ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 161-34.15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p.37 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Polepy, k.ú. Polepy Adresa nemovité věci: Polepy 37, 411 47 Vlastník stavby: 505726/329, Anna Světinská, Polepy 37, 411 47, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 505726/329, Anna Světinská, Polepy 37, 411 47, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednavatele: Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 400 000 Kč Datum místního šetření: 31.5.2015 Stav ke dni : 31.5.2015 Za přítomnosti: majitele Počet stran: 12 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne 12.7.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 979 k.ú. Polepy vyhotovený dne 12.7.2015 - Snímek z katastrální mapy - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - Skutečnosti zjištěné na místě dne 31.5.2015. Místopis Obec Polepy se nachází v okrese Litoměřice, kraj Ústecký. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům č.p.37: Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící, dvougenerační, rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. Svislé nosné konstrukce jsou zděné smíšené - kámen-cihla, základové pasy izolované, vodorovné nosné konstrukce klenby, v obývacím pokoji s podhledem. Střecha sedlová s krytinou z keramických tašek, klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné a prosklené. Podlahy dlažba nebo plovoucí podlaha. Vytápění je ústřední plynové, s ohřevem TUV. V kotelně je i původní kotel na tuhá paliva, je možné kombinovat s vytápěním na plyn. Rodinný dům byl vystavěn cca v roce 1930. V roce 2010 byla provedena rekonstrukce, která spočívala ve výměně oken, v kompletní výměně el. rozvodů, provedení podlah, obkladů, koupelen včetně zařizovacích předmětů. V roce 2014 byla provedena kompletní rekonstrukce střechy, poškozené krokve byly vyměněny za nové, nově laťování, krytina a klempířské prvky. Rodinný dům je v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Dispozice rodinného domu č.p.37: 1NP-obývací pokoj s kk, koupelana s wc, pokoj, ložnice, kotelna 2NP-obývací pokoj s kk, koupelana s wc, pokoj, ložnice Stavební pozemek: Pozemek st.44. Jedná se o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p.37. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní - 2 -
smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.47 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p.37 OBSAH OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Polepy: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.47 Věcná hodnota dle THU Z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2015 - jedná se o budovu pro bydlení, svislá nosná konstrukce zděná cena 5 121kč/m³. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 148,69 m 2 3,00 m Výčet místností: obývací pokoj+kk 23,52 m 2 1,00 23,52 m 2 pokoj 18,13 m 2 1,00 18,13 m 2 ložnice 11,10 m 2 1,00 11,10 m 2 chodba + schodiště 11,10 m 2 1,00 11,10 m 2 koupelna + wc 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 technická místnost 15,44 m 2 1,00 15,44 m 2 Užitná plocha celkem: 83,61 m 2 2NP 148,69 m 2 3,00 m Výčet místností: obývací pokoj+kk 23,52 m 2 1,00 23,52 m 2-3 -
pokoj 18,13 m 2 1,00 18,13 m 2 ložnice 11,10 m 2 1,00 11,10 m 2 schodiště+chodba 11,10 m 2 1,00 11,10 m 2 koupelna+wc 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 Užitná plocha celkem: 68,17 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (16,66*7,1+3,65*8,33)*(3,00) = 446,07 m 3 2NP (16,66*7,1+3,65*8,33)*(3,00) = 446,07 m 3 (16,66*7,1+3,65*8,33)*(3,00/2) = 223,04 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP 446,07 m 3 2NP 446,07 m 3 223,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 115,18 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 7,10 7,10 85 175 48,57 3,4485 2. Zdivo S 22,30 100,00 22,30 22,30 85 140 60,71 13,5383 3. Stropy S 8,40 100,00 8,40 8,40 85 140 60,71 5,0996 4. Střecha S 5,20 100,00 5,20 5,20 85 110 77,27 4,0180 5. Krytina S 3,20 100,00 3,20 3,20 1 60 1,67 0,0534 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 0,80 0,80 1 55 1,82 0,0146 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 6,20 6,20 6 65 9,23 0,5723 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 3,10 3,10 6 45 13,33 0,4132 9. Vnější obklady S 0,40 100,00 0,40 0,40 6 40 15,00 0,0600 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 2,30 2,30 6 40 15,00 0,3450 11. Schody S 2,40 100,00 2,40 2,40 85 140 60,71 1,4570 12. Dveře S 3,30 100,00 3,30 3,30 6 65 9,23 0,3046 13. Okna S 5,20 100,00 5,20 5,20 6 65 9,23 0,4800 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 2,20 2,20 6 47 12,77 0,2809 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,10 1,10 6 47 12,77 0,1405 16. Vytápění S 4,40 100,00 4,40 4,40 6 35 17,14 0,7542 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 4,10 4,10 6 37 16,22 0,6650 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 0,60 1 40 2,50 0,0150 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 3,00 3,00 6 35 17,14 0,5142 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,80 1,80 6 30 20,00 0,3600 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 0,50 0,50 6 35 17,14 0,0857 22. Kanalizace S 2,80 100,00 2,80 2,80 6 45 13,33 0,3732-4 -
23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 0,50 0,50 6 22 27,27 0,1364 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 5,10 5,10 6 45 13,33 0,6798 25. Záchod S 0,40 100,00 0,40 0,40 6 45 13,33 0,0533 26. Ostatní S 3,60 100,00 3,60 3,60 85 90 94,44 3,3998 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 37,3000 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 149 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 152 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 115,18 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 121 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 5 121 Reprodukční hodnota [Kč] 5 710 830 (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků Opotřebení % 37,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 3 580 690 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek: Pozemek st.44. Jedná se o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p.37. Dle listu vlastnictví LV 979, k.ú. Polepy je součástí ocenění tento pozemek: -St.44 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 252m 2 Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 688 m2 Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 688 595 000 352,49 0,95 334,87 Popis pozemku: Stavební pozemek o celkové výměře 1688 m2, v obci Hrušovany u Litoměřic. Pozemek se nachází ve středu obce, je přístupný z obou stran, rovinatý, vhodný ke stavbě rodinného domu. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 1 425 m2 KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,10 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 425 319 000 223,86 1,05 233,93-5 -
Popis pozemku: Stavební pozemek 1425 m2 s rodinným domem k demolici v malebné obci Libínky v okrese Litoměřice. Stavební parcela má výměru 302 m2. Obec Libínky obklopuje krásná krajina a je zajímavá i svou polohou, vzdálenost do Prahy je 64 km, do Roudnice nad Labem 14 km a do Litoměřic 15 km. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v 3 km vzdálených Polepech. Všechny inženýrské sítě jsou k dispozici na hranici pozemku. Lokalita: Prodej stavebního pozemku 4 224 m2 KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,10 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 224 1 450 000 343,28 1,05 358,73 Popis pozemku: Pozemek v obci Jištěrpy, okres Litoměřice. Pozemek se nachází na klidném místě mezi Polepy a Liběšicemi přibližně 60km od Prahy. Voda i elektřina přivedeny k pozemku. Jedná se o pozemek vel 4224m2 z toho 1403m2 stavební parcely. Vedle pozemku je malá vodní nádrž obce, ze které protéká maličký potůček přes tento pozemek - možné využít protékající vodu. Průměrná jednotková cena 309,18 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 44 252 309 77 868 nádvoří Celková výměra pozemků 252 Hodnota pozemků celkem 77 868 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p.37 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 151,78 m 2 Obestavěný prostor: 1 115,18 m 3 Zastavěná plocha: 148,69 m 2 Plocha pozemku: 252,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 132 m2 Rodinný dům v obci Libínky u Polep. Součástí prodeje jsou pozemky o rozloze 8163m2, stodola, která má novou střechu z KB-blok se zastavěnou plochou 611m2 s pozemkem a zahrádka o rozloze 816m2. Lze prodat i zvlášť. Rodinný dům je před rekonstrukcí. Jsou zde nové přípojky na kanalizaci, vody a plyn, který ještě není zavedený v domě, také plastové okna. Zdroj teplé vody zajišťuje bojler. Vlastní studna na pozemku. Nově vybudovaný přístavek z roku 2014, kde je nová plechová střecha. Možnost vybudování dalšího patra z půdy. - 6 -
Lokalita Polepy - Libínky, okres Litoměřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,30 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 19 835 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 132,00 m 2 8 163 m 2 2 650 000 Kč 20 076 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 120 m2 Rodinný dům před rekonstrukcí 5+1 s garáží a zahradou s plochou pozemku 1.032 m2 se nachází v obci Polepy 11 km od okresního města Litoměřice. Dispoziční řešení domu v přízemí: vstupní chodba, kuchyně, dvě propojené obytné místnosti, komora a koupelna se sprchovým koutem společná s WC. V prvním patře se nachází tři ložnice. Dům je částečně podsklepen. Půdní prostor po celé délce patra. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Voda z obecního vodovodního řadu a z vlastní studny. Elektřina 230-400 V. Odpad sveden do kanalizace. Plyn rozveden pouze k hranici pozemku, není rozveden do domu. Na dům se zahradou navazuje další pozemek o velikosti 773 m2, který se prodává zvláštˇ. Veškerá občanská vybavenost v obci: ZŠ, MŠ, zdravotní středisko, obchody. Výborné autobusové a vlakové spojení. Lokalita Polepy, okres Litoměřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,08 Upravená j. cena Kč/m 2 14 214 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 1 032 m 2 1 575 000 Kč 13 125 Kč/m 2-7 -
Název: Prodej rodinného domu 250 m2 Rodinný dům o velikosti 5+1, užitná plocha 250m2, v osobním vlastnictví, nacházející se v malebné obci Libínky, 3 km od obce Polepy, okr. Litoměřice.Dům je velmi pěkně řešen. V přízemí máme možnost využití obývacího pokoje, kuchyně, koupelny, 2x WC, spíž. Součástí obývacího pokoje jsou krbová kamna, na podlaze položena plovoucí podlaha. Součástí kuchyně je velmi pěkná kuchyňská linka s el. sporákem a troubou, myčkou a mikrovlnou troubou, na zemi položeno lino. V I. patře se nachází 3 pokoje, koupelna s WC. V pokojích je na zemi položeno lino. A jako třešnička této nemovitosti je velká, prostorná půda, nabízející nepřeberné množství využití. Součástí půdního prostoru je pokoj. K domu náleží rozsáhlý pozemek s překrásným výhledem do širokého okolí. Venkovní zázený je vkusně uzpůsobeno na grilování s příjemným posezením. U domu se nachází garáž, letní kuchyně, stodola. Lokalita Polepy - Libínky, okres Litoměřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 18 915 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 1 315 m 2 4 990 000 Kč 19 960 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 178 m2 Rodinný dům v Oknech u Polep, Dům je velice prostorný a hezky řešený. V přízemí je kuchyně, čtyři pokoje, prostorná koupelna a samostatné WC. V patře je 2kk, menší koupelna s WC. Dům je celý podsklepený, velice prostorný a suchý. Topení je na elektriku, ale k domu je přivedená přípojka na plyn, nebo možnost topit na tuhá paliva.voda je z řádu, ale v domě je navedená i vlastní ze studny, která je i pitná. Pod domem je dvojgaráž, nebo možnost parkovat i na pozemku s obou stran. Dále na pozemku 1365m2 stojí podsklepený zahradní domek. Za domem na pozemku je úrodná vinice. Dům stojí mimo hlavní silnici, na klidném místě. Litoměřice jsou vzdálené ne celých 10km. Lokalita Polepy - Okna, okres Litoměřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-8 -
Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 10 541 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 178,00 m 2 1 365 m 2 1 890 000 Kč 10 618 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 10 541 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 15 876 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 19 835 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 15 876 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 151,78 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 409 659 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.47 3 580 690,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 77 900,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p.37 2 409 659,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 2 409 659 Kč 3 658 558 Kč 77 868 Kč Obvyklá cena 2 400 000 Kč slovy: Dvamilionyčtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci je provedeno ocenění věcnou hodnotou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena je v tomto případě zjištěna z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2015 (URS Praha). Hodnota pozemků je určena porovnáním. - 10 -
Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - rodinný dům č.p.37 s příslušenstvím a pozemkem st.44, k.ú. Polepy, obec Polepy, okres Litoměřice ve výši přibližující se porovnávací hodnotě 2 400 000,- Kč Slovy: dvamilionyčtyřistatisíc Kč V Hostivici, 12.7.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 161-34.15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 161-34.15. - 11 -
Dvorek - 12 -