105 EX 453/14 Z N A L E C K Ý P O S U D E K o ceně nemovitostí č. 3972-39 / 16 Předmět ocenění : Pozemky parcel katastru nemovitostí (dále uvedené) Katastrální území : Všeruby u Plzně (LV č. 438) Obec : Všeruby Okres : Plzeň - sever Objednatel posudku : Účel posudku : Cenový předpis: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÉ BUDĚJOVICE Soudní exekutor JUDr. Pavel Vyžral Brožíkova 6 České Budějovice Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Datum, k němuž se ocenění provádí : 29.6.2016 Posudek vypracoval : Ing. Radim Kamba Zahradní 383 373 61 Hrdějovice telefon: 602 582 654 e-mail: RadimKamba@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 18 stran příloh, předává se ve 4 vyhotoveních objednavateli, výtisk číslo 5 je archivní znalce. Výtisk č.: 1
Usnesením soudního exekutora JUDr. Pavla Vyžrala, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne 25.5.2016, jsem byl ustanoven znalcem ve věci vedené pod sp.zn. 105 EX 453/14, a bylo mi uloženo :... 1) popsat nemovitosti, kterých se exekuce týká, 2) popsat příslušenství nemovitostí, kterých se exekuce týká, 3) stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství, kterých se exekuce týká. Při oceňování je nutno postupovat podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v platném znění (stanovit cenu podle cenové vyhlášky a cenu obvyklou). Předmětem oceňování jsou nemovitosti povinného Pavla Holečka, r.č. 700516/4804,bytem Koterovská 1172/83, Lobzy, 326 00 Plzeň zapsané na LV č. 438 pro katastrální území Všeruby u Plzně, obec Všeruby. Uvedené nemovitosti je nezbytné ve znaleckém posudku podrobně popsat, pořídit fotodokumentaci pro předpokládanou dražbu, v případě pozemků doplnit o katastrální mapu pozemků..... Povinný a současně i vlastník oceňovaných nemovitostí pan Pavel Holeček se místního šetření nezúčastnil (ač byl exekutorem řádně vyzván), nemovitosti ale tvoří soubor volně přístupných pozemků bez staveb či staveních úprav, jejich ocenění je tudíž možno provést. * * * * * - 2 -
A. NÁLEZ : 1. Znalecký úkol : Předmětem tohoto ocenění jsou dále uvedené pozemky parcel katastru nemovitostí v katastrálním území Všeruby u Plzně, obec Všeruby. Všechny pozemky jsou volně přístupné, žádné stavby ani stavební úpravy se na nich nenachází. 2. Informace o nemovitosti : Název předmětu ocenění: Pozemky parcel KN Adresa předmětu ocenění: Všeruby 330 16 Všeruby Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Všeruby Katastrální území: Všeruby u Plzně Počet obyvatel: 1 348 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 287,00 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitostí : Prohlídka pozemků byla znalcem provedena dne 29.6.2016. 4. Podklady pro vypracování posudku : - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 438) část viz příloha. - Katastrální mapy dostupné na internetu. - Informace sdělené na Městském úřadu Všruby. - Skutečnosti zjištěné osobně znalcem na místě samém. - 3 -
5. Vlastnické a evidenční údaje : Podle výpisu z katastru nemovitostí má k oceňovanému majetku vlastnické právo: - Holeček Pavel (r.č. 700516/4804), bytem Koterovská 1172/83, Lobzy, 326 00 Plzeň. 6. Celkový popis nemovitosti : Oceňované pozemky se nachází cca 1 km jižně od okraje zastavěného území města Všeruby, v prostoru vymezeném hlavní silnicí ve směru z Plzně na Karlovy Vary a odbočkou z této komunikace na město Všeruby. Město Všeruby leží zhruba 12 km severozápadně od okraje krajského města Plzeň. Jedná se o sídlo místního významu, které má sice statut města, má ale pouze cca 1,3 tis. trvale bydlících obyvatel. Město má základní občanskou vybavenost, dopravní spojení je autobusovou linkou. Podle informací získaných na Stavebním úřadu města Všeruby nejsou oceňované pozemky v platném územním plánu součástí území určeného k jiné činnosti nežli k zemědělství. Pozemky jsou převážně součástí jediného zemědělsky obdělávaného půdního celku, malá část tvořící úzký pruh podél krajnice hlavní silnice je hospodářsky nevyužitelná, část pozemků pak tvoří krajnice k výše uvedeným komunikacím. Žádná věcná břemena se k oceňovanému majetku podle předloženého výpisu z KN nevážou, vlastnická práva jsou omezena na základě zástavních práv a exekučních příkazů k prodeji nemovitostí. Žádné nájemní smlouvy nebyly pro toto ocenění předloženy. * * * * * - 4 -
B. POSUDEK ocenění podle cenového předpisu : Ocenění daných nemovitostí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Oceňované položky : 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky 1.2. Pozemky komunikací 1.3. Hospodářsky nevyužité pozemky 1. Ocenění pozemků : 1.1. Zemědělské pozemky : Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 100-250 tisíci obyv. - okolí do 4 km: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1346/6 53114 2 587,00 3,99 60,00 6,38 16 505,06 orná půda 1346/7 53114 2 651,00 3,99 60,00 6,38 16 913,38 orná půda 1346/8 53114 2 252,00 3,99 60,00 6,38 14 367,76 orná půda 1346/9 53114 1 097,00 3,99 60,00 6,38 6 998,86 orná půda 1346/10 53114 857,00 3,99 60,00 6,38 5 467,66 orná půda 1346/11 53114 1 588,00 3,99 60,00 6,38 10 131,44 orná půda 1346/12 53114 3 090,00 3,99 60,00 6,38 19 714,20 orná půda 1346/13 53114 3 455,00 3,99 60,00 6,38 22 042,90 orná půda 1346/14 53114 3 347,00 3,99 60,00 6,38 21 353,86 orná půda 1346/15 53114 2 362,00 3,99 60,00 6,38 15 069,56 orná půda 1346/16 53114 1 501,00 3,99 60,00 6,38 9 576,38 orná půda 1346/14 53114 1 174,00 3,99 60,00 6,38 7 490,12 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 25 961,00 m 2 165 631,18 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 165 631,18 Kč * * - 5 -
1.2. Pozemky komunikací : Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy -0,30 letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i ) = 0,390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 287,- 0,390 1,000 111,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 1991/8 16,00 111,93 1 790,88 4 odst. 3 ostatní plocha 1991/9 65,00 111,93 7 275,45 4 odst. 3 ostatní plocha 1991/10 13,00 111,93 1 455,09 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/12 117,00 111,93 13 095,81 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/13 104,00 111,93 11 640,72 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/14 96,00 111,93 10 745,28 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/15 50,00 111,93 5 596,50 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/16 37,00 111,93 4 141,41 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/17 71,00 111,93 7 947,03 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/18 142,00 111,93 15 894,06 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/19 176,00 111,93 19 699,68 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/20 137,00 111,93 15 334,41 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/21 90,00 111,93 10 073,70 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/22 55,00 111,93 6 156,15 4 odst. 3 ostatní plocha 2038/23 60,00 111,93 6 715,80 Ostatní stavební pozemky - celkem 1 229,00 137 561,97 Pozemky komunikací - zjištěná cena = 137 561,97 Kč 4 i = 1-6 -
1.3. Hospodářsky nevyužité pozemky : * * Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 4,66 0,25 60 % 1,86 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/3 6,00 1,86 11,16 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/41 10,00 1,86 18,60 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/42 19,00 1,86 35,34 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/43 9,00 1,86 16,74 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/44 19,00 1,86 35,34 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/45 25,00 1,86 46,50 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/46 29,00 1,86 53,94 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/51 23,00 1,86 42,78 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/52 16,00 1,86 29,76 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/53 9,00 1,86 16,74 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/54 5,00 1,86 9,30 9 odst. 5 ostatní plocha 1346/55 5,00 1,86 9,30 Jiné pozemky - celkem 175,00 325,50 Hospodářsky nevyužité pozemky - zjištěná cena = 325,50 Kč * * * REKAPITULACE CEN : (podle vyhlášky č. 53/2016 Sb.) Rekapitulace výsledných cen : 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělské pozemky 165 631,20 Kč 1.2. Pozemky komunikací 137 562,- Kč 1.3. Hospodářsky nevyužité pozemky 325,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 303 518,70 Kč Celkem 303 518,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 303 518,70 Kč 303 520,- Kč - 7 -
* * * * * C. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : Termín obvyklá cena je definován v 2, odst.1 Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., takto : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.. Pro odhad obvyklé ceny nemovitosti se zpravidla používají tři základní způsoby ocenění, případně jejich kombinace : 1) Nákladový způsob ocenění : Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 2) Výnosový způsob ocenění : Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). 3) Porovnávací způsob ocenění : Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. * * * C.1. Ocenění nákladovým způsobem : Žádné stavby se na oceňovaných pozemcích nenachází a v případě ocenění samotných pozemků nelze nákladovou cenu vyhodnotit. - 8 -
* * C.2. Ocenění výnosovým způsobem : Výnosovou cenu u pozemků lze vyhodnotit, podkladem pro toto vyhodnocení je obvyklé nájemné za užívání pozemků. Obvyklé nájemné za užívání podobných pozemků je však zpravidla pouze symbolické (u zemědělských pozemků bývá také hrazené formou naturálií). Na stanovení obvyklé ceny těchto pozemků nemá tudíž tento případný zanedbatelný výnos žádný vliv. * * C.3. Ocenění porovnávacím způsobem : Tato metoda vyhodnocuje ceny v nedávné době uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vyhodnocení se provádí na základě vlastních znalostí trhu s nemovitostmi, vlastního archivu, vyhodnocením nabídek z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi, s vlastníky a správci nemovitostí. K datu tohoto ocenění je v dané oblasti nabízeno k prodeji poměrně značné množství zemědělských pozemků, nabídkové ceny jsou ale vesměs zcela nereálné. Z reálných nabídek lze uvést následující příklady prodejů zemědělských pozemků: - v katastrálním území Hromnice (cca 10 km severně od Plzně), kde se nabízí soubor pozemků o celkové výměře 37 300 m 2 za měrnou cenu odpovídající částce 18 Kč/m 2, - v katastrálním území Blatnice (cca 15 km západně od Plzně), kde se nabízí soubor pozemků o celkové výměře 21 330 m 2 za měrnou cenu odpovídající částce 30 Kč/m 2, - v katastrálním území Plzeň - Lhota (cca 5 km jižně od Plzně), kde se nabízí dva sousedící pozemky o celkové výměře 23 187 m 2 za měrnou cenu odpovídající částce 40 Kč/m 2, u těchto pozemků nelze ale v budoucnu vyloučit možnost dalšího využití. Výše uvedené nabídkové ceny trhem akceptovány zatím nebyly, při realizaci obchodu bývá dohodnutá cena zpravidla nižší. Porovnáním výše uvedených nabídek i vzdáleně podobných nabídek v dané oblasti lze dospět k závěru, že reálná prodejní cena zde oceňovaných zemědělských pozemků (včetně přilehlých hospodářsky nevyužitelných pozemků) by se mohla pohybovat v cenovém rozmezí od 20 do 30 Kč/m 2. tj. pro výměru 25 961 m 2 + 175 m 2 by jejich cena byla v rozpětí od 523 tis. do 784 tis. Kč. S pozemky vedenými jako komunikace se na volném trhu s nemovitostmi neobchoduje, po- - 9 -
rovnání cen tudíž nelze provést, obvyklá cena těchto pozemků tudíž odpovídá ceně zjištěné podle cenového předpisu. * * * STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ : S ohledem na stávající situaci na trhu s nemovitostmi je z výše uvedených způsobů ocenění pro vyhodnocení obvyklé ceny daných pozemků vhodný pouze způsob porovnávací. Při posouzení pozitivních i negativních vlivů působících na obvyklou cenu zemědělských pozemků včetně přilehlých hospodářsky nevyužitelných pozemků (bez uvažování případných práv a závad s těmito nemovitostmi spojených) odhaduji jejich celkovou obvyklou cenu ve výši 653 tis. Kč, což odpovídá měrné ceně 25 Kč/m 2 pozemku. Za obvyklou cenu pozemků vedených jako ostatní plocha silnice je nutno považovat cenu zjištěnou podle cenového předpisu, tj. částku 138 tis. Kč, což odpovídá měrné ceně 112 Kč/m 2 pozemku. Celková obvyklá cena daných pozemků činí 791 tis. Kč. * * * * * - 10 -
D. ZÁVĚR : D.1. Ocenění nemovitostí podle cenového předpisu ve vztahu k ceně obvyklé : Podle aktuálního cenového předpisu zjištěná cena daných pozemků činí 304 tis. Kč. Obvyklou cenu těchto pozemků bez uvažování práv a závad odhaduji ve výši 791 tis. Kč. Obvyklá cena daných nemovitostí je výrazně vyšší nežli je jejich cena administrativní, neboť vychází z provedené analýzy trhu a reálněji vystihuje stav konkrétních oceňovaných nemovitostí ve vztahu k situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi. * * D.2. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených : Podle výpisu z katastru nemovitostí se k oceňovanému majetku nevážou žádná věcná břemena. Vlastnická práva jsou omezena jen zástavními právy a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí. Pro účely tohoto ocenění se tato výše uvedená omezení neoceňují. Žádná práva ani závady spojené s danými nemovitostmi se proto neoceňují. * * * - 11 -
D.3. NÁVRH VÝSLEDNÉ CENY : (dle 336a o.s.ř.) Obvyklá cena daných nemovitostí bez uvažování závad činí..... 791 000 Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostmi spojených..... 0 Kč ------------------ Výsledná cena nemovitostí pro dražbu činí 791 000 Kč (Slovy : Sedmsetdevadesátjedentisíc Kč) Prohlašuji, že při provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (ve smyslu 127a OSŘ). Otisk znalecké pečeti : Ing. Radim Kamba Zahradní 383 373 61 Hrdějovice telefon: 602 582 654 e-mail: RadimKamba@seznam.cz V Hrdějovicích dne 31.7.2016. Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986 č.j. Spr.1899/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3972 39 / 16 znaleckého deníku. - 12 -