ZNALECKÝ POSUDEK č.3372-195/2013 O ceně rekreační chaty v obci Ptení č.e.355, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.883, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 27 m 2, p.č.3463/4, zahrada, o velikosti 35 m 2 a p.č.3558/10, trvalý travní porost, o velikosti 90 m 2, vše zapsáno na LV č.1727 pro k.ú. Ptení Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 1552/11-24 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 13.5.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 13.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny rekreační chaty v obci Ptení č.e.355, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.883, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 27 m 2, p.č.3463/4, zahrada, o velikosti 35 m 2 a p.č.3558/10, trvalý travní porost, o velikosti 90 m 2, vše zapsáno na LV č.1727 pro k.ú. Ptení 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavení Adresa předmětu ocenění: Ptení 355 798 43 Ptení Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Ptení Katastrální území: Ptení Počet obyvatel: 1 102 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,7562 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,76 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.5.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1727 pro k.ú. Ptení - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 561008/1356, Pan Jindřich Ovčáčík, Ptení 355, 79843 Ptení, vlastnictví: výhradní 561008/1356, Pan Jindřich Ovčáčík, Ptení 355, 79843 Ptení, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní objekt rekreační chatky, se sedlovou střechou, krytina z vlnitého plechu a asfaltových pásů, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící. Svislé konstrukce jsou na bázi dřevní hmoty. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře plné. Topení je jen lokální, kamínky na pevná paliva. Celkové vybavení je podstandardní. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod. Stáří chaty odhaduji nejméně na 30 let, stav je zhoršený, nutné opravy. Na pozemku je dále vedlejší stavba do 25 m 2 zastavěné plochy. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 054,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 27,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 27,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 27,0*2,3 = 62,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 62,10 m 3-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ H zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty III 0,00 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 IV 0,04 m2 vč.) - Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) - venkovní posezení 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,567 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vyhledávané rekreační oblasti, IV 0,15 horská střediska 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha III 0,02 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - výborná dostupnost (v dosahu MHD aj.) III 0,02 6. Parkovací možnosti - špatné I -0,02 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchody a služby (lékař) - III 0,03 lékař, obchod, základní služby 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,200 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,567 * 1,200 * 0,850 = 0,578 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 054,- Kč/m 3 * 0,578 = 1 765,21 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 765,21 Kč/m 3 * 62,10 m 3 = 109 619,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 109 619,54 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4750 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-6 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,76 1,00 2,1460 1,4750 113,19 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,76 0,40 2,1460 1,4750 45,28 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 35,76 0,40 2,1460 1,4750 45,28 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.883 27,00 113,19 3 056,13 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 3463/4 35,00 45,28 1 584,80 32 odstavec 2 trvalý travní porost 3558/10 90,00 45,28 4 075,20 Stavební pozemky - celkem 8 716,13 Pozemky - zjištěná cena = 8 716,13 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata 109 619,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 109 619,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 8 716,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 8 716,10 Kč Celkem 118 335,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 118 335,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata 109 619,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 109 619,50 Kč - 8 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 8 716,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 8 716,10 Kč Celkem 118 335,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 118 335,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 118 340,- Kč slovy: Jednostoosmnácttisíctřistačtyřicet Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15. - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-6594/2011-21 ze dne 23.4.2012, Nařízení exekuce 35EXE-1056/2012 ze dne 7.6.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, 771 27 Olomouc, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - FINNGASONN s.r.o., 8. května 450/8, 772 00 Olomouc, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-1684/2012-23 ze dne 9.7.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-1552/2011-21 ze dne 9.7.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 500,- Kč s příslušenstvím a náklady - Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, 771 27 Olomouc, Nařízení exekuce 35EXE-1800/2012 ze dne 22.10.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - EX-1003/2012-9 ze dne 2.11.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 500,- Kč s příslušenstvím a náklady - Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, 771 27 Olomouc, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-2082/2012-19 ze dne 9.7.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 180,- Kč s příslušenstvím a náklady - Fakultní nemocnice Olomouc, I. P. Pavlova 185/6, Nová Ulice, 775 20 Olomouc, Nařízení exekuce 35EXE-1770/2012 ze dne 16.10.2012, Nařízení exekuce 24EXE-1701/2012 ze dne 10.10.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 169EX-1600/2012-31 ze dne 25.3.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 300,- Kč s příslušenstvím a náklady - Vojenská nemocnice Olomouc, Sušilovo náměstí 1/5, Klášterní Hradisko, 779 00 Olomouc, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 3.500,- Kč s příslušenstvím a náklady - Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, 771 27 Olomouc, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-4128/2012-40 ze dne 26.3.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 10 -
Konice - 23 km od Prostějova - prodej rekreační chaty 3+1, která se nachází v klidné lokalitě na konci města Konice. Celý pozemek včetně příjezdové cesty je oplocen. Příjezdová cesta je v nájmu obce s možností odkoupení nebo nadále pronajímat. Na konci této cesty stojí 2 dřevěné garáže, které jsou součástí prodeje. Na vlastním pozemku je vybudován větší sklep. Před chatou je krásný rovný pozemek s houpačkami, ohništěm. Chata má elektriku. Voda jen dešťová s možností vyvrtání vlastní studny. WC je suché. Pozemky celkem 1749 m2. Požadovaná cena 200.000,- Kč. Prodej rekreační chaty Stražisko-Maleny, zděná, nepodsklepená, 7 x 6,5 m, v odlehlé malé osadě, bez elektřiny, v solidním technickém stavu (3 místnosti), s velkým lesním pozemkem 5 500 m2. Možnost příjezdu autem, velmi klidné místo. Požadovaná cena 220.000,- Kč včetně provize. rekreační chata se zahradou v lokalitě Ptenský žleb. Zastavěná plocha chaty s číslem evidenčním je 34m2, přilehlá zahrada má výměru 365m2 a je přístupná s obecní komunikace. Dřevěná chata s krytou terasou postavená na kamenných základech je udržovaná a v dobrém stavu. V chatě je kuchyňka, obývací pokoj a ložnice. WC je suché. Sítě v chatě nejsou. Přes pozemek okolo chaty protéká vodní tok Ptenka. Velmi pěkné místo uprostřed lesa. Požadovaná cena 220.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 120.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 120.000,- Kč. Slovy: Stodvacettisíc Kč V Tršicích 13.5.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3372-195/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1727 ze dne 16.4.2013 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -