ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6668-207/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. st. 1475 se stavbou č.e. 689 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Veselí nad Moravou, k.ú. Veselí-Předměstí Adresa nemovité věci: Hutník 689, 698 01 Veselí nad Moravou Vlastník stavby: Paní Anna Maňáková, Hutník 1448, 69801 Veselí nad Moravou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Anna Maňáková, Hutník 1448, 69801 Veselí nad Moravou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl Palackého nám. 28, 30100 Plzeň Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 e-mail: faltynek@profag.cz DIČ: CZ5801280496 fax: Exekuční řízení č.j. 94EX13268/08 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 90 000 Kč Datum místního šetření: 8.11.2016 Stav ke dni : 8.12.2016 Za přítomnosti: majitelky Počet stran: 18 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení:3 V Oslavanech, dne 20.12.2016 Ing. Antonín Faltýnek
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j. 94EX13268/08 Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. - 2 -
Přehled podkladů - výpis z LV č.2613 pro k.ú.veselí nad Moravou - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí v řadové skupinové zástavbě garáží na severním okraji sídliště Hutník. Sídliště leží na východním okraji města Veselí na Moravou v k.ú. Veselí-Předměstí. Veselí nad Moravou je průmyslové město regionálního významu s 11 319 obyvateli ležící v Jihomoravském kraji okrese Hodonín, cca 22 km severovýchodně od Hodonína a 13 km jihozápadně od Uherského Brodu. Město má běžnou vybavenost odpovídající jeho velikosti a významu - mateřské, základní a střední školy, pošta, banka, policie, poliklinika, úřady a síť obchodů a služeb. V městě jsou rozvody všech IS. Okolí oceňovaných nemovitostí tvoří garáže a bytové domy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4651/1 Město Veselí nad Moravou Celkový popis Předmětem ocenění je stavební parcela č. st. 1475 o výměře 19 m a na ní stojící přízemní řadová vnitřní garáž č.e. 689 se stáním pro jedno osobní auto. Garáž má plochou střechu je zděná a není připojena na žádné IS. Garáž byla postavena v roce 1975 a od té doby byla prováděna pouze nezbytná údržba,stavba je v horším zanedbaném původním stavu. Silné stránky - uživatelná garáž - dobrá dopravní dostupnost - stavba na vlastním pozemku -nachytané instalace elektřiny v garáži Slabé stránky - zanedbaná údržba - horší stavebnětechnický stav objektu - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuce a zástavní práva zapsaná na LV nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek p.č. st. 1475 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek tvořený jednou parcelou obdélníkového tvaru, plně zastavěnou stavbou garáže. pozemek je rovinný, přístup je z veřejné komunikace, v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou garáže se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen 500-1300 Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena při spodním okraji tohoto rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 1475 19 600,00 11 400 Celková výměra pozemků 19 Hodnota pozemků celkem 11 400-4 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Garáž č.e. 689 Věcná hodnota dle THU Přízemní, zděná, nepodsklepená, řadová, vnitřní garáž se stáním pro jeden osobní automobil. Garáž má plochou střechu s živičnou svařovanou krytinou, vápenné venkovní i vnitřní omítky. Vrata jsou původní dvoukřídlá plechová, podlaha je betonová. V garáži je proveden jednoduchý rozvod elektřiny vedený po stěně, rozvod není napojen na síť. Garáž je v původním stavu se zanedbanou údržbou. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I.NP 18,99 m 2 2,25 m Výčet místností: garáž 15,40 m 2 1,00 15,40 m 2 Užitná plocha celkem: 15,40 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (3,00*6,33)*(2,25) = 42,73 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název - 5 - Typ Obestavěný prostor I.NP 42,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 42,73 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pásy 2. Obvodové stěny zděné 3. Stropy železobetonové panely 4. Krov plochá střecha 5. Krytina asfaltové pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úpravy povrchů vápenné omítky 8. Dveře chybí 9. Okna chybí 10. Vrata standardní dvoukřídlá plechová 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace světelný rozvod po stěně - nepřipojeno
Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 19 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 15 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 42,73 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 697 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 2 697 Reprodukční hodnota [Kč] 115 236 (RC * OP) Stáří roků 41 Další životnost roků 39 Opotřebení % 51,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 56 120 Výpočet porovnávací hodnoty Garáž č.e. 689 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 15,40 m 2 Obestavěný prostor: 42,73 m 3 Zastavěná plocha: 18,99 m 2 Plocha pozemku: 19,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž Zděná řadová garáž pro jedno osobní auto. Garáž je po celkové rekonstrukci, má plechová sklápěcí vrata, novou krytinu a rozvody elektřiny. Velmi dobrý stav. Lokalita Strážnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - odpovídající; Provedení a vybavení - lepší - elektřina, vyklápěcí vrata; Celkový stav - lepší - po rekonstrukci; Vliv pozemku - neutrální; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající nemovitost; - 6 - Celkový koef. KC 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 6 480 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 17,00 m 2 0 m 2 160 000 Kč 9 412 Kč/m 2
Název: Garáž Zděná přízemní garáž, tvořící polovinu dvojgaráže. Plochá střecha, plechová dvoukřídlá vrata, zavedená elektřina, vápenné omítky, plechová střecha. Lokalita Ježov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,25 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - odpovídající; Poloha - horší méně atraktivní; Provedení a vybavení - odpovídající + elektřina; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - neutrální; Úvaha zpracovatele ocenění - po korekci odpovídající nem.; Celkový koef. KC 0,96 Upravená j. cena Kč/m 2 3 996 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 0 m 2 75 000 Kč 4 167 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Viz. věcná hodnota Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 996 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 238 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 480 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 238 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 15,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 80 665 Kč - 7 -
Výpočet výnosové hodnoty Garáž Výnosy byly odvozeny od běžně dosahovaných nájmů za obdobné garáže. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Garáž č.e. 689, I.NP, garáž 15 779 1 000 12 000 Celkový výnos za rok: 12 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 15 Reprodukční cena RC Kč 76 824 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 779 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 12 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 11 400 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 500 Pojištění 5,00 % * Nh Kč/rok 570 Opravy a údržba 15,00 % * Nh Kč/rok 1 710 Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok 570 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 3 350 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 8 050 Míra kapitalizace % 8,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 100 625-8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 80 665 Kč 100 625 Kč 67 520 Kč 11 400 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 90 000 Kč slovy: Devadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.6.3 Výsledná cena obvyklá byla odvozena od pomocné hodnoty srovnávací a pomocné hodnoty výnosové ( výnosová hodnota byla využita vzhledem nedostatku srovnatelných údajů o prodeji). Cena obvyklá byla z důvodů obezřetnosti stanovena ve středu mezi těmito pomocnými hodnotami. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech 20.12.2016 Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6668-207/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 207/2016. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z LV č. 2613 5 Kopie KM 1 Orientační mapa 2 Fotodokumentace 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -