ZNALECKÝ POSUDEK č. 666-23/2015 o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod na listu vlastnictví č.368, katastrální území Česká Čermná a obec Česká Čermná, a to pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) a pozemku p.č. 973/1 ( zahrada ) včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze 24.3.2015 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 433/09-47 ze dne 17.4.2014 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod na listu vlastnictví č.368, katastrální území Česká Čermná a obec Česká Čermná, a to pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) a pozemku p.č. 973/1 ( zahrada ) včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východiska pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti v nedobrovolné dražbě byly reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Česká Čermná 549 21 Česká Čermná Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Česká Čermná Katastrální území: Česká Čermná Počet obyvatel: 516 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m 2 Koeficienty obce - Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 103,59 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitostí Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 16.3.2015 z volně přístupných okolních pozemků. Povinný se na místní šetření nedostavil a neposkytnul údaje požadované ve Výzvě k místnímu šetření č. 11/2015 ze dne 27.2.2015. V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že znalec v takovémto případě ocení nemovitost podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne 1.11.2014. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 433/09-47 ze dne 17.4.2014 požadující vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod na listu vlastnictví č.368, katastrální území Česká Čermná a obec Česká Čermná, a to pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) a pozemku p.č. 973/1 ( zahrada ) včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 368 pro katastrální území Česká Čermná a obec Česká Čermná obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) a pozemku p.č. 973/1 ( zahrada ). 3 ) Kopie katastrální mapy pro pro katastrální území Česká Čermná a obec Česká Čermná obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) a pozemku p.č. 973/1 (zahrada ). 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne 16.3.2015 v obci Česká Čermná u pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) a pozemku p.č. 973/1 ( zahrada ) a o jejich okolí a širších vztazích. 5 ) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz,Východočeské reality.cz., Portálu dražeb.cz, Portálu EXdražby.cz. 6 ) Údaje o územním plánu obce Česká Čermná na OÚ Česká Čermná. 7 ) Údaje o cenách zainvestovaných stavebních pozemků odprodávané obcí občanům k výstavbě RD 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 368 pro katastrální území Česká Čermná a obec Česká Čermná obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení) a pozemku p.č. 973/1 ( zahrada ) je jako výhradní vlastník těchto nemovitostí uveden: 3
2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí k posuzovaným nemovitostem (viz. Příloha ) je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kulhánek Martin Věcné břemeno chůze Zahájení exekuce - Kulhánek Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady byly znalcem zjištěny v níže uvedeném rozsahu: Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. 6. Dokumentace a skutečnost Pozemek p.č.p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) je datu místního šetření již bez stavby č.p.95 ( objekt bydlení ) - stavba se na pozemku již nenachází - evidenční stav v KN neodpovídá skutečnosti. Evidenční stav pozemku u p.č. 973/1 v KN odpovídá skutečnosti -pozemek je využit jako zahrada - je zatravněn. 4
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek p.č.st. 88/1 o výměře 471 m2 tvoří s pozemkem p.č. 973/1 o výměře 418 m2 jeden funkční celek a nachází se u průjezdní komunikace obcí Česká Čermná. Okolí pozemků tvoří zástavba objekty bydlení. Vlastní pozemky jsou odděleny od průjezdní komunikace oplocením ze zděných pilířů s podezdívkou a dřevěnou laťovou výplní, v oplocení je osazena dřevěná brána a dřevěná branka. Dle sdělení na obecním úřadě lze pozemek napojit na elektřinu a vodu,kanalizace pouze dešťová v ulici. Příslušenství oceňovaného pozemku tvoří : a ) oplocení z uliční strany ze zděných pilířů s podezdívkou a dřevěnou laťovou výplní b ) dřevěná brána a dřevěná branka v uličním oplocení Dle územního plánu obce jsou oceňované pozemky určené k využití k zástavbě pro venkovské bydlení. Dle sdělení na OÚ jsou zainventované stavební pozemky ( voda,elektřina,kanalizace,asfaltová cesta) odprodávány obcí zájemcům o výstavbu za cenu 290,-Kč/m2. 5
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) cenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 199/2014 Sb. tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis ( oceňovací vyhláška ) je od 1.10.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny dané nemovitosti v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzované nemovitosti a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na její cenu tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích cenovou odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti. c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je předpisem omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,970 Koeficient pp = I T * I P = 0,970 11 i = 2 7
1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení - podezdívka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Délka: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm 11,50 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 150,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 253,80 Plná cena: 11,50 m * 253,80 Kč/m = 2 918,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1-16,7 % / 100) * 0,833 Nákladová cena stavby CS N = 2 431,28 Kč Koeficient pp * 0,970 Cena stavby CS = 2 358,34 Kč Oplocení podezdívka - zjištěná cena = 2 358,34 Kč 1.2.2. oplocení pilíře Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výměra: 13.7. Plot zděný tl. do 20 cm, betonový základ, omítka nebo spárování 6,00 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 790,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 336,68 Plná cena: 6,00 m 2 * 1 336,68 Kč/m 2 = 8 020,08 Kč 8
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1-16,7 % / 100) * 0,833 Nákladová cena stavby CS N = 6 680,73 Kč Koeficient pp * 0,970 Cena stavby CS = 6 480,31 Kč Oplocení pilíře - zjištěná cena = 6 480,31 Kč 1.2.3. oplocení vrátka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 14.1. Vrátka dřevěná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 1 270,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 2 329,69 Plná cena: 1,00 ks * 2 329,69 Kč/ks = 2 329,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1-16,7 % / 100) * 0,833 Nákladová cena stavby CS N = 1 940,63 Kč Koeficient pp * 0,970 Cena stavby CS = 1 882,41 Kč Oplocení vrátka - zjištěná cena = 1 882,41 Kč 1.2.4. oplocení vrata Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 14.4. Vrata dřevěná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 300,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 9
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 6 053,52 Plná cena: 1,00 ks * 6 053,52 Kč/ks = 6 053,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1-16,7 % / 100) * 0,833 Nákladová cena stavby CS N = 5 042,58 Kč Koeficient pp * 0,970 Cena stavby CS = 4 891,30 Kč Oplocení vrata - zjištěná cena = 4 891,30 Kč 2. Ocenění pozemků Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemek v intravilánu obce určený ÚP k zástavbě RD II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,970 = 0,970 6 i = 1 10
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst. 2 103,59 0,970 0,800 80,39 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 zastavěná plocha a St. 88/1 471,00 80,39 37 863,69 nádvoří 4 odst. 2 zahrada 973/1 418,00 80,39 33 603,02 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 71 466,71 Pozemky - zjištěná cena = 71 466,71 Kč Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům V oddíle C na LV 368 jsou uvedena věcná břemena níže uvedeného rozsahu: Jedná se o 2 věcná břemena zatěžující vlastníka pozemku p.č. St. 88/1 ve prospěch vlastníka pozemku p.č. St.88/3. Jedná se o blíže nespecifikovanou četnost a množství čerpání vody a blíže nespecifikovanou četnost chůze po pozemku p.č. St.88/1 nevymezenou GP - z daných údajů nelze určit roční užitek z těchto břemen - břemena budou oceněny paušální částkou dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: břemeno chůze = 10 000,- Kč břemeno čerpání vody = 10 000,- Kč Ocenění věcných břemen celkem činí = 20 000,- Kč ( povinnost - odečítá se) 11
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení podezdívka 2 358,30 Kč 1.2.2. oplocení pilíře 6 480,30 Kč 1.2.3. oplocení vrátka 1 882,40 Kč 1.2.4. oplocení vrata 4 891,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 15 612,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 71 466,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 71 466,70 Kč Celkem 87 079,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 87 080,- Kč 3. Věcná břemena ( povinnost - odečítají se ) = 20 000,-Kč 12
B 2.) Ocenění pozemku přímým porovnáním a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení ceny obvyklé byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. obdobných stavebních pozemků v lokalitě Česká Čermná. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří průběžně uveřejňovaných v tisku, na realitních serverech internetu a sdělení na OÚ Česká Čermná o ceně stavebních pozemků odprodávaných obcí zájemcům o výstavbu RD. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy nabídkové ceny v inzerce jsou poníženy o 20 % z důvodu, že nabídková cena je zpravidla předmětem dalšího jednání a kupní cena je pak následně sjednána o cca 20% nižší, dále je zohledněna poloha pozemku, zainvestovanost inženýrskými sítěmi a velikost pozemku. a1) nabídka stavebního pozemku v inzerci - obec Česká Čermná, nabídková cena 482 Kč/m2 13
a2) odprodej zainvestovaných stavebních pozemků ( voda,elektřina,kanalizace,asfaltová cesta) zájemcům o výstavbu od obce Česká Čermná v ceně 290 Kč/m2. b) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí lokalita nabídková cena Kč/m2 vliv rozsahu inž.sítí vliv polohy v rámci obce vliv tržních podmínek výměra oceňovaného pozemku (m2) cena dle přímého porovnání ( Kč ) Česká Čermná -inzerce 482 0,9 1 0,85 889 327 801 Česká Čermnáodprodej obcí 290 0,85 1 1 889 219 139 průměr 273 470 c) vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle cenového předpisu 87 080 1 cena dle přímého porovnání 273 470 3 vážený průměr cen 226 872 Kč d ) věcná břemena V oddíle C na LV 368 jsou uvedena věcná břemena níže uvedeného rozsahu: Jedná se o 2 věcná břemena zatěžující vlastníka pozemku p.č. St. 88/1 ve prospěch vlastníka pozemku p.č. St.88/3 - cena věcných břemen =20 000,-Kč ( závady odečítají se ) 2 ) stanovení ceny obvyklé 2.1. ) V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí bez práv a závad na 230 000,- Kč. 2.2. ) Cena závady s nemovitostmi spojenými = 20 000,-Kč ( závady odečítají se ). 2.3. ) Cena nemovitostí po započtení práv a závad s nemovitostmi spojenými = 210 000,-Kč. 14
C. REKAPITULACE o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod na listu vlastnictví č.368, katastrální území Česká Čermná a obec Česká Čermná, a to pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) a pozemku p.č. 973/1 ( zahrada ) včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. činí bez práv a závad 230 000,- Kč. slovy: Dvěstětřicettisíc Kč. C2 ) Závady Cena závad v níže uvedeném rozsahu: = 20 000,-Kč ( závady odečítají se ). C.3 ) Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. C4 ) Cena obvyklá včetně práv a závad = 210 000,-Kč. V Praze 24.3.2015 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 666-23/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23/2015. E. Příloha: ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 368 pro katastrální území Česká Čermná a obec Česká Čermná - pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.st.88/1 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.95 ( objekt bydlení ) a pozemku p.č. 973/1 ( zahrada ). 15
16