088EX 1784/06-32 Znalecký posudek č. 3768/08/15 Š O ceně rodinného domu č.p.55, parc.č. St. 54 v k.ú a obci Chržín, o. Kladno Postup při zpracování posudku: Prohlídka byla uskutečněna za přítomnosti paní Martiny Košťálové, která umožnila prohlídku a zaměření nemovitosti dne 29.12.2014. Pan Košťál nekomunikuje. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 1784/06-9, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19. 1. 2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 13 stran textu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 19. 1. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Okresního soudu v Kladně, č.j. 20Nc 5442/2006-4 ze dne 13.června 2006, kterým byla nařízena exekuce prodejem nemovitostí povinného, a to : 1. pozemku č.parc. St.54 o výměře 213 m 2 ve společném jmění manželů Josefa Košťála a Martiny Košťálové, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, 2. budovy č.p.55 v Chržíně ve společném jmění manželů Josefa Košťála a Martiny Košťálové, na pozemku parc.č. St.54, způsob využití bydlení, vše zapsáno na LV č.264 pro obec a k.ú. Chržín, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Slaný. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 12. 2014 za přítomnosti : objednatele posudku 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno, vypracovaný dne 26.11.2014 z LV 264 pro katastrální území Chržín, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje SJM Košťál Josef a Košťálová Martina, č.p. 55 27324 Chržín 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o patrový rodinný dům, nepodsklepený, volně stojící, situovaný ve svažitém terénu na JZ v záastavbě staávajících rodinných domů na okraji obce. Přístup je po nezpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod a plynovod. U domu je studna, nepoužívaná. Trvalé porosty nejsou. Venkovní úpravy jsou zanedbatelné. Dům je před kompletní rekonstrukcí. Na dvoře je vedlejší stavba v dezolátním stavu. Ve dvoře je pouze nově vybudovaná opěrná zeď, z důvodu zabezpečení svahu nad nemovitostí. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p. 55 2)Studna b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 0,00
5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,990 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 55 Jedná se o volně stojící rodinný dům situovaný na pozemku p.č. St. 54 na okraji obce. Dům je patrový, nepodsklepený, postavený v roce 1854. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, elektrosíť a plynovod. Střecha sedlová krytá taškovou krytinou se žlaby a svody bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnější fasáda je štuková. Stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové, schody betonové. Podlahy jsou z cementové dlažby, prkenné a z linolea. Elektřina světelná a motorová, topení lokální na tuhá paliva. V domě je el. kuchyňský sporák, vnitřní obklady v, koupelně a WC, v koupelně je umyvadlo, vana a WC, proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je el. boiler. Výčet místností : 1.NP : chodba, kuchyně, pokoj, koupelna s WC, schodiště 2.NP: chodba, 2 pokoje Technický stav : objekt je bez údržby, před kompletní rekonstrukcí 2) Studna b) Pozemky 1) Pozemky jedná se o pozemek ve svažitém terénu na JZ, přístup po nezpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, plynovod. Fekálie jsou odváděny do žumpy. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 55 35 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha Přízemí 2,51 m 12,23 5,73 = 70,08 m 2 1.patro 2,42 m 12,23 5,73 = 70,08 m 2 Součet: 4,93 m 140,16 m 2 Podlažnost: 140,16 / 70,08 = 2,00
6 Obestavěný prostor (OP): Přízemí 2,51 12,23 5,73 = 175,90 m 3 1.patro 2,42 12,23 5,73 = 169,59 m 3 Střecha 2,60 0,50 12,23 5,73 = 91,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 436,59 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Chržín Počet obyvatel: 258 Základní cena (ZC): 2 453, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1854 Rok celkové rekonstrukce: 1980 Stáří stavby (y): 50 Koeficient pro úpravu (s): 0,750 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,463 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 135,74 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,990 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 436,59 1 135,74 1,000 0,990 = 490 894,20 Kč Rodinný dům č.p. 55 určená cena: 490 894,20 Kč
7 a.1.2) Studna 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 6,00 m Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293 Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m + 9 750, Kč 1,00 m á 3 810, Kč/m + 3 810, Kč Základní cena: = 13 560, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2930 Studna neslouží trvale svému účelu 0,2000 Cena studny: = 4 974,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 1 rok 100 100 / (100 + 1) = 99,010 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 4 974,89 Kč 85,000 % 4 228,66 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 746,23 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,990 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 746,23 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,990 Cena stavby: CS = CS N pp = 738,77 Kč Studna určená cena: 738,77 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 55 490 894,20 Kč 2) Studna 738,77 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 491 632,97 Kč Cena po zaokrouhlení: 491 630, Kč
8 b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Chržín Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80 Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 220,32 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,990 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,990 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 218,1168 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1St. 54 Zastavěná pl. 213 46 458,88 Pozemky určená cena: 46 458,88 Kč
9 c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Oceňovaná nemovitost 3+1, zděná, před kompletní rekonstrukcí, pozemek 213 m2 1) dům po částečné rekonstrukci, pozemek 1398 m2 2) dům před kompletní rekonstrukcí, pozemek 330 m2 3) dům po částečné rekonstrukci, pozemek 193 m2 Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) Váha (V) RD 3+1, Chržín - Budihostice, 990 000, Kč 1,00 1,00 0,85 0,85 0,80 0,90 514 998, Kč 1,0 RD 3+1, Uhy 660 000, Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 534 600, Kč 1,0 RD 3+1, Velvary 1 199 000, Kč 1,00 0,80 0,80 0,80 1,01 0,90 558 024,19 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K prodejnost ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: 514 998, Kč 535 874,06 Kč 558 024,19 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 535 870, Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = 535 870, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 535 870, Kč
10 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 491 630, Kč 46 460, Kč 538 090, Kč 535 870, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 535 870, Kč Cena slovy: pětsettřicetpěttisícosmsetsedmdesát Kč
11 Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 1 km a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : 1. pozemku č.parc. St.54 o výměře 213 m 2 druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, 2. budovy č.p.55 v Chržíně na pozemku parc.č. St.54, způsob využití bydlení, Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 535 870, Kč Cena slovy: pětsettřicetpěttisícosmsetsedmdesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 535 870, Kč Cena slovy: pětsettřicetpěttisícosmsetsedmdesát Kč V Kladně, 19. 1. 2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3768/08/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3768/08/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno v Kladně dne 19. 1. 2015
13 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (6 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (6 listů) 4) Usnesení a ex.příkaz (2 listy) 5) Mapa (1 list)