Znalecký posudek - obvyklá cena. tržní č. 6226-0866/2015 o ceně rodinného domu č.p.501 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.599 v k.ú. Bojkovice, obci Bojkovice, okres Uherské Hradiště. Podíl 1/2. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/19 702 00 Ostrava IČ: 1369543 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti - Ivo Georgián - sp. zn. 102 EX 01240/13 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28. 4. 2015. Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava +420 775 920 842 rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran. V Ostravě, 28. 4. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - Ivo Georgián - sp. zn. 102 EX 01240/13 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 4. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Bojkovice, obec Bojkovice, okres Uherské Hradiště, list vlastnictví č. 602, vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Bojkovice Katastrální území: Bojkovice (606979) List vlastnictví číslo: 602 Vlastníci: 1. Georgián Ivo Podíl: 1/2 U Letiště 1255/49, 76901 Holešov 2. Martinů Hana Podíl: 1/2 č.p. 135, 76901 Přílepy Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.501 b) Pozemky na LV číslo 602 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu 0,20 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,800 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00
4 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,15 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,860 i = 2 a) Rodinný dům č.p.501 35 Rodinný dům je řešený jako řadový objekt. Je podsklepen částečně. Střecha je sedlová. Hlavní vstup do rodinného domu je situovaný z uliční části. Základy jsou základové pásy z prostého betonu s izolací. Nosné zdivo celého objektu je z cihel šířky 450 mm. Stropní konstrukce jsou rovné. Střešní krytina je tašková. Venkovní omítka je vápenná. Napojení na plynovou přípojku. Vodovod : Napojení na veřejnou vodovodní síť. Elektroinstalace : Napojení přípojkou na veřejnou elektrickou síť. Vytápění plynem, rozvod st.vody a teplé vody, tech.stav dobrý. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 2,70 m 109,00 m 2 1 PP 2,30 m 78,00 m 2 Součet: 5,00 m 187,00 m 2 Podlažnost: 187,00 / 109,00 = 1,72 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,70 109 = 294,30 m 3 1 PP 2,30 78 = 179,40 m 3 zastřešení 109 1,3 = 141,70 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 615,40 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Bojkovice Počet obyvatel: 4 464 Základní cena (ZC): 1 649, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00
5 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1960 Stáří stavby (y): 55 Koeficient pro úpravu (s): 0,725 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,725 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 195,52 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,800 Index polohy (I P ): 0,860 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 615,40 1 195,52 0,800 0,860 = 506 177,43 Kč Rodinný dům č.p.501 určená cena: 506 177,43 Kč b) Pozemky na LV číslo 602 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Bojkovice Název okresu: Uherské Hradiště Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 1 300, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 519,79 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,800 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00
6 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,860 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,688 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 357,6155 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 599 zastavěná plocha a nádvoří 150 53 642,33 4002/32 zahrada 547 195 615,68 Součet: 697 249 258,01 Pozemky na LV číslo 602 určená cena: 249 258,01 Kč
7 C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků 697 m 2 Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p.501 506 177,43 Kč b) Pozemky na LV číslo 602 249 258,01 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 755 435,44 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 755 440, Kč Určená cena: 755 440, Kč Cena slovy: sedmsetpadesátpěttisícčtyřistačtyřicet Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Georgián Ivo 1 / 2 377 720, Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p.501 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.599 v k.ú. Bojkovice, obci Bojkovice, okres Uherské Hradiště. Podíl 1/2. Kč 350.000,- Slovy: třistapadesáttisíc Kč V Ostravě, 28. 4. 2015
Ing. René Bystroň 8
9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6226-0866/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
Katastrální mapa parcely st. 599 10
Fotodokumentace 11
12 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes-077 EX 00728 / 04-125 http://reality.idnes.cz MoniT-ID: 210734 Nabídková cena: 450 000, Kč vč. DPH Adresa: Bojkovice, okres Uherské Hradiště Obec: Bojkovice Číslo obce: 592048 Počet obyvatel: 4 464 Okres: Uherské Hradiště Kraj: Zlínský Popis: Předmět : - rodinný dům č. p. 35 s příslušenstvím a pozemky:. - pozemek St. 76 - zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 471 m2 - pozemek na parc. č. 112 - zahrada s výměrou 7542 m2 Nemovitosti jsou zapsány v Katastru nemovitostí na LV č. 434 pro k. ú. Bzová u Uherského Brodu, obec Bojkovice, Zlínský kraj, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj. Celková plocha: 141 m 2 Zastavěná plocha: 141 m 2 Užitná plocha: 141 m 2 Plocha pozemku: 8 013 m 2 Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: špatný Počet nadzemních podlaží: 2 Druh vlastnictví: Voda: místní zdroj Příslušenství: balkón, lodžie, sklep
13
14 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky:5336 http://www.sreality.cz MoniT-ID: 2D7948 Nabídková cena: 590 000, Kč vč. DPH včetně provize, včetně poplatků Adresa: Pitínská, Bojkovice Obec: Bojkovice Číslo obce: 592048 Počet obyvatel: 4 464 Okres: Uherské Hradiště Kraj: Zlínský Popis: Prodej rodinného domu 2+1 s garáží a se zahrádkou v Bojkovicích.- pozemek o výměře 406 m2- přízemní, částečně podsklepený důmdispozice domu :- chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna, spíž, veranda, WC, prádelna- ve dvoře garáž, kůlna, dílna- elektroinstalace, vodovod, kanalizace- nutno dokončit rekonstrukci domucena 590.000,- Kč. Celková plocha: 133 m 2 Zastavěná plocha: 277 m 2 Užitná plocha: 133 m 2 Plocha pozemku: 406 m 2 Umístění nemovitosti: okraj obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: přízemní Umístění domu: řadový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Počet nadzemních podlaží: 1 Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace
15 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:ri-250871 http://reality.idnes.cz MoniT-ID: 421E8 Nabídková cena: 699 000, Kč vč. DPH (včetně provize) Adresa: Bojkovice, okres Uherské Hradiště Obec: Bojkovice Číslo obce: 592048 Počet obyvatel: 4 464 Okres: Uherské Hradiště Kraj: Zlínský Popis: Nabízíme chalupu 3+1 s garáží v klidné lokalitě obce Přečkovice. Nachází se blízko lázeňského města Luhačovice, v krásné lokalitě blízko u lesa. V domě jsou dva pokoje s kuchyní a vedle ve stodole v podkroví je ještě jeden pokoj. Za domem je zahrada s ovocnými stromy. Vytápění je řešeno krbovými kamny.počet parkovacích míst: 1 Celková plocha: 331 m 2 Zastavěná plocha: 120 m 2 Užitná plocha: 331 m 2 Plocha pozemku: 163 m 2 Plocha zahrady: 168 m 2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: chata, chalupa Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: 2 Počet místností: 65284 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Oplocení: ano Příslušenství: zahrada, garáž
16