průměrný technický stav Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : 180 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej garáže v Písku, lokalita u autobusového nádraží Zděná, řadová o zastavěné ploše 18 m2, průměrný technický stav Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : 180 000,- Kč Č Loka lita Garáž na Pražském předměstí v Písku 1 Garáž v lokalitě Za Masnou v Písku 2 Garáž v lokalitě Za Hypernovo u v Písku 3 Garáž v lokalitě u autobus. nádraží v Písku sta vby Příslu šenství Po zeme k Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Jiné Stav stáří 1 průměr 19 průmě r 1 průměr 16 průmě r 1 průměr 20 průmě r 1 průměr 18 průmě r Cena požado - vaná Polo ha lokal ita Ve li kost Přís Luše nství poze mek stav Pram en ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena Po redukci 100 000 1.10 0.90 1.00 0.97 1.00 0.85 1.130 88 514 180 000 1.20 1.05 1.00 1.01 1.00 0.80 1.591 113 154 180 000 1.20 0.95 1.00 0.99 1.00 0.80 1.411 127 592 Celkový průměr Kč 109 750,- Minimum Kč 88 514,- Maximum Kč 127 592,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč 103 900,-
15 K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší menší, atraktivní neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koef. rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno ) 5. Rekapitulace Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Cena dle vyhl. č. 456/2008 Sb. / bez pozemku / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce cena 150 300,00,- Kč 82 800,00,- Kč 67 860,00,- Kč 79 200,00,- Kč 109 750,00,- Kč 103 900,00,- Kč 110 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. garáže bez č.p. na pozemku st. parcela č. 2635 - zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a s příslušenstvím vše zapsané na LV 657 pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu 110 000,00,- Kč slovy : jednostodesettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují. v Českém Krumlově dne 18.5.2009 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN strana 1 1x kopie katastrální mapy
16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1472-42/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 42/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 18. května 2009 Ing. Michal Sirový
17 FOTODOKUMENTACE pohled na garáž od příjezdové komunikace pohled na čelní fasádu garáže