O C E N Ě N Í N E M O V I T O S T I č. 1783 / 09 / 10 stanovení c e n y o b v y k l é pro prodej nemovitosti v exekučním řízení O ceně nemovitosti : jednotky č. 1079/3, Prostějovská ul., Hradec Králové, vč. podílu ve výši 846/15272 na společných částech domu a na stavebních parcelách č. 1284 a č. 1285, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové / 647 187 /, obec H r a d e c K r á l o v é / 569 810 /, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice JUDr. Ladislav N a v r á t i l Sladkovského 592., 530 02 P a r d u b i c e Účel ocenění : příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 12.1.2009 pod Sp. zn. čj. EX 052-659/2008, 18 Nc 9610/2008-7 Zhotovitel : E h r e n b e r g e r o v á Stanislava Fortenská 138., 537 01 C h r u d i m 1. tel/fax 469 623 365, 604 239765, E-mail : ersre@tiscali.cz Posudek obsahuje celkem 21 stran vč. strany titulní a příloh a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních a l x E- mailem : navratil @navratil-exekutor.cz V Chrudimi, dne 2.04.2009 1
1. ÚČEL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" pro stanovení ceny o b v y k l é na základě vydaného příkazu k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 12.1.2009. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh c e n y o b v y k l é - jednotky č. 1079/3, Prostějovská ul., Hradec Králové, vč. podílu ve výši 846/15272 na společných částech domu a na stavebních parcelách č. 1284 a č. 1285, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové, obec H r a d e c K r á l o v é, dle LV. č. 23384 Katastrálního úřadu pro kraj Královéhradecký. Výsledky práce budou použity jako jeden z podkladů pro stanovení ceny o b v y k l é na základě vydaného příkazu k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 19.12.2005. Navržená c e n a o b v y k l á podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování. S i l n é s t r á n k y : Jedná se o jednotku ve 2. NP panelového domu, která byla v roce 2001 upravena, bylo vyzděno bytové jádro, nová lázeň a WC, nová kuchyň, položeny byly keramické dlažby a plovoucí podlahy do obyt. místností. S l a b é s t r á n k y : Stavba domu čp. 1079-1080 je umístěna v okrajové části města. Budova je od roku výstavby bez větší údržby a opravy, panely jsou tl. cca 17 cm.bez zateplení a bez estetické úpravy. Jednotka je zatížena zástavními právy. Majitelka jednotky neumožnila pořídit fotodokumentaci. 2. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh ceny o b v y k l é na základě vydaného příkazu k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 19.12.2005, ke dni 15.3.2009. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh c e n y uvedenému datu, je tato stanovena ve výši 1 770 000,-- Kč o b v y k l é k Slovy: jedenmilionsedmsetsedmdesáttisíckorun českých Z n a l e c k á d o l o ž k a : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové dne 16.12.1987 pod čj. Spr. 1981/86 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a podnik. Znalecký posudek je zapsán v pod č. 1783/09/ 10 znaleckého deníku. Znalečné účtuji na základě přiložené faktury. 2
3. SOUHRNNÁ REKAPITULACE Název majetku Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Cena o b v y k l á [Kč] jednotka č. 1079/3 Prostějovská ul. Hradec Králové 1 546 362 0 1 873 550 1 770 000 Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota C e n a o b v y k l á 1 546 362 Kč Jedenmilionpětsetčtyřicetšesttisíctřistašedesátdva korun českých 0 Kč Nula korun českých 1 873 550 Kč Jedenmiliosmsetsedmdesáttřitisícpětsetpadesát korun českých 1 770 000 Kč Jedenmilionsedmsetsedmdesáttisíc korun českých 4. POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Z a d r a ž i l o v á Daniela, Prostějovská 1079/8, 500 06 H r a d e c K r á l o v é Adresa majetku : Prostějovská 1079/8, 500 06 H r a d e c K r á l o v é Kód katastrálního území : 646873 Název katastrálního území : Hradec Králové Kód obce : 569810 Název obce : Hradec Králové Počet obyvatel obce : 94 255 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2007 Kód okresu : CZ0521 Název okresu : Hradec Králové Název kraje : Královéhradecký (Severovýchod) Název státu : Česká republika Poloha v obci : Časové koeficienty : Podklady : Ostatní ÚRS 3
- výpis z LV č. 23384 Katastrálního úřadu pro kraj Pardubický, Katastrální pracoviště Pardubice ze dne 10.2.2009 pod čj. 684/2009 - dálkovým přístupem - snímek z pozemkové mapy - informace Správy nemovitostí a.s. Kydlinovská 1521., 501 52 Hradec Králové - pasport jednotky - ústní informace vlastnice - fotodokumentace - nebyla pořízena z důvodů, že vlastnice jednotky nedovolila fotografovat / vis písemné prohlášení ze dne 25.3.2009. / Místní šetření : 25.3.2009 na místě samém za účasti Daniely Zadražilové Infrastruktura : obec H r a d e c K r á l o v é má 94 255 obyvatel a je správním centrem Královéhradeckého kraje, vč. veškeré infrastruktůry, služeb, obchodů, správních a veřejných center, kulturních center, divadel, museí, nemocnic. Ve městě je vlakové a autobusové nádraží, MHD, letiště Stavební úpravy : stavba je z roku 1975, stavební úprava jednotky z roku 2001, stoupačky z roku 99-00, střecha z roku 2004 Vhodnost využití : bydlení v jednotce 1+3 s příslušenstvím Ekonomická charakteristika : jednotka je po stavební úpravě z roku 2001, je v dobrém stavebně - technickém stavu. Majetek subjektu : Z a d r a ž i l o v á Daniela, Prostějovská 1079/8, 500 06 H r a d e c K r á l o v é podle darovací smlouvy ze dne 5.6.2000, pravomocné ode dne 8.6.2000 Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : věcná břemena a závazky nejsou zjištěny ani zapsány, na jednotce váznou pouze : z á s t a v n í p r á v o smluvní ze dne 5.3.2007 z á s t a v n í p r á v o smluvní ze dne 5.3.2007 Usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 14.11.2008 Exekuční příkaz ze dne 12.1.2009 Historie : stavba je panelového typu z roku 1975, je umístěna v sídlištní zástavbě města a je v jeho okrajové části při výpadovce směr Holice Postavení na trhu : o jednotky v dobrém stavebně - technickém stavu je na trhu s nemovitostmi stálý zájem Ekologické zatížení : není zjištěno žádné, výtápění je horkovodem z Opatovic 4
Seznam oceňovaných objektů M.1.1. jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Nový HK M.1.2. pozemky stavební - k.ú. Nový Hradec Králové Porovnávací hodnota objektu Přímá metoda Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech. Lokalita Podlahová plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis jednotky a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m2 Hradec Králové 78 1920 000 24 620,00 0,90 22 150,00 Jednotka 1+32 s 2 x logií umístěná ve 3 NP bytového domu s výtahem. Jednotka je v osobním vlastnictví a byla obchodována v lednu 2009. Jednotka je po částečné stavební úpravě dům z roku 1984 stavební úprava částečná v roce 2004. Jednotka i dům ve stejné lokalitě, dům je s výtahem, jednotka ve 3. NP domu, okna s orientací západ - východ. Jednotka je umístěna ve vyšším podlaží. Stavba umístěna v centru sídliště. Porovnávaná stavba budova je v lepším stavu než oceňovaná. Hradec Králové 77,00 1 900 000 24 680,00 0,95 23 440,00 Jednotka ve složení 3+1 s logie je umístěna v 1. NP bytového domu, obchodována v září 2008. jednotka v osobním vlastnictví. Budova z roku 1983, úprava jednotky v roce 2004. Stáří od roku 1983, udržovaná, úprava v roce 2003. Jednotka je v podobné lokalitě a podobném domě. Stav jednotky po stavební úpravě je dobrý. Jednotka podobných podmínek i stejné lokality. Přístup na společný prostor mezi domy..koef. stanoven 0,95. Porovnávaná stavba je v lepším stavu než oceňovaná. Hradec Králové 76,00 1 950 000 25660,00 0,900 23 090,00 jedná se o jednotku 3+1 s logií ve zděném domě v 1. NP. Jednotka po stavební úpravě z roku 2005, okna s orientací východ a západ. Obchodováno v srpnu 2008. bytový dům z roku 1970, úprava v roce 2005 zděné jádro a nové zařizovací předměty, plastová okna. Jednotka v panelovém domě v okrajové části města Labská Kotlina, jednotka i dům jsou po stavební úpravě. Podmínky lepší koef. 0,9, okna jsou s orientací východ západ dům je zateplen. Jednotka také po stavební úpravě. Porovnávaná stavba budova je v lepším stavu než oceňovaná. 5
Cena pro porovnání podle započtené podlahové plochy u oceňované jednotky, která je po stavební úpravě z roku 2001 je v dané době a čase na základě porovnávací metody pro jednotku č. 1079/3 v H r a d c i K r á l o v é - celkem : Porovnávací hodnota : 1 873 550,00 Věcná hodnota objektu M.1.1. jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Nový HK ANALÝZA OCENĚNÍ Jedná se o jednotku v panelovém domě cca z roku 1975, která je celkem o 24 jednotkách a dvou vchodech. Jednotka č. 3 je umístěna ve 2. NP domu bez výtahu a je s orientací oken sever jih. Budova je napojena na horkovod, plyn, ČOV města, vodovodní řad. Jednotka 1+3 je vybudována s logií umístěnou na jih. V roc 1999-2000 byla provedena výměna stoupaček vody, v roce 2004 byla provedena údržba střešního pláště. Jednotka byla upravena v roce 2001, kdy bylo vyzděno bytové jádro, nově byla obložena lázeň, WC, byly položeny nové keramické dlažby a osazeny nové zařizovací předměty, do kuchyně nová linka. Do obytných místností byly položeny plovoucí podlahy a dále byla osazena plastová okna vč. žaluzií a vnitřní dveře. Jednotka je v dobrém stavebně technickém stavu. Budova čp. 1080-1079 je téměř v původním stavu od roku 1975. Stavba vyžaduje investice do venkovního pláště zateplení. Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 803 10 Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) SKP : 46.21.12.00 Domy vícebytové Materiálová charakteristika : montované z dílců bet.tyčových Výkaz výměr (m 2 podlahové plochy) Popis Výpočet / komentář Výsledek Výkaz výměr - kuchyň 12.10 12,10 Výkaz výměr - pokoj 18.20 18,20 Výkaz výměr- pokoj 20.60 20,60 Výkaz výměr- pokoj 14.30 14,30 Výkaz výměr - předsíň 7.10 7,10 Výkaz výměr - WC 1.00 1,00 Výkaz výměr - komora 3.20 3,20 Výkaz výměr - lázeň 2.60 2,60 Výkaz výměr - logie 3.10 3,10 Výkaz výměr - sklep 2.40 2,40 Celkem : Výpočet reprodukční ceny : 84,60 m 2 podlahové plochy 6
Základní hodnota : 21 331 Kč/m 2 podlahové plochy Hodnota po mat. charakteristice: 21 397 Kč/m 2 podlahové plochy Výchozí hodnota jednotková : 21 397 Kč/m 2 podlahové plochy Výpočet : 21 397 * 84,60 = 1 810 186 Výchozí hodnota celková : 1 810 186 Kč Reprodukční cena celková : 1 810 186 Kč Výpočet : 1 810 186 / 84,60 = 21 396,9976 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 21 396,9976 Kč/m 2 podlahové plochy Reprodukční cena jednotková : 21 397 Kč/m 2 podlahové plochy Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : kvadratické Stáří : 34 roků Celková životnost : 80 roků Výpočet : 100 * ( 34 * 34) / ( 80 * 80 ) = 18,063 Míra opotřebení : 18,063 % Výpočet : 1 810 186 * (1-0,18063) = 1 483 212 Věcná hodnota : 1 483 212 Kč jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Nový HK - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota 1 810 186 Kč 1 483 212 Kč M.1.2. pozemky stavební - k.ú. Nový Hradec Králové ANALÝZA OCENĚNÍ Jedná se o pozemky v sídlištní zástavbě města umístěné v jeho okrajové části při výpadovce směr Holice. Pozemky jsou zainvestovány : - pitnou vodou z veř. sítě - splaškovou kanalizací do ČOV města - plynem - horkovodem - zpevněné ploch umožňují parkování u domu Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) 1284 zastavěná plocha a nádvoří 228*846/15272 12,63 1285 zastavěná plocha a nádvoří 228*846/15272 12,63 Plocha pozemku celkem : 25,26 m 2 Přímá metoda 7
Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 1284 zastavěná plocha a nádvoří 12,63 2 500,00 31 575,00 1285 zastavěná plocha a nádvoří 12,63 2 500,00 31 575,00 Plocha (m 2 ): 25,26 Celková hodnota : 63 150 Kč pozemky stavební - k.ú. Nový Hradec Králové - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota 2 500 Kč/m2 63 150 Kč Rekapitulace majetku Název jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Nový HK pozemky stavební - k.ú. Nový Hradec Králové jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Hradec Králové Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] 1 810 186 1 483 212 0 1 873 550 63 150 63 150 0 0 1 873 336 1 546 362 0 1 873 550 Z á v ě r. Oceňovaná jednotka je umístěna v panelovém domě z roku cca 1975. Obvodové zdi jsou cca o tl. 17 cm a je třeba vložit investice do zateplení celého obvodového pláště stavby. S ohledem na tuto skutečnost, je cena o b v y k l á upravena korelačním koef. trhu ve výši 0,94. jednotka č. 1079/3, Prostějovská ul., Hradec Králové - celkem : C e n a o b v y k l á : 1 770 000 Kč 8
9
10
11