ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1887/17/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Bytová jednotka č. 4 v bytovém domu č.p. 81 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 77/2132 na společných částech bytového domu č.p. 80, 81, 82 a 83 a pozemku - zastavěných plochách číslo parcelní 118, 119, 120 a 121, v katastrálním území obce Habartov, okres Sokolov. Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Habartov, k.ú. Habartov Raisova 81, 357 09 Habartov nar. 26.11.1985, Pavla Anastasiadisová, Raisova 81, 35709 Habartov, vlastnictví: výhradní nar. 26.11.1985, Pavla Anastasiadisová, Raisova 81, 35709 Habartov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Plzeň-sever, JUDr. Vendula Flajšhansová Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 121 EX 8807/10. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 243 000,- Kč Datum místního šetření: 5.2.2015 Stav ke dni : 5.2.2015 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 10.2.2015 NÁLEZ
Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 4 v bytovém domu č.p. 81 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 77/2132 na společných částech bytového domu č.p. 80, 81, 82 a 83 a pozemku - zastavěných plochách číslo parcelní 118, 119, 120 a 121, v katastrálním území obce Habartov, okres Sokolov, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 121 EX 8807/10, k datu 5.2.2015. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro karlovarský kraj, LV.č. 1286 pro kat. území obce Habartov, vyhotovený dne 9.10.2014 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Habartov, vyhotovená dne 9.10.2014 pod č. 2946/14 - darovací smlouva sepsaná notářkou JUDr. Blankou Ungrovou v Sokolově dne 27.11.2003, právní účinky vkladu vznikly dnem 1.12.2003, rozhodnutím č.j. V-4126/2003-409/1 - usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové, sepsané v Plzni dne 22.12.2014 pod č.j. 121 EX 8807/10-37 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitostí znalcem sepsané v Třemošné-Záluží dne 22.1.2015, zaslané na adresu výlučné vlastnice nemovitosti - povinné - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 5.2.2015, kdy bylo provedeno ohledání předmětné nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem dne 5.2.2015 za účasti výlučné vlastnice nemovitosti. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 4 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází ve 2.N.P. bytového domu č.p. 81, situovaného poblíž centrální části intravilánu katastrálního území obce Habartov, v ulici Raisova, na zastavěných plochách číslo parcelní 118, 119, 120 a 121. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Habartov, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je ze severu, z přímo přilehlé výše uvedené zpevněné ulice. V dané části obce je dle zjištěných informací možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Obec Habartov čítá celkem cca 4 940 obyvatel, má veškerou potřebnou základní občanskou vybavenost, má ovšem celkem omezenou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou rovněž velmi omezené lukrativní pracovní možnosti. Obec má celkem dobré dopravní spojení autobusovou dopravou. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími pracovními - 2 -
příležitostmi, je nutno cestovat do spádového okresního města Sokolov, vzdáleného cca 9 km. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Nemovitost se nachází v klidné bytové zástavbě. V dané lokalitě obce se nachází přímo sousedící bytové domy podobného stáří, velikosti, podobného technického i morálního stavu i průběžné údržby a standardu užívání. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy bytová jednotka č. 4 v bytovém domu č.p. 81 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 77/2132 na společných částech bytového domu č.p. 80, 81, 82 a 83 a pozemku - zastavěných plochách číslo parcelní 118, 119, 120 a 121, v katastrálním území obce Habartov, okres Sokolov. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis ul. Raisova Bytová jednotka č. 81/4 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena dům po revitalizaci 76,75 m 2 2.N.P. 3+1 243 067 Kč 3 167 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Bytová jednotka č. 4 se nachází ve 2. N.P. panelového bytového domu č.p. 81, situovaného poblíž centrální části obce Habartov, v ulici Raisova, na zastavěných plochách číslo parcelní 118, 119, 120 a 121. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Bytový dům obsahuje celkem tři nadzemní a jedno podzemní podlaží. Bytový dům je dle zjištěných informací původního stáří cca 50 let. Bytová jednotka č. 4 je dle zjištěných skutečností a rovněž předaných podkladů dispozice 3+1 s úplným příslušenstvím. Obsahuje tedy kuchyni (9,06 m 2 ), pokoj 1 (16,15 m 2 ), pokoj 2 (16,90 m 2 ), pokoj 3 (17,96 m 2 ), předsíň (4,30 m 2 ), koupelnu (2,01 m 2 ), WC (0,92 m 2 ), spíž (0,45 m 2 ), balkon (2,34 m 2 ) a sklep (6,66 m 2 ). Celková podlahová plocha bytové jednotky tedy činí 76,75 m 2. K oceňované bytové jednotce náleží rovněž spoluvlastnický podíl zlomku 77/2132 na společných částech bytového domu č.p. 80, 81, 82 a 83 a pozemku - zastavěných ploch číslo parcelní 118, 119, 120 a 121. Bytová jednotka je dle zjištěných skutečností celkem ve standardním technickém i morálním stavu, užívána ke svému účelu. Popisy porovnatelných jednotek Bytová jednotka 3+1- Habartov I. Bytová jednotka dispozice 3+1 s úplným příslušenstvím o podlahové ploše 85 m 2 se nachází v 1.N.P. panelového bytového domu po celkové revitalizaci s celkem 3.NP a 1.PP. K bytové jednotce náleží též právo užívání podílu na společných částech domu a pozemku. Bytový dům stejně jako bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě, parkování osobního automobilu je možné před domem. Bytová jednotka 3+1 - Habartov II. Bytová jednotka dispozice 3+1 s úplným příslušenstvím o podlahové ploše 75 m 2 se nachází ve 2. N.P. panelového bytového domu s celkem 3.NP. a 1.PP. po celkové revitalizaci. K bytové jednotce náleží též právo užívání sklepa. K bytové jednotce náleží rovněž podíl společných částí domu a pozemku. Bytový dům stejně jako bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě, parkování osobního automobilu je možné na parkovišti před domem. Bytová jednotka 3+1 - Habartov III. - 4 -
Bytová jednotka dispozice 3+1 s úplným příslušenstvím o podlahové ploše 69 m 2 se nachází ve třetím nadzemním podlaží panelového bytového domu s celkem 3 N.P. a 1.P.P. po celkové revitalizaci. K bytové jednotce náleží též právo užívání sklepa a podílu na společných částech domu a pozemku. Bytový dům stejně jako bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě, parkování osobního automobilu je možné před domem na ulici nebo přilehlém parkovišti. Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka 3+1- Habartov I. Lokalita: ul. Raisova Podlaží: 1.N.P. Dispozice: bytová jednotka 3+1. Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha dům po celkové 85,00 m 2 540 000 Kč 6 353 Kč/m 2 revitalizaci. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/m 2 3 960 Název: Bytová jednotka 3+1 - Habartov II. Lokalita: ul. 1. Máje Podlaží: 2.N.P. Dispozice: bytová jednotka 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha dům po 75,00 m 2 280 000 Kč 3 733 Kč/m 2 revitalizaci. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Název: Bytová jednotka 3+1 - Habartov III. Celkový koef. K C 0,59 Upravená j. cena Kč/m 2 2 204-5 -
Lokalita: ul. Švermova Podlaží: 3.N.P. Dispozice: bytová jednotka 3+1. Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha dům po celkové 69,00 m 2 350 000 Kč 5 072 Kč/m 2 revitalizaci. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/m 2 3 337 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 2 204 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 3 167 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 3 960 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 3 167 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 76,75 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 243 067 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 243 067 Kč Obvyklá cena 243 000,- Kč slovy: Dvěstěčtyřicettřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 V Třemošné - Záluží 10.2.2015 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1887/17/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/2015. - 7 -