ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2783-039/2014 o ceně nemovité věci - RD č.p.52 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.st.25 a přilehlé zahrady p.č.42 vše v obci a k.ú. Břest, okr. Kroměříž Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno město - soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: prosinec 2014 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24stran textu 5 stran příloh. Ve Zlíně, dne 29.prosince 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v obci Břest a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitá věc je tvořena RD č.p. 52 s pozemkem p.č.st.25 a přolehlou zahradou, vše v k.ú. a obci Břest a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Jde o objekt dle sdělení vlastníků již cca 3 roky neobydlený, s velmi zanedbanou údržbou, tudíž jeho stavebně - technický stav je velmi špatný, též vzhledem k značnému stáří a neodborným zásahům v průběhu životnosti. Objekt vykazuje statické trhliny ve zdivu, jeho zdivo, z větší části smíšené je vlhké, bez vodorovné izolace, s opadávající omítkou zejména v interiéru s dnes již nevyhovující dispozicí. Vzhledem k výše uvedenému bych doporučoval spíše demolici objektu, než aby se investovalo do nákladné rekonstrukce. Pozemek je částečně oplocen a je na něm zchátralá kůlna - dříve tzv. besídka. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.a obec Břest list vlastnictví č. 57, vyhotovený kat. úřadem pro Zlín. kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž dne 2.12.2014 a to dálkovým přístupem. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Břest, mapový list č. KM 4-4/34, vyhotovený Katastrálním úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště KM dne 29.10.2014. pod č.zak.1634/2014-708 v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace: nedodána Usnesení Exek. úřadu Brno - město ze dne 4.12.2014 o ustanovení znalcem. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 17.12.2014 za přítomnosti vlastníka nemovitosti - Kutra Ant. a Coufal Marek. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.57 pro k.ú. a obec Břest zapsáni: -Coufal Marek - k pod.43/180, -Kutra Antonín - 58/180, -KUTRA JOS. (exek)- 36/180, -Zemanová Stanisl.- 43/180. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví 4) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 6) Venkovní úpravy 7) Studna kopaná 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné - 3 -
nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. s účinností od 1.1.2005. 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jde o zastavěný pozemek jak stavbou RD s přístavbami(bývalé zemědělské stavení s chlévy, kůlnami a stodolou) tak zastavěný zchátralou kůlnou a přilehlá zanedbaná zahrada. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 988+2419 = 3407.00 m 2 2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 501-1000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 3 0.95 Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot 0.267 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.267 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00-4 -
Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 1-0.20 Vlivy snižující cenu Celkem -0.20 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.20 = 0.800 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.04 Negativní 5. Povodňové riziko 2 0.80 Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Celkem * -0.08 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.08) x 0.8 = 0.736 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.03 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 4-0.15 Výrobní objekty - (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava 4-0.02 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití - 5 -
9. Obyvatelstvo 1-0.20 Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 1-0.20 Vlivy snižující cenu Celkem * -0.57 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.57) x 1.03 = 0.443 2.1.7 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 320,40 ZC = ZCv x Iu = 1200 Kč x 0.267 = 320.4 Kč Index cenového porovnání x 0.2610 I = Io x It x Ip = 0.800 x 0.736 x 0.443 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 83,62 Po vynásobení redukčním koeficientem x 0.859 = Kč 71,83 R = (200 + (0.8 * 3407)) / 3407 = 0.859 Cena za celou výměru 3407.00 m 2 = Kč 244.724,81 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 244.725,- 2.2 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jde o původní obytnou část zeměd. stavení, nepodsklepenou, základy bez vodorovné izolace, zdivo smíšené vlhké, krov dřevěný sedlový napadený hnilobou, střešní krytina obyčejný plech dlouho nenatíraný vykazující korozi, stropy dřevěné s rovným podhledem, klempířské kce zkorodované, vnitřní omítky původní vlhké, vnější omítky břízolit (uzavírá vlhkost), dveře, okna a podlahy původní, vytápění ÚT na plyn (nefunkční), elektroinstalace a kanalizace původní, rozvod vody obecní, v kuchyni plyn. sporák, záchod standard. splachovací. Velmi zanedbaný stav, stáří 90 let. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.2.3 Obestavěný prostor základy (9,60*5,90+12,40*6,10)*0,30 = 39.68 m 3 Vrchní stavba (9,60*5,90+12,40*6,10)*3,00 = 396.84 m 3 Zastřešení (9,60*5,90+12,40*6,10)*2,10/2 = 138.89 m 3 celkem = 575.42 m 3-6 -
2.2.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. (9,60*5,90+12,40*6,10) 132.28 m 2 2.60 m 2.90 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 132.28 m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. 2.2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 2. Svislé konstrukce podstandard 0.21200 100% -0.212 3. Stropy standard 0.07900 100% 4. Zastřešení mimo krytinu podstandard 0.07300 100% -0.073 5. Krytiny střech podstandard 0.03400 100% -0.034 6. Klempířské konstrukce podstandard 0.00900 100% -0.009 7. Vnitřní omítky podstandard 0.05800 100% -0.058 8. Fasádní omítky standard 0.02800 100% 9. Vnější obklady standard 0.00500 100% 10. Vnitřní obklady standard 0.02300 100% 11. Schody podstandard 0.01000 100% -0.01 12. Dveře standard 0.03200 100% 13. Okna podstandard 0.05200 100% -0.052 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 100% -0.022 15. Podlahy ostatních místností podstandard 0.01000 100% -0.01 16. Vytápění standard 0.05200 100% 17. Elektroinstalace - 7 -
standard 0.04300 100% 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody podstandard 0.03200 100% -0.032 20. Zdroj teplé vody standard 0.01900 100% 21. Instalace plynu standard 0.00500 100% 22. Kanalizace standard 0.03100 100% 23. Vybavení kuchyní standard 0.00500 100% 24. Vnitřní hygienické vybavení standard 0.04100 100% 25. Záchod standard 0.00300 100% 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-0.66808 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.66808) = 0.6392 2.2.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 90 100 0.05901 100% 5.3109% 2. Svislé konstrukce 90 100 0.15256 100% 13.7304% 3. Stropy 90 100 0.12358 100% 11.1222% 4. Zastřešení mimo krytinu 90 100 0.05253 100% 4.7277% 5. Krytiny střech 40 40 0.02447 100% 2.447% 6. Klempířské konstrukce 40 40 0.00648 100% 0.648% 7. Vnitřní omítky 90 90 0.04174 100% 4.174% 8. Fasádní omítky 40 40 0.04380 100% 4.38% 9. Vnější obklady 40 40 0.00782 100% 0.782% 10. Vnitřní obklady 40 40 0.03598 100% 3.598% - 8 -
11. Schody 90 100 0.00720 100% 0.648% 12. Dveře 60 60 0.05006 100% 5.006% 13. Okna 60 60 0.03742 100% 3.742% 14. Podlahy obytných místností 60 60 0.01583 100% 1.583% 15. Podlahy ostatních místností 60 60 0.00720 100% 0.72% 16. Vytápění 40 40 0.08135 100% 8.135% 17. Elektroinstalace 60 60 0.06727 100% 6.727% 18. Bleskosvod 0.00000 100% 19. Rozvod vody 60 60 0.02303 100% 2.303% 20. Zdroj teplé vody 40 40 0.02972 100% 2.972% 21. Instalace plynu 40 40 0.00782 100% 0.782% 22. Kanalizace 40 40 0.04850 100% 4.85% 23. Vybavení kuchyní 60 60 0.00782 100% 0.782% 24. Vnitřní hygienické vybavení 60 60 0.06413 100% 6.413% 25. Záchod 60 60 0.00468 100% 0.468% 26. Ostatní 0.00000 100% 96.0512% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 96.0512%. 2.2.7 Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.6392 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1260 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.3260 pp = It x Ip = 0.736 x 0.443 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 811,60 Cena za celý obestavěný prostor 575.42 m 3 = Kč 467.010,87 Cena stavby bez opotřebení = Kč 467.010,87-9 -
Snížení ceny za opotřebení 96.0512% - Kč 448.569,54 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 18.441,33 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 18.441,- 2.3 Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 15, přílohy č.13/1 vyhlášky. 2.3.1 Popis garáž, či bývalý průjezd částečně rekonstruovaný asi před 40 lety na obydlí, nedokončeno, použity škvárobetonové tvárnice a cihly tzv. z bouračky, bez podlahy, bez omítek a instalací. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (8,50*6,10)*0,30 = 15.55 m 3 Vrchní stavba (8,50*6,10)*2,90 = 150.36 m 3 Zastřešení (8,50*6,10)*2,10/2 = 54.44 m 3 2.3.4 Podlaží - 10 - celkem = 220.36 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. (8,50*6,10) 51.85 m 2 2.60 m 2.90 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 51.85 m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. 2.3.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard 0.06000 100% -0.06 2. Obvodové stěny podstandard 0.28900 100% -0.289 3. Stropy chybí 0.19100 100% -0.191*1.852 4. Krov
standard 0.10000 100% 5. Krytina podstandard 0.06800 100% -0.068 6. Klempířské konstrukce podstandard 0.01900 100% -0.019 7. Úprava povrchů standard 0.05100 100% 8. Dveře chybí 0.02300 100% -0.023*1.852 9. Okna podstandard 0.01300 100% -0.013 10. Vrata standard 0.06000 100% 11. Podlahy podstandard 0.06800 100% -0.068 12. Elektroinstalace podstandard 0.05800 100% -0.058-0.97133 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.97133) = 0.4755 2.3.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy 90 100 0.05804 100% 5.2236% 2. Obvodové stěny 40 100 0.27958 100% 11.1832% 3. Stropy 0.00000 100% 4. Krov 90 90 0.21030 100% 21.03% 5. Krytina 60 60 0.06578 100% 6.578% 6. Klempířské konstrukce 60 60 0.01838 100% 1.838% 7. Úprava povrchů 40 40 0.10726 100% 10.726% 8. Dveře 0.00000 100% 9. Okna 40 50 0.01258 100% 1.0064% 10. Vrata 40 40 0.12618 100% 12.618% 11. Podlahy 40 40 0.06578 100% 6.578% - 11 -
12. Elektroinstalace 40 40 0.05612 100% 5.612% 82.3932% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 82.3932%. 2.3.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.3.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.80 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 2 0.00 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost 2 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti 2 0.00 Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. 3 0.00 Bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.00 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 0.8 = 0.800 2.3.9 Výpočet ceny objektu ( 15 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.375,- Koeficienty: - 12 -
Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.13) x 1.1200 K4: koeficient vybavení stavby x 0.4755 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0750 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.8000 pp = It x Ip = 1.000 x 0.800 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 972,45 Cena za celý obestavěný prostor 220.36 m 3 = Kč 214.289,08 Cena stavby bez opotřebení = Kč 214.289,08 Snížení ceny za opotřebení 82.3932% - Kč 176.559,63 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 37.729,45 Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč 37.729,- 2.4 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. 2.4.1 Popis Jde o bývalé chlévy v původním stavu. Zdivo smíšené bez izolace, mokré, bez podlah, pouze mlat, krov dřevěný sedlový krytý opět zkorodovaným plechem. Stav velmi zanedbaný, bez údržby, stáří 90 let. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.4.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (11,90*4,90)*0,30 = 17.49 m 3 Vrchní stavba (11,90*4,90)*2,80 = 163.27 m 3 Zastřešení (11,90*4,90)*1,90/2 = 55.39 m 3 2.4.4 Podlaží - 13 - celkem = 236.16 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. (11,90*4,90) 58.31 m 2 2.40 m 2.60 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 58.31 m 2 a prům.výška podlaží je 2.60 m. 2.4.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard 0.06200 100% -0.062 2. Obvodové stěny podstandard 0.30400 100% -0.304 3. Stropy podstandard 0.19300 100% -0.193 4. Krov standard 0.10800 100% 5. Krytina podstandard 0.06900 100% -0.069 6. Klempířské konstrukce podstandard 0.01900 100% -0.019 7. Úprava povrchů podstandard 0.04900 100% -0.049 8. Schodiště chybí 0.03800 100% -0.038*1.852 9. Dveře podstandard 0.03100 100% -0.031 10. Okna podstandard 0.01000 100% -0.01 11. Podlahy podstandard 0.06800 100% -0.068 12. Elektroinstalace podstandard 0.04900 100% -0.049-0.92438 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.92438) = 0.5008 2.4.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy 90 100 0.05694 100% 5.1246% 2. Obvodové stěny 90 100 0.27921 100% 25.1289% 3. Stropy 90 100 0.17726 100% 15.9534% 4. Krov 90 100 0.21564 100% 19.4076% 5. Krytina 60 60 0.06337 100% 6.337% 6. Klempířské konstrukce - 14 -
60 60 0.01745 100% 1.745% 7. Úprava povrchů 90 90 0.04500 100% 4.50% 8. Schodiště 0.00000 100% 9. Dveře 90 90 0.02847 100% 2.847% 10. Okna 60 60 0.00918 100% 0.918% 11. Podlahy 90 90 0.06247 100% 6.247% 12. Elektroinstalace 60 60 0.04501 100% 4.501% 92.7095% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 92.7095%. 2.4.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.4.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.03 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 1 0.00 Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce - 15 -
6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.00 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 1.03 = 1.030 2.4.9 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.5008 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0750 pp: koeficient dle trhu a polohy x 1.0000 pp = It x Ip = 1.000 x 1.000 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.039,16 Cena za celý obestavěný prostor 236.16 m 3 = Kč 245.408,03 Cena stavby bez opotřebení = Kč 245.408,03 Snížení ceny za opotřebení 92.7095% - Kč 227.516,56 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 17.891,47 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč 17.891,- 2.5 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 2.5.1 Popis kůlna - dřívější altán, nachází se na dvoře. Jde o velmi poškozenou dřevostavbu s prosklením a rovnou pultovou střechou. 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: F1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná jednostranně obíjená - 16 -
2.5.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 10,05*3,80*0,30 = 11.46 m 3 Vrchní stavba (10,05*3,80)*2,50 = 95.47 m 3 2.5.4 Podlaží - 17 - celkem = 106.93 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. 10,05*3,80 38.19 m 2 2.40 m 2.50 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 38.19 m 2 a prům.výška podlaží je 2.50 m. 2.5.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy standard 0.08300 100% 2. Obvodové stěny podstandard 0.31900 100% -0.319 3. Stropy chybí 0.21200 100% -0.212*1.852 4. Krov neuvažuje se 0.00000 100% 5. Krytina podstandard 0.11100 100% -0.111 6. Klempířské konstrukce podstandard 0.01600 100% -0.016 7. Úprava povrchů podstandard 0.06000 100% -0.06 8. Schodiště neuvažuje se 0.00000 100% 9. Dveře chybí 0.03700 100% -0.037*1.852 10. Okna podstandard 0.01400 100% -0.014 11. Podlahy podstandard 0.10800 100% -0.108 12. Elektroinstalace chybí 0.04000 100% -0.04*1.852-1.16323 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -1.16323) = 0.3719
2.5.6 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy 40 40 0.22319 100% 22.319% 2. Obvodové stěny 40 40 0.39459 100% 39.459% 3. Stropy 0.00000 100% 4. Krov 0.00000 100% 5. Krytina 40 40 0.13730 100% 13.73% 6. Klempířské konstrukce 40 40 0.01979 100% 1.979% 7. Úprava povrchů 40 40 0.07422 100% 7.422% 8. Schodiště 0.00000 100% 9. Dveře 0.00000 100% 10. Okna 40 40 0.01732 100% 1.732% 11. Podlahy 40 40 0.13359 100% 13.359% 12. Elektroinstalace 0.00000 100% 100.00% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 100%. 2.5.7 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 970,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.3719 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0750 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.3260 pp = It x Ip = 0.736 x 0.443 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 195,22 Cena za celý obestavěný prostor 106.93 m 3 = Kč 20.874,87 Cena stavby bez opotřebení = Kč 20.874,87 Snížení ceny za opotřebení 100% - Kč 20.874,87-18 -
Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 0,- Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Cena celkem Kč 0,- 2.6 Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky. 2.6.1 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 18 vyhlášky. 2.6.1.1 Popis Tyto venkovní úpravy(dle zjednoduš. způsobu) v zanedbaném a neudržovaném stavu se vážou k obydlí - RD. 2.6.1.2 Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou 18441.00 2. Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví 47162.00 3. Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 17891.00 4. Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 0.00 Celkem zjištěná cena 83494.00 2.6.1.3 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč 83.494,- 2% ze zjištěné ceny = Kč 1.669,88 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 1.670,- 2.6.2 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 18 vyhlášky. 2.6.2.1 Popis Předmětné venk. úpravy přísluší k vedlejším stavbám. Vše velmi zanedbáno. 2.6.2.2 Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou 18441.00 2. Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví 47162.00 3. Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 17891.00 4. Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 0.00-19 -
Celkem zjištěná cena 83494.00 2.6.2.3 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč 83.494,- 2% ze zjištěné ceny = Kč 1.669,88 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 1.670,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 3.340,- 2.7 Studna kopaná Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky. 2.7.1 Opotřebení stavby Při stáří 90 let a životnosti 100 let činí základní opotřebení stavby 90%. Podle přílohy č.21 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.7.2 Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 2.00 m = Kč 7.620,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 7.00 m = Kč 17.370,- Cena za 1 kus ručního čerpadla za 2.054,- = Kč 2.054,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč 19.424,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.3020 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.3260 pp = It x Ip = 0.736 x 0.443 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 11.661,42 Po srážce 80% za nesloužení svému účelu = Kč 2.332,28 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.332,28 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 1.982,44 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 349,84 Studna kopaná Cena celkem Kč 350,- 2.8 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky. 2.8.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1-20 -
(zast.plocha+jfc) 988.00 82621.00 Celková výměra a cena 988.00 82621.00 Jednotková cena pozemků = 82621.00 / 988.00 = 83.6245 2.8.2 Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 12.543,67 ( 150.00 m 2 x 83,62 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 564,47 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 564,- - 21 -
3. REKAPITULACE CENY ADMINISTRATIVNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 244.725,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 18.441,- 3) Garáž s krovem umožňujícím zřízení podkroví Kč 37.729,- 4) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč 17.891,- 5) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Kč 0,- 6) Venkovní úpravy Kč 3.340,- 7) Studna kopaná Kč 350,- 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 564,- Zjištěná výsledná cena Kč 323.040,- Slovy: Třistadvacettřitisícečtyřicet Kč B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi zchátralými zemědělskými staveními v obdobných lokalitách okresu Kroměříž a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými RD s většími pozemky. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů. Zchátralost objektů předpokládá jejich demolici a demoliční náklady jsou obsaženy v uvedených komparativních cenách nemovitostí. Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. obdobné stavení s přibližně stejným pozemkem v Záříčí, stáří 20. léta, 360 000,- Kč 2. obdobné stavení s přibližně stejným poz. v Žalkovicích, obdob.stáří 350 000,- Kč 3. obdobné stavení s přibližně stejným poz. v Beňově u Přer., obdob.stáří 340 000,- Kč Oceň. Majetek 1 2 3 Cena celkem v Kč(C) 360 000 350 000 340 000 Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky 2014 2014 2014 Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00-22 -
Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč 350 000 360 000 350 000 340 000 Váha 1 1 1 Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč 350 000 360 000 350 000 340 000 Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) 350 000,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije. 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku k datu 12/2014, který stanovil zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním (jako podklad pro porovnání byly použity archivy realitních kanceláří v okrese Kroměříž a Přerov po zaokrouhlení, což činí 350 000,- Kč. Závěrečná stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena zohledňuje případné nynější pohledávky uvedené na LV. Cena jednotlivých práv a závad dle LV: viz. příslušný aktuální výpis z KN Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: ---- Výsledná obvyklá tržní cena nemovitosti jako celku je: 350 000,- Kč (slovy: třistapadesát tisíc korun českých) Výsledná obvyklá tržní cena pouze podílu 12/60 (povinného) z nemovitosti : 65 000,- Kč (slovy: šedesátpět tisíc korun českých), po srážce 5 tis. Kč za komplikaci při prodeji pouze pětinového podílu Ve Zlíně, dne 30.prosince 2014... vypracoval - 23 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. 3794, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2783-039/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek - 24 -