ZNALECKÝ POSUDEK č. 674-23/16 o obvyklé ceně nemovitosti objektu bydlení čp. 6 Nová Ves, na pozemku st. p. č. 1171/1 včetně příslušenství a pozemkové parcely ostatní plochy parc. č. 1168/1, vše k.ú. Olešník, obec Olešník, okres České Budějovice Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenční řízení dlužníka Ing. Jan Motyčka, nar. 14.3.1962, bytem Lišky 712, PSČ 391 65 Bechyně Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 6.8.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 8 včetně titulního listu, 15 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 8. 8. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti objektu bydlení čp. 6 Nová Ves, na pozemku st. p. č. 1171/1 včetně příslušenství a pozemkové parcely ostatní plochy parc. č. 1168/1, vše k.ú. Olešník, obec Olešník, okres České Budějovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: objekt bydlení Adresa předmětu ocenění: Nová Ves čp. 6 373 50 Olešník Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Olešník Katastrální území: Olešník Počet obyvatel: 789 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 6.8.2016 za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice ze dne 13.6.2016, pro k.ú. Olešník, LV - 156 - kopie katastrální mapy k.ú. Olešník, část Nová Ves, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a pozemku: Ing. Jan Motyčka, Lišky 712, 391 65 Bechyně, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o objekt části bývalé zemědělské usedlosti zapsaný na LV 156 jako stavba k bydlení a další stavby, které tvoří příslušenství domu. Pozemek, který je na témž LV zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří a dále v jednom funkčním celku pozemek zapsaný jako ostatní plocha - manipulační plocha, a de facto plní funkci zahrady. Pan Motyčka je insolvenčním dlužníkem. Nemovitosti na LV 156 získal vypořádáním SJM za základě Smlouvy (dohody) o vypořádání SJM ze dne 22.5.2008, V-10703/2008-301, právní účinky vkladu práva ke dni 3.10.2008. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Objekt bydlení čp. 6 a přilehlé objekty tvořily zemědělskou usedlost, která je situována na okraji obce Nová Ves. Tato usedlost byla rozdělena na dvě části, a to pozemek p.č. 1171/2, na kterém stojí objekt bez čp/če. Tato nemovitost není předmětem ocenění. Zbývající část tvoří objekt s čp. 6 stojící na pozemku čp. 1171/1 a navazující pozemek p.č. 1168/1. Obě stavby, jak bez čp/če na parcele p.č. 1171/2 a čp.6 na parcele 1171/1 jsou postaveny do písmene V a v nejužší severní straně jsou od sebe vzdáleny cca 6m, tedy každému vlastníku přísluší cca 3 m pozemku od okraje stavby. Oba pozemky jsou částečně (v místě před obytnými domy) odděleny plastovou neprůhlednou zástěnou. Masivní uliční kamenná plotová zeď s vjezdovou bránou a vstupní brankou zůstala nerozdělena, a vstup na oba pozemky je společný. Dle sdělení vlastníka nemovitosti má objekt čp. 6 na svém pozemku studnu, která je propojena se sousedním objektem bez čp. a k tomuto je zřízeno věcné břemeno pro objekt bez čp (doklad nebyl doložen). Naproti tomu nemá vlastník pozemku vlastní jímku odpadních vod. Tato zůstala po rozdělení na pozemku 1171/2. Objekt čp. 6 je však do této jímky odkanalizován a k tomuto účelu je rovněž zřízeno věcné břemeno. Dle LV - vlastník pozemku p.č. 1171/1 má zřízeno právo vstupu, vedení, případných oprav inženýrských sítí a odvodu a vypouštění odpadních vod do septiku dle GP 509-15/2009, povinnost vztahující se na pozemek p.č. 1170 a 1171/2. Omezení se vztahuje naopak k pozemkům 1168/1 a 1171/1 ve prospěch vlastníka pozemku 1171/2, a to právo vstupu, vedení, případných oparv inženýrských sítí a odběru a čerpání vody ze studny dle GP 509-15/2009. Doklad nebyl doložen. Okolí nemovitosti je tvořeno obdobnými nemovitostmi - zemědělskými usedlostmi a objekty pro bydlení. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Obytná část čp. 6 a navazující část hospodářská Jde o bývalou zemědělskou usedlost, kde na obytnou přízemní část plynule navazuje část hospodářská. Na kraji pozemku navazuje na uliční plotovou zeď původní špejchar. Jde o kamenný objekt bez fasády, se sedlovým zastřešením. Vlastní objekt je ze smíšeného zdiva, v obytné části jsou viditelné trámové stopy, v hospodářské klenuté. Objekt je bez fasádní omítky, zastřešení sedlovou střechou s taškovou krytinou. Původní dřevěná okna dvojitá ven a dovnitř - 3 -
otvíravá, původní náplňové dřevěné dveře. Vybudováno je sociální zařízení - společné WC a koupelna. Kuchyňský kout byl zrušen. Dle sdělení majitele bylo před cca 15 lety provedeno vedení elektřiny, vody a odpadu. V současné době je však nemovitost neužívána, je zanesena nepotřebnými věcmi a není nijak udržována. V hospodářské části stavby hořelo. Část byla odstraněna a vznikla "proluka", část stále stojí a jsou zde patrné stopy po hoření. Tyto postihly i vjezdovou bránu na zadní část pozemku, p.č. 1168/1, zapsanou jako ostatní plocha manipulační. Tento pozemek je zatravněn. Jeho nepravidelný tvar, který "lemuje" ze dvou stran cizí pozemek, dovoluje využít de facto cca 205 m2 plochy ke stávající zahradě a cca 2/3 zbývající části jako druhý příjezd k nemovitosti z jihu. Z pořízené fotodokumentace je patrná hranice pozemku, a to jak uvnitř usedlosti tak ostatní plochy vně nemovitosti - pozemky jsou zarostlé a neudržované, sousední pozemky jsou udržované - posekané. Dům je napojen na elektřinu, vodu užívá z vlastní studny, odkanalizování je do septiku, který je na cizím pozemku. Plyn není zaveden. Nemovitost pochází ze začátku minulého století. Zastavěná plocha 225,00 m 2 Index vybavení dle oceňovací vyhlášky Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,347 i = 1-4 -
Porovnání srovnatelných nemovitostí lokalita užit. Pl. m2 Pl. Zahr. m2 nabídk cena Kč uprave ná cena Kč k=0,85* ) koef porov stavu koef vel poz návrh ceny Kč pozn Dříteň - Záblatíčko 50 621 290 000 246 500 1,3 1 320 450 1*) Dříteň - Chvalešovice 120 341 395 000 335 750 0,9 1,1 332 393 2*) Neznašov 110 858 980 000 833 000 0,7 0,85 495 635 3*) Olešnice 425 1156 980 000 833 000 0,6 0,65 324 870 4*) Slavětice 315 469 800 000 680 000 0,65 1,05 464 100 5*) Záblatí 439 370 890 000 756 500 0,6 1,1 499 290 6*) 614 125 406 123 průměr Dražba Dříteň 76 257 218 000 7*) Porovnávaná nemovitost Nová Ves Olešník 170 509 *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) původní stav k rekonstrukci, smíšené zdivo, bývalé stavení - bez informací, cca 7 km do Vodňan, v obci vlaková zastávka 2*) zem. usedlost, uzavžený dvůr, zast. Pl. 158 m2, započatá rekonstrukce, vyměněna okna za plastová, postaveno 1930, 2 studny, dešťová kanalizace, na obytnou navazuje hospodářská část, cca 10 km do Vodňan a Týna nad Vltavou 3*) smíšené zdivo, před rekonstrukcí, 4+1, částečně podsklepeno, voda, studna, dvougaráž, truhlářská dílna,, v místě školka, obchod, pošta, docházková vzdálenost do Týna nad Vltavou 4*) obytný pokoj + kuchyň, trámové stropy, vejminek, stodola, chlévy, částečně podsklepeno, WC suché, smíšené zdivo, cca 5 km do Trhových Svinů 5*) smíšené zdivo, 3 pokoje, koupelna, k rekonstrukci, studna, elektřina, voda, cca 5 km Týn nad Vltavou 6*) venkovské stavení s hospodářskými budovami, před rekonstrukcí, cca 8 km do Vodňan 7*) Dražba - přízemní, smíšené zdivo, studna, pozemek 187 m2 a 70 m2 ost. plocha manipulační - 5 -
*8) u porovnávané nemovitosti do plochy zahrady započítána mimo nezastavěnou plochu p.č. 1171/1 plocha p.č. 1168/1, která může být jako zahrada využita, vzdálenost do Týna nad Vltavou cca 10 km, do Českých Budějovic cca 15 km. Na trhu je v současné době v blízkém okolí nabízeno několik bývalých zemědělských usedlostí. Statistika pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla provedena za pomoci aktuálních nabídek trhu. Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že cena obdobných nemovitostí které se nabízejí k prodeji (po korekci koeficientem "nabídky" a poplatků) je v průměru 614 000 Kč, přičemž nejnižší cena je 246 500 Kč, nejvyšší 833 000 Kč. Obdobná nemovitost je pak v dražbě nabízena za minimální cenu 218 000 Kč. Po úpravě koeficienty pro vyjádření srovnatelnosti stavu a velikosti pozemků se nemovitosti pohybují za průměrně 406 123 Kč. U oceňované nemovitosti byl pomocně vypočítán koeficient vybavenosti dle platné oceňovaní vyhlášky. Oproti standardnímu vybavení, kde k=1, je tento k=0,347. Pro porovnání byly vybírány obdobné nemovitosti - původní zemědělské usedlosti, smíšené zdivo, navazující hospodářské objekty, sociální zařízení dobudované na minimální úrovni, napojení na sítě převážně z vlastní studny a do vlastního septiku nebo žumpy. Kladem oceňované nemovitosti je umístění v obci, která je tvořena obdobnými nemovitostmi, je zde postaven venkovní tenisový kurt, v obci je nabízeno ubytování pro turisty. Spojení s blízkými většími obcemi, ať již Týnem nad Vltavou či Českými Budějovicemi je možné pouze autobusovou dopravou, vzdálenost je cca 10 km, čas potřebný na dopravu do Týna n/vlt. cca 20 minut, do Č. Budějovic 40 minut. Možná dosažitelná tržní hodnota - cena nemovitosti bývalé zemědělské usedlosti, zapsané v KN jako stavbě k bydlení čp. 6 Nová Ves, na pozemku st. p. č. 1171/1 včetně příslušenství a pozemkové parcely parc. č. 1168/1, vše k.ú. Olešník, obec Obec Olešník, okres České Budějovice, a to především ke zjištěnému stavu nemovitosti a tvaru pozemků, je stanovena na zjištěné spodní úrovni srovnatelných cen, na 320 000 Kč. C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 156 stavby a pozemky: Ing. Jan Motyčka, Lišky 712, 391 65 Bechyně, vlastnictví: výhradní Obvyklá cena nebude upravena. D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníka, je na - 6 -
majetek LV 156 - objekt bydlení čp. 6 Nová Ves, na pozemku st. p. č. 1171/1 včetně příslušenství a pozemkové parcely ostatní plochy parc. č. 1168/1, vše k.ú. Olešník, obec Olešník, okres České Budějovice Právo - Věcné břemeno - pro vlastníka pozemku p.č. 1171/1 zřízeno právo vstupu, vedení, případných oprav inženýrských sítí a odvodu a vypouštění odpadních vod do septiku dle GP 509-15/2009, povinnost vztahující se na pozemek p.č. 1170 a 1171/2, Smlouva ze dne 15.4.2009, právní účinky vkladu práva dne 6.5.2009, V-4166/2009-301 Omezení práva - Věcné břemeno - pro vlastníka pozemku p.č. 1171/2 zřízeno právo vstupu, vedení, případných oprav inženýrských sítí a čerpání vody ze studny dle GP 509-15/2009, povinnost vztahující se na pozemek p.č. 1168/1 a 1171/1, Smlouva ze dne 15.4.2009, právní účinky vkladu práva dne 6.5.2009, V-4167/2009-301 - uvaleno zástavní právo smluvní, soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu, exekutorské a nařízení a zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku. Právní vada omezení vlastnického práva má vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. Věcné břemeno vstupu, vedení oprav a čerpání vody Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Výměra pozemků: 1 211,00 m 2 Stanovena jednotková cena: 300,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 1 211,00 m 2 * 300,- Kč/m 2 * 4,00 % = 14 532,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 14 532,- Kč/rok * 100 % = 14 532,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 14 532,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 14 532,- Kč * 5 let = 72 660,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 72 660,- Kč - 7 -
Tato právní vada vznikla po rozdělení původního uzavřeného dvora na dvě části, které nejsou odděleny, propojení dvou nemovitostí cizích vlastníků co do odebírání vody ze studny a co do odvádění splaškové vody do septiku na cizím pozemku (ošetřeno smlouvou o věcném břemenu), dále společný vstup na pozemek. Tyto vady jdou stavebně vyřešit, vyžadují však další finanční náklady. S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem, tedy stavu nemovitosti, vybavenosti, možnosti napojení na veřejné inženýrské sítě, velikosti a tvaru pozemku, dopravní dostupnosti i vybavenosti obce, právním vadám, je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitostí objektu bydlení čp. 6 Nová Ves, na pozemku st. p. č. 1171/1 včetně příslušenství a pozemkové parcely ostatní plochy parc. č. 1168/1, vše k.ú. Olešník, obec Olešník, okres České Budějovice, k datu zpracování znaleckého posudku, zaokrouhlená částka slovy: Dvěstěčtyřicetsedmtisíc Kč 247 000,- Kč V Praze 8. 8. 2016 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice ze dne 13.6.2016, pro k.ú. Olešník, LV - 156 - kopie katastrální mapy k.ú. Olešník, část Nová Ves, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 682-31/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 682-31/16. - 8 -