Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 44/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemků parc.č. 346/1, 347/1, 347/2, 348/1 vše v katastrálním území Novosedlice, obec Novosedlice, okres Teplice, zapsáno na LV č. 1074. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Miroslav Vágner se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě informací majitele sousední nemovitosti, informací získaných na OÚ v Novosedlicích a na stavebním úřadě OÚ v Proboštově. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11506/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 23.2.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 25.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemků parc.č. 346/1, 347/1, 347/2, 348/1 vše v katastrálním území Novosedlice, obec Novosedlice, okres Teplice, zapsáno na LV č. 1074. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Střední 417 31 Novosedlice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Novosedlice Katastrální území: Novosedlice Počet obyvatel: 2 187 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00-2 -
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a III 0,95 zdravotní středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 438,18 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.2.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1074; - kopie katastrální mapy; - informace získané od majitele sousední nemovitosti; - informace získané na OÚ v Novosedlicích; - informace získané na stavebním odboru OÚ v Proboštově;; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemků parc.č. 346/1, 347/1, 347/2, 348/1 vše v katastrálním území Novosedlice, obec Novosedlice, okres Teplice, zapsáno na LV č. 1074. Pozemky parc.č. 346/1, 347/1, 347/2, 348/1 - jsou pozemky nacházející se na okraji zastavěné části obce Novosedlice, okr. Teplice. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů a objekty zahrádkářských chat. Jedná se o klidnou lokalitu mimo hlavní frekventované silnice. Pozemky jsou platným územním plánem určeny k zastavění rodinnými domy - zóna individuálního bydlení. Pozemky jsou rovinaté, přístupné z veřejné asfaltové komunikace ul. Střední. V místě je možné napojení na ing. sítě - elektro, voda. Plyn a kanalizace v místě nejsou. Na pozemcích je ke dni místního šetření provedena část základových konstrukcí - patrné jsou betonové tvárnice ztraceného bednění s částečným zalitím betonem. Na stavebním úřadě v Proboštově nebylo dohledáno žádné stavební povolení nebo ohlášení ani žádná projektová dokumentace k této stavbě. Stáří těchto konstrukcí dle získaných informací je cca 7 až 10 let. Provedené základové konstrukce byly dle získaných informací prováděny svépomocným neodborným způsobem. K datu místního šetření jsou tyto konstrukce značně poškozeny (část tvárnic je rozbitých), konstrukce jsou zarostlé náletovými křovisky, zvýšeně jsou poškozovány povětrnostními vlivy. Pro tyto skutečnosti není možné tyto konstrukce využít pro původní účel užití - je nutné jejich vybourání a nové provedení. Pozemky jsou neudržované zarostlé náletem. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Věcné břemeno - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění podílu I -0,10 nemovitosti. 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,817 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,880 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,719 Ocenění a) Pozemky - podíl 1/2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,817 Index polohy pozemku I P = 0,880 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,817 * 1,000 * 0,880 = 0,719 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 438,18 0,719 315,05 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 346/1 257,00 315,05 80 967,85 4 odst. 1 zahrada 347/1 459,00 315,05 144 607,95 4 odst. 1 zahrada 347/2 264,00 315,05 83 173,20 4 odst. 1 zahrada 348/1 92,00 315,05 28 984,60 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 337 733,60 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 337 733,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 168 866,80 Kč - 5 -
Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Pozemky - podíl 1/2 = 168 870,- Kč Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem 168 870,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej pozemku pro výstavbu RD v Proboštově u Teplic, ul. Pivoňková. Jedná se o rovinatý pozemek, který se nachází v územním plánu pro výstavbu rodinných domů. Tento pozemek je kompletně zasíťovaný. Na pozemek o rozloze 774 m² jsou přivedeny rozvody nízkého napětí, plynu, vody a kanalizace. Dále je zde vybudována obousměrná příjezdová asfaltová komunikace. Nabídková cena RK: 1.050,- Kč/m2. Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha v nedaleké obci Proboštov); uvedený pozemek má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing.sítě - plyn, voda, elektro, kanalizace) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 898,- Kč/m2 plochy pozemku. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek o rozloze 872m2 se všemi inženýrskými sítěmi (voda, elektřina, plyn, kanalizace), Teplice-Trnovany. Poloha pozemku je vhodná k výstavbě rodinného domu, ale i k podnikání. Nabídková cena RK: 894,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha v části Trnovany města Teplice); uvedený pozemek má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing.sítě - plyn, voda, elektro, kanalizace) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 764,- Kč/m2 plochy pozemku. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej pozemku pro výstavbu RD v Proboštově v ulici Růžová, okr. Teplice. Jedná se o rovinatý pozemek, který se nachází v územním plánu pro výstavbu rodinných domů. Tento pozemek je kompletně zasíťovaný - plyn, voda, elektro, kanalizace. Dále je zde vybudována obousměrná příjezdová asfaltová komunikace. S ohledem na pokračující výstavbu na okolních pozemcích lokalita nabízí v dohledné době klidné a nerušené bydlení. Kompletní občanská vybavenost je v dosahu autem 5 minut. Nabídková cena RK: 876,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha v nedaleké obci Proboštov); uvedený pozemek má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing.sítě - plyn, voda, elektro, kanalizace) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 749,- Kč/m2 plochy pozemku. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 749,- až 898,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 804,- Kč/m2 plochy pozemku 1072m2 (plochy oceňovaných pozemků) x 804,- Kč/m2 = 861.888,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 860.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s - 9 -
cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 860.000,- Kč / 2 x 0,95 = 408.500,- Kč 0,95... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti 410.000,- Kč 3) Věcné břemeno Na LV č. 1074 je v oddíle C uvedeno omezení vlastnického práva - věcné břemeno (podle listiny) - zřizování a provozování rozvodné soustavy ve prospěch ČEZ Distribuce a.s. Jedná se o zemní vedení el. energie přes pozemky parc.č. 346/1, 347/1, 347/2 po jejich okraji. Toto věcné břemeno nijak neovlivňuje výši obvyklé ceny. Dle 16b odst. 5 zákona 151/1997 Sb. v platném znění oceňuji toto právo odpovídající věcnému břemeni částkou: 10.000,- Kč. Věcné břemeno ve spoluvlastnickém podílu 1/2: 10.000,- Kč / 2 = 5.000,- Kč. Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 168.870,- Kč 410.000,- Kč 0,- Kč 5.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti pozemků parc.č. 346/1, 347/1, 347/2, 348/1 vše v katastrálním území Novosedlice, obec Novosedlice, okres Teplice, zapsáno na LV č. 1074, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na: 410.000,- Kč. - 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 346/1, 347/1, 347/2, 348/1 vše v katastrálním území Novosedlice, obec Novosedlice, okres Teplice, zapsáno na LV č. 1074, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na: 410.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Na LV č. 1074 je v oddíle C uvedeno omezení vlastnického práva - věcné břemeno (podle listiny) - zřizování a provozování rozvodné soustavy ve prospěch ČEZ Distribuce a.s. Jedná se o zemní vedení el. energie přes pozemky parc.č. 346/1, 347/1, 347/2. Věcné břemeno v podílu 1/2 oceněno na: 5.000,- Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 346/1, 347/1, 347/2, 348/1 vše v katastrálním území Novosedlice, obec Novosedlice, okres Teplice, zapsáno na LV č. 1074, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : čtyřistapěttisíc korun českých 405.000,- Kč. V Hlučíně, 25.2.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 44/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 44/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitosti - 7 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 23.2.2015-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
OZN.: Oceňované pozemky - LV č. 1074, kú. Novosedlice, okr. Teplice. OZN.: Oceňované pozemky - LV č. 1074, kú. Novosedlice, okr. Teplice. - 21 -