ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 409/5859/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 221 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 252, 1102/5, 1102/6, 1121/3 a 1121/4, k.ú. Pihel, obec Nový Bor, část obce Pihel, okres Česká Lípa, Liberecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 409/5859/2012 LV no.: 56 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 221 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 252, 1102/5, 1102/6, 1121/3 a 1121/4, k.ú. Pihel, obec Nový Bor, část obce Pihel, okres Česká Lípa, Liberecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Pihel 221, 471 18 Nový Bor Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2.418.200 Kč Market value Tržní hodnota 980.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 980.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 978.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 252; 1102/5; 1102/6; 1121/3; 1121/4 Appurtenances: Příslušenství: přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy, skleník a další venkovní úpravy Size: Velikost 677; 698; 237; 123; 6 m 2 Location in the town: Poloha v obci: osada Pihel - část města Nový Bor Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří zahrada orná půda Infrastructure: Infrastruktura: osada s minimální občanskou vybaveností (pošta a obchod), základní občanská vybavenost v Novém Boru MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 200 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 155 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 1 150 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): odhadem 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 56 jsou ve vlastnictví Heleny Hledíkové, bytem Pihel 221, 471 18 Nový Bor. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 56 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním k zajištění úvěru 300.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění ostatních návrhů do výše pětinásobku půjčené částky vzniklých po dobu 240 měsíců, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 56. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 56 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 56 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění úvěru 300.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění ostatních návrhů do výše pětinásobku půjčené částky vzniklých po dobu 240 měsíců, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 221 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na domě a na jeho příslušenství je patrná zanedbávaná údržba Strong points / silné stránky: - blízkost měst Česká Lípa a Nový Bor Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 56 pro k.ú. Pihel a obec Nový Bor, prokazující stav evidovaný k datu 7.8.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Pihel, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ údaje sdělené majitelkou nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ a.s. ze dne 13.8.2012 svolána na 27.8.2012, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí byla přítomna majitelka nemovitostí pí Helena Hledíková, která ovšem provedení prohlídky nemovitostí neumožnila. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 720585 Název katastrálního území: Pihel Kód obce: 561860 Název obce: Nový Bor Počet obyvatel obce: 12 259 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2011 Kód okresu: CZ0511 Název okresu: Česká Lípa Název kraje: Liberecký Poloha v obci: osada Pihel Infrastructure / infrastruktura: Město Nový Bor se nachází v západní části Libereckého kraje, v okrese Česká Lípa, přibližně 8 km severně od města Česká Lípa a přibližně 91 km severně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ má město, včetně svých částí, 12 259 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti. Po dopravní stránce je město dobře dostupné, městem prochází silniční komunikace I/9, I/13 a II/268, město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v osadě Pihel, která je částí města Nový Bor. Z občanské vybavenosti se v osadě nachází pošta a obchod, za vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Nový Bor, které je vzdáleno přibližně 4 km. V lokalitě je rozvod elektrického proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 221: Rodinný dům č.p. 221 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 252, k.ú. Pihel. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla ověřena vnitřní dispozice domu. Podle sdělení majitelky má dům částečné podsklepení a dvě nadzemní podlaží s obytným podkrovím v části zastřešení, dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 5+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebylo ověřeno konstrukční řešení a vybavení domu. Podle sdělení majitelky domu má stavba svislé nosné konstrukce zděné z cihel, se založením na základových pasech zděných z kamene, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou částečně z živičných šindelů a částečně z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je dřevěné, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC a keramická dlažba, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a na sociálním zařízení doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří břízolitová fasádní omítka. Podle sdělení majitelky má dům rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, pitné a teplé užitkové vody a kanalizace, topení je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v plynovém průtokovém ohřívači s připojením k propan-butanové lahvi, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem s připojením k propan-butanové lahvi a digestoří, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, opotřebení stavby je stanoveno odhadem. Na exteriéru domu nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, podle sdělení majitelky byla v roce 2005 vyměněna střešní krytina na části zastřešení a byla provedena výměna oken za plastová s izolačními dvojskly, z exteriéru domu je patrné, že na některých stavebně technických prvcích domu se projevuje zanedbávaná údržba (např. fasádní omítka). Další stavby: Podle sdělení majitelky je v příslušenství rodinného domu vedlejší stavba. Vzhledem k neumožnění její prohlídky není vedlejší stavba samostatně oceněna a v celkové obvyklé ceně je zohledněna jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy, skleník apod.). Venkovní úpravy v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 252, k.ú. Pihel, o výměře 677 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 221 a vedlejší stavbou, nezastavěná plocha tvoří nádvoří. Pozemek čís. parcely 1102/5, k.ú. Pihel, o výměře 698 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 221 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 252, k.ú. Pihel. Pozemek čís. parcely 1102/6, k.ú. Pihel, o výměře 237 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 221 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 252, k.ú. Pihel. Pozemek čís. parcely 1121/3, k.ú. Pihel, o výměře 123 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 221 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 252, k.ú. Pihel. Pozemek čís. parcely 1121/4, k.ú. Pihel, o výměře 6 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 221 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 252, k.ú. Pihel. Přístup k oceňovaným nemovitostem je zajištěn z veřejné komunikace ve vlastnictví Libereckého kraje. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 221 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 252, 1102/5, 1102/6, 1121/3 a 1121/4, k.ú. Pihel, obec Nový Bor, část obce Pihel, okres Česká Lípa, Liberecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. srpna 2012 Slovy: Devětsetosmdesáttisíc Kč 980.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 56 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním k zajištění úvěru 300.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění ostatních návrhů do výše pětinásobku půjčené částky vzniklých po dobu 240 měsíců, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 56. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 409/5859/2012. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 4. září 2012-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 409/5859/2012 LV no.: 56 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 221 1150 4 500 5 175 000 60,0 2 070 000 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 2 070 000 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 252 zastavěná plocha a nádvoří 677 200 135 400 2 1102/5 zahrada 698 200 139 600 3 1102/6 zahrada 237 200 47 400 4 1121/3 orná půda 123 200 24 600 5 1121/4 orná půda 6 200 1 200 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 348 200 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 418 200 Kč Item no. Pol.č. 1 2 3 Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 2 3 Rodinný dům Nový Bor-Pihel, okres Česká Lípa Rodinný dům Skalice u České Lípy, okr. Česká Lípa Rodinný dům Sloup v Čechách, okr. Česká Lípa Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), RD ve 1 079 000,00 9-12 nestanoven 2442 200 488 400 590 600,00 0,85 917 150 zhoršeném stavu, dispozice 5+1 s přísl. nabídka RK *2), RD s 1 200 000,00 9-12 nestanoven 517 200 103 400 1 096 600,00 0,75 mírně zanedbanou 900 000 údržbou, dispozice 3+1 s přísl. nabídka RK *3), RD v 1 490 000,00 9-12 nestanoven 233 200 46 600 1 443 400,00 0,75 1 117 500 dobrém stavu, dispozice 3+1 s přísl. 1) nabídka realitní kanceláře KP - real CZ, s.r.o., Litoměřice 2) nabídka realitní kanceláře Garanční fond bydlení, Nový Bor 3) nabídka realitní kanceláře REA - realitní kancelář, Nový Bor Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,418 mil.kč nebyla stanovena 0,978 mil.kč 0,980 mil.kč
A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 07.08.2012 23:35:02 CZ0511 Česká Lípa Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: 720585 Pihel List vlastnictví: 56 561860 Nový Bor Identifikátor Vlastnické právo Hledíková Helena, Pihel 221, Nový Bor, 471 18 Pihel 335603/030 Typ vztahu Oprávnění pro o V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St. 252 1102/5 1102/6 1121/3 1121/4 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy 677 698 237 123 - Bez zápisu 6 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada orná půda orná půda Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Zástavní právo smluvní k zajištění úvěru 300.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění ostatních návrhů do výše pětinásobku půjčené částky vzniklých po dobu 240 měsíců 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, RČ/IČO: 26777355 Stavba: Pihel, č.p. 221 Parcela: St. 252 Parcela: 1121/4 Parcela: 1102/6 Parcela: 1121/3 Parcela: 1102/5 zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond Na parcele Pihel, č.p. 221 rod.dům St. 252 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.09.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.09.2010. Podíl Typ vztahu Vztah pro o Změna výměr obnovou operátu Vztah k Parcela: 1102/6 Parcela: St. 252 Z-8249/2003-501 Z-8249/2003-501 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 07.08.2012 23:35:02 CZ0511 Česká Lípa Obec: Kat.území: 720585 Pihel List vlastnictví: 56 Listina o o o 561860 Nový Bor V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Rozhodnutí o dědictví D 231/1969 státního notářství v Č.Lípě, právní moc dne 4.8.1969 Pro: Pro: Pro: POLVZ:18/1969 Hledíková Helena, Pihel 221, Nový Bor, 471 18 Pihel Hledíková Helena, Pihel 221, Nový Bor, 471 18 Pihel Hledíková Helena, Pihel 221, Nový Bor, 471 18 Pihel Z-9000018/1969-501 RČ/IČO: 335603/030 Smlouva o převodu nemovitosti RI 1434/1991 postupní se zřízením věcného břemene, registrace dne 31.10.1991 POLVZ:12/1992 Z-9000012/1992-501 RČ/IČO: 335603/030 Smlouva o bezúplatném převodu ( 18a zák.č.229/1991 Sb.) ze dne 26.01.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.02.2009. V-474/2009-501 RČ/IČO: 335603/030 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 1102/5 1102/6 1121/3 1121/4 53011 53011 53011 53011 698 237 123 6 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. Vyhotovil: Vyhotoveno: 07.08.2012 23:49:14 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Podpis, razítko: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, kód: 501. strana 2
Rodinný dům č.p. 221 s příslušenstvím v Novém Boru, v části obce Pihel, okr. Česká Lípa Jihozápadní pohled na rodinný dům Jihovýchodní pohled na rodinný dům Vedlejší stavba Skleník Pohled na pozemek čís. parcely 1102/6, k.ú. Pihel Pohled na pozemek čís. parcely 1102/5, k.ú. Pihel