ZNALECKÝ POSUDEK č.3657-480/2013 O ceně rodinného domu v obci Žarošice, Silničná č.p.2, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.258/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 365 m 2, p.č.2484/2, zahrada, o velikosti 20 m 2 a p.č.2484/4, zahrada, o velikosti 268 m 2, vše zapsáno na LV č.623 pro k.ú.žarošice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 4.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Žarošice, Silničná č.p.2, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.258/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 365 m 2, p.č.2484/2, zahrada, o velikosti 20 m 2 a p.č.2484/4, zahrada, o velikosti 268 m 2, vše zapsáno na LV č.623 pro k.ú.žarošice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Silničná 2 696 34 Žarošice Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Žarošice Katastrální území: Žarošice Počet obyvatel: 1 051 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,3781 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,38 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.12.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.623 pro k.ú.žarošice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 510802/227, Pan Jozef Cvešper, Silničná 2, 696 34 Žarošice, vlastnictví: SJM 565527/7144, Paní Antónia Cvešperová, Silničná 2, 696 34 Žarošice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 510802/227, Pan Jozef Cvešper, Silničná 2, 696 34 Žarošice, vlastnictví: SJM 565527/7144, Paní Antónia Cvešperová, Silničná 2, 696 34 Žarošice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je vápenná hrubá, v horším stavu. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Okna jsou dřevěná špaletová. K domu náleží stavby dočasného charakteru, a stavbami ve špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Stáří domu odhaduji na nejméně 100 roků, s pozdějšími opravami. Stav objektu je horší, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní, v domě se zřejmě nebydlí. Objekt je pravděpodobně napojen na vodu ze studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není, ale je možnost. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 286,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 98,35 m 2 podkroví: = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 98,35 m 2 2,50 m podkroví: 18,00 m 2 2,50 m - 5 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 98,35*2,9 = 285,22 m 3 zastřešení: 98,35*2,1/2 = 103,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 388,49 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,35 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 116,35 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,18 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. - 6 -
Koeficient pro stáří 100 let: 0,63 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,63 = 0,315 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,01 (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí I -0,05 (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,315 * 0,880 * 0,850 = 0,236-7 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m 3 * 0,236 = 775,50 Kč/m 3 CP = CU * OP = 775,50 Kč/m 3 * 388,49 m 3 = 301 274,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 301 274,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,38 1,00 2,1460 0,8080 10,00 67,48 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,38 0,40 2,1460 0,8080 10,00 26,99-8 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.258/1 365,00 67,48 24 630,20 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 2484/2 20,00 26,99 539,80 28 odstavec 5 zahrada 2484/4 268,00 26,99 7 233,32 Stavební pozemky - celkem 32 403,32 Pozemky - zjištěná cena = 32 403,32 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Věcné břemeno braní vody Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 301 274,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 301 274,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 32 403,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 32 403,30 Kč Celkem 333 677,30 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 10 000,- Kč 323 677,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 323 677,30 Kč - 10 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 301 274,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 301 274,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 32 403,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 32 403,30 Kč Celkem 333 677,30 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 10 000,- Kč 323 677,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 323 677,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 323 680,- Kč slovy: Třistadvacettřitisícšestsetosmdesát Kč - 11 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno braní vody. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 35.700,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : RD 2+1 v klidné obci Nenkovice. Řadový dům ve svahu s průjezdem do dvoru.původní dům má vchod ze dvoru do chodby kde se nachází útulná kuchyně s novou dlažbou. Z levé strany je chodba zakončena průchozím pokojem, za kterým se nachází druhý pokoj. Na pravé straně chodby je umístěna koupelna s WC. V domě jsou nová plastová okna,rozvody elek. a vody. Topení je plynové WAF. Požadovaná cena 370.000,- Kč. - 12 -
RD 3+1 v Uhřicích u Kyjova, 414m². Dům je dlouhodobě neobydlený, ale obyvatelný. Vstupem vejdete na zádveří, z něj na WC. Dveře v pravo vedou do bytu = kuchyně. V kuchyni jsou troje dveře. V levo do komory s příručním sklípkem. V pravo 2. ložnice. Rovně do chodby a z ní po každé straně dveře do dalších 2 pokojů. Všechny místnosti jsou vzájemně propojeny. Dům je po drobných opravách k nastěhování. K domu náleží studna s pitnou vodou, veřejný vodovod je před domem. Odpadní vodu zachycuje septik. V obci Uhřice 2km je dostupný AQUAPARK, fotbalové hřiště, sportovní areál v sousedství školy s tenisovým kurtem, volejbalovým hřištěm, minigolfem a pěkným prostorem pro další sportovní aktivity. Násedlovice vzdáleny 1,5km. Požadovaná cena 339.300,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. RD 2+1 v obci Násedlovice. Dům je určený k rekonstrukci, popř. využití jako stavební pozemek, ale je obyvatelný. Nachází se zde dva pokoje, kuchyně a koupelna s vanou, hydromasážním - 13 -
sprchovým koutem a WC. Mezi pokoji také komín - možnost krbových kamen. Za domem leží menší dvorek a zahrádka. Snadno dostupný akvapark a sjezdovka (cca 4 km). Požadovaná cena 340.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 340.000,- Kč Obvyklá cena závad : 10.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 330.000,- Kč. Slovy: Třistatřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 4.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3657-480/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 623 ze dne 1.11.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -