ZNALECKÝ POSUDEK č. 5007-375/2016 O ceně pozemku p.č.1935/35, zahrada, o velikosti 144 m 2 a podílu o velikosti 1/34 pozemku, p.č.1935/1, zahrada, o velikosti 480 m 2 v obci Zruč nad Sázavou, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.10798 a č.10799 pro k.ú.zruč nad Sázavou Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-2067/14-93 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 7.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 7.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1935/35, zahrada, o velikosti 144 m 2 a podílu o velikosti 1/34 pozemku, p.č.1935/1, zahrada, o velikosti 480 m 2 v obci Zruč nad Sázavou, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.10798 a č.10799 pro k.ú.zruč nad Sázavou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Zruč nad Sázavou 285 22 Zruč nad Sázavou Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Zruč nad Sázavou Katastrální území: Zruč nad Sázavou Počet obyvatel: 4 732 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 205,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 440,00 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.11.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10798 pro k.ú.zruč nad Sázavou - výpis z LV č.10799 pro k.ú.zruč nad Sázavou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje výhradní a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/34: Pan Duchan Jaroslav, Družstevní 775, 28522 Zruč nad Sázavou 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí na okraji zastavěného území obce. Pozemek p.č.1935/35 je z hlediska platného územního plánu evidován v ploše rekreace, zahrádkářské osady. Pozemek je oplocen a Je tedy zastavitelný zahrádkářskou chatkou. Pozemek p.č.1935/1 je přístupovým pozemkem-nezpevněnou stezkou, sloužící jako příchod k jednotlivým pozemkům zahrádek. - 3 -
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou - 4 -
by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. LV č.10798 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1. Pozemek p.č.1935/35 2. LV č.10799 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1. Pozemek p.č.1935/1-5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. LV č.10798 pozemek 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1. Pozemek p.č.1935/35 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00-6 -
záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,01 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,901 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-7 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,901 = 0,865 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 440,- 0,865 0,300 114,18 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 zahrada 1935/35 144,00 114,18 16 441,92 Stavební pozemek - celkem 144,00 16 441,92 Pozemek p.č.1935/35 - zjištěná cena = 16 441,92 Kč - 8 -
2. LV č.10799 pozemek 2.1. Ocenění pozemků Ocenění 2.1.1. Pozemek p.č.1935/1 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,240 4 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 440,- 0,240 1,000 105,60-9 -
Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 zahrada 1935/1 480,00 105,60 50 688,- Ostatní stavební pozemek - celkem 480,00 50 688,- Pozemek p.č.1935/1 - zjištěná cena = 50 688,- Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. LV č.10798 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1. Pozemek p.č.1935/35 16 441,90 Kč 1.1. Ocenění pozemků celkem 16 441,90 Kč 1. LV č.10798 celkem 16 441,90 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 1. LV č.10798, výsledná cena: 16 441,90 Kč 2. LV č.10799 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1. Pozemek p.č.1935/1 50 688,- Kč 2.1. Ocenění pozemků celkem 50 688,- Kč - 11 -
2. LV č.10799 celkem 50 688,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 34 2. LV č.10799, výsledná cena: 1 490,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 17 932,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. LV č.10798 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1. Pozemek p.č.1935/35 16 441,90 Kč 1.1. Ocenění pozemků celkem 16 441,90 Kč 1. LV č.10798 celkem 16 441,90 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 1. LV č.10798, výsledná cena: 16 441,90 Kč - 12 -
2. LV č.10799 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1. Pozemek p.č.1935/1 50 688,- Kč 2.1. Ocenění pozemků celkem 50 688,- Kč 2. LV č.10799 celkem 50 688,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 34 2. LV č.10799, výsledná cena: 1 490,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 17 932,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 17 930,- Kč slovy: Sedmnácttisícdevětsettřicet Kč - 13 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Předkupní právo - Česká republika, Zástavní právo exekutorské - LIKO ICE s.r.o., Nádražní 300, 76502 Otrokovice, Nařízení exekuce 81Nc-2834/2009-15 ze dne 30.12.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-6353/2009-21 ze dne 1.2.2010. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) stavební pozemky v klidné a příjemné okrajové části města Zruč nad Sázavou, na vyvýšeném místě 300m od řeky Sázavy. Pozemky v lokalitě U brodu navazují na zástavbu rodinných domů v okrajové části města s výhledem směrem k řece. Elektřina na hranici pozemku, vodovod, plyn a kanalizace 30m od hranice pozemku. Ve městě veškerá občanská vybavenost a služby, autobusová a vlaková doprava. Požadovaná cena 163,- Kč/m2 včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání). 2) prodej velmi pěkného pozemku o výměře 574 m². Pozemek s výhledem na řeku se nachází v oblíbené lokalitě v Maloninách v zámeckém městě Zruč nad Sázavou, řeka Sázava je vzdálena cca 100 m od pozemku. Pozemek je v sousedství rodinných domů a rekreačních objektů. Přístupný je po zpevněné místní komunikaci, mírně svažitý, leží mimo záplavové území řeky. Dle územního plánu možnost výstavby RD, rekreační chaty. Vybavenost: přípojky elektřiny, plynu, vodovod jsou na hranici pozemku. Ve městě veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 755,- Kč/m2. - 14 -
3) prodej stavebních parcel na okraji obce Zruč nad Sázavou. Jedná se o několik parcel ve velmi příjemné lokalitě, kde je klid - přesto velmi dobrá i pěší vzdálenost do centra města, kde je veškerá občanská vybavenost. Veškeré sítě na okraji pozemků, příjezd po nově vybudované asfaltové komunikaci vč. veřejného osvětlení. Požadovaná cena 750.000,- Kč včetně poplatků. S ohledem na konkrétní polohu, velikost a možnosti využití stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 300,- Kč/m2. Za obě LV celkem 47.435,- Kč, po zaokrouhlení pak 48.000,- Kč. Vzhledem k logické nutnosti vlastnit i podíl na přístupovém pozemku se obvyklá cena uvádí za obě LV. Obvyklá cena bez vlivu závad : 48.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 48.000,- Kč. Slovy: Čtyřicetosmtisíc Kč V Tršicích 7.11.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5007-375/2016 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10798 ze dne 4.9.2016 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10799 ze dne 4.9.2016 11 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-17 -
Snímek katastrální mapy - 18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -