ZNALECKÝ POSUDEK č. 606/18/2016 O ceně bytové jednotky 48/8 včetně součástí a příslušenství ve více bytovém domě č.p.48 a spoluvlastnického podílu ve výši 3885/92780 celku na společných částech domu a pozemku vše zapsáno na LV 1217 pro katastrální území Horní Chrastava, obec Chrastava, okres Liberec a o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/11 celku na pozemku p.č.128/1 zapsaném na LV 1065 pro katastrální území Horní Chrastava, obec Chrastava, okres Liberec. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 61600 Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 22.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Počet stran: 27 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích 2.6.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kostelní 48 463 31 Chrastava Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Chrastava Katastrální území: Horní Chrastava Počet obyvatel: 6 198 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 621,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.4.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1065 a č.1217 ze dne 17. 3. 2016 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server www.sreality.cz - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 22. 4. 2016 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 1065 SJM Molnár Milan a Molnárová Jana, Kostelní 48, 463 31 Chrastava (podíl ve výši 1/11) LV 1217 SJM Molnár Milan a Molnárová Jana, Kostelní 48, 463 31 Chrastava - 2 -
6. Celkový popis nemovité věci Obec Chrastava leží 5 km SZ od Liberce při silnici č.35. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Pracovní příležitosti pro obyvatele obce jsou směřovány především do Liberce, kde je zajištěna kompletní síť služeb a obchodů včetně kulturního, společenského a sportovního vyžití. Správní centrum Liberec je dostupné běžnou hromadnou dopravou. Jedná se o zděný bytový dům s jedním podzemním a dvěma nadzemní podlaží. Bytový dům je umístěn na okraji zastavěné části obce v místní části Horní Chrastava. V rámci místní části je bytový dům umístěn cca 400 m SV od městského úřadu vlevo na konci ulice Kostelní (75 m od křižovatky s ulicí Richtrův vrch). Přístup k nemovitosti je přímo z ulice Kostelní. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. V bytovém domě je 9 BJ a 3 nebyt.prostory. Bytová jednotka se nachází v 1.NP vlevo od vstupu. Katastrální území Horní Chrastava tvoří část obce Chrastava a navazuje přímo na zastavěnou část obce. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. BJ 48/8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 1065 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Spoluvlastnický podíl na I -0,10 pozemku ve funkčním celku. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,840 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,980 Koeficient pp = IT * IP = 0,823 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. BJ 48/8 Jednotka č.48/8 je umístěna v 1.NP vlevo od vstupu z ulice. Vstup do bytu je umožněn ze společné vstupní chodby. Ze vstupní chodby bytu je umožněn vstup do pokoje a koupelny s WC. Bytové jádro je zděné. Vnitřní povrchy tvoří malba. V kuchyni je kuchyňská linka. Dveře jsou osazeny do ocel. zárubní, okna plastová. V koupelně je vana s WC. Stavebně technický stav jednotky nebylo možno při místním šetření ověřit z důvodu nezajištění současného vlastníka jednotky. Dispoziční a rozměrové parametry byly převzaty z nabývacího titulu současného vlastníka. K datu MŠ není jednotka (dle sdělení vlastníků sousedních jednotek) trvale užívána. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky LV 1217 Jedná se o pozemek zastavěný stavbou hlavní spolu s pozemkem dvorního traktu, který tvoří přístup k nemovitosti z ulice Kostelní. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,840 Index polohy pozemku IP = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000-5 -
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,840 * 1,000 * 0,980 = 0,823 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 621,- 0,823 1 334,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.1/1 1 052,00 1 334,08 1 403 452,16 Stavební pozemek - celkem 1 052,00 1 403 452,16 Pozemky LV 1217 - zjištěná cena = 1 403 452,16 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky LV 1217 = 1 403 452,16Kč 1 403 452,16 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 403 452,16 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 90 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 8 060,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 8,75 * 1,00 = 8,75 m 2 pokoj: 25,60 * 1,00 = 25,60 m 2 koupelna s WC: 4,50 * 1,00 = 4,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 38,85 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10-6 -
2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu - Velikost IV 0,05 pozemku ve funkčním celku. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 90 let: s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení IV = (1 + Σ 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,840 Index polohy pozemku IP = 0,980 Vi) * V10 * 0,600 = 0,654 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 8 060,- Kč/m 2 * 0,654 = 5 271,24 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 38,85 m 2 * 5 271,24 Kč/m 2 * 0,840 * 0,980= 168 581,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 168 581,21 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 403 452,16 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 885 / 92 780 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 403 452,16 Kč * 3 885 / 92 780 = 58 767,10 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 58 767,10 Kč BJ 48/8 - zjištěná cena = 227 348,31 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 1065 Jedná se o pozemek v jednotném funkčním celku se stavbou hlavní. Pozemek je obdélníkového tvaru a ze západní strany navazuje na bytový dům. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,840-7 -
Index polohy pozemku IP = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000 i = 1 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,840 * 1,000 * 0,980 = 0,823 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 621,- 0,823 1 334,08 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 128/1 1 652,00 1 334,08 2 203 900,16 Stavební pozemek - celkem 1 652,00 2 203 900,16 Pozemky LV 1065 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 2 203 900,16 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 11 Pozemky LV 1065 - zjištěná cena = 200 354,56 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Jedná se o věcné břemeno uvedené v oddílu C listu vlastnictví č.1217 pro k.ú.horní Chrastava. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. BJ 48/8 227 348,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 227 348,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 1065 200 354,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 200 354,60 Kč Celkem 427 702,90 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 10 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 417 702,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 417 702,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. BJ 48/8 227 348,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 227 348,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 1065 200 354,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 200 354,60 Kč Celkem 427 702,90 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč - 9 -
Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 10 000,- Kč 417 702,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 417 702,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 417 700,- Kč slovy: Čtyřistasedmnácttisícsedmset Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 1. porovnávaná nemovitá věc: BJ 2+1 (61m 2 ) v lokalitě oceňované nemovité věci. Zděný byt dům ve srovnatelné lokalitě. Standard vybavení (vana, samostatné WC). Spoluvlastnický podíl na pozemku ve funkčním celku. + srovnatelná lokalita a umístění v rámci byt.domu Nemovitá věc je nabízena za částku 790 000,-Kč. 2. porovnávaná nemovitá věc: BJ 2+1 (100m 2 ) v lokalitě oceňované nemovité věci. Zděný byt dům ve srovnatelné lokalitě. Standard vybavení (vana, samostatné WC). Spoluvlastnický podíl na pozemku ve funkčním celku. + srovnatelná lokalita, větší celková UP - horší umístění v rámci byt.domu Nemovitá věc je nabízena za částku 990 000,-Kč. 3. porovnávaná nemovitá věc: BJ 2+1 (51m 2 ) v lokalitě oceňované nemovité věci. Zděný byt dům v horší lokalitě. Standard vybavení (vana, samostatné WC). Spoluvlastnický podíl na pozemku ve funkčním celku. + větší celková UP - horší lokalita a umístění v rámci byt.domu Nemovitá věc je nabízena za částku 410 000,-Kč. Z hlediska trhu s nemovitými věcmi jsou v dané lokalitě realizovány prodeje srovnatelných typů nemovitých věcí v rámci regionu. V současné době lze sledovat převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovité věci: pozemky ve funkčním celku Záporné stránky nemovité věci: umístění v rámci obce Určení jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna jiná práva a jiné závady oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.1065 a - 10 -
č.1217 ze dne 17.3.2016 pro katastrální území Horní Chrastava. Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci ve výši 420 000,-Kč. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.1065 a č.1217. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši 420 000,- Kč. V Bohuslavicích 2.6.2016 Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.4. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 606/18/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1065 a č.1217 ze dne 17. 3. 2016 13 Snímek katastrální mapy, fotodokumentace 2-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -