Znalecký posudek číslo 1465-84-05/2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Rodinný dům čp.761 na pozemku p.č.487 včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků p.č.487 a 488, oceněný jako prázdný, bez závazků Adresa nemovitosti: Pražského povstání 761, 148 00 Praha 414 Katastrální údaje: Kraj Hlavní město Praha, okres Praha 4, kú Kunratice, kód kú 728314, LV 426 Stavba s pozemkem, rodinný dům č.p. 761, pozemky p.č. 487, 488 Brandová Drahoslava 1/2 VLASTNÍK: Janoudová Světlana 1/3 Kolenský Josef 1/6 Pražského povstání 761/5, Kunratice, 148 00 Praha 414 ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby OBJEDNATEL OCENĚNÍ: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 IČ DIČ 25023217 CZ25023217 telefon ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Pavel Čoudek Adresa zhotovitele: Plickova 567, 149 00 Praha 4 IČ DIČ 41178564 e-mail Fax e-mail 602335251 Datum místního šetření: Počet stran: 7 Telefon Fax 29.9.2010 Počet příloh: 3 coudek@centrum.cz Datum zpracování: Počet vyhotovení: 2 8.10.2010 Vyhotovení číslo: 1
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1973 změna stavby v r. rekonstrukce v r. - 2 - Stavebně technický stav: novostavba udržovaná pravděp.neudržovaná Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů: 2 Rodinný dům, domek Typ PP RD Garáž Zahrada Obestavěný prostor Zastavěná plocha Podkroví m 2 počet m 2 m 3 m 2 RD 140,00 0 828,00 904,00 97,00 ne Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Stanovit obvyklou cenu nemovitosti. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Rizika nemovitosti: - nemovitost je zapsána na LV č.426, k.ú.kunratice - k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup dle výpisu z KN LV č.426 na nemovitosti vázne : - Nařízení exekuce - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zást.práva - nemovitost je určena výhradně k bydlení - nemovitost je umístěna na vlastním pozemku - nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno nebo v území s ekologickou zátěží - radonové riziko nebylo zjišťováno Komentář k rizikům : K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup z pozemku p.č.2406 (ostatní plocha ostatní komunikace) ve vlastnictví Hl.města Prahy.
- 3 - SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota 4 900 000,- Kč Výnosová hodnota Nestanovena Věcná hodnota / nákladová Nestanovena Cena podle cenového předpisu Nestanovena Obvyklá cena 4 800 000,- Kč - z toho hodnota pozemku 4 450 000,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: - nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce - dle náhledu jsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou (poškozená krytina, fasáda a klempířské konstrukce - zatékání) - výměry byly převzaty z podkladové dokumentace - dispozice a technický stav nezjištěny kladné faktory - větší rodinný dům, 2 samostatné bytové jednotky (dle kolaudačního rozhodnutí) - velikost a tvar pozemku - lokalita dostupná MHD, nedaleké Obchodní Centrum Chodov - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu - dobrá dostupnost přírody záporné faktory - technický stav nemovitosti - sousedství frekventované ulice Vídeňská
- 4 - Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Rodinný dům čp.761 na pozemku p.č.487 včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků p.č.487 pozemků a 488, v obci Praha, okres Hl.město Praha, k.ú.kunratice, LV č.426 Přehled všech vlastníků Brandová Drahoslava 1/2 Janoudová Světlana 1/3 Kolenský Josef 1/6 Pražského povstání 761/5, 148 00 Praha 414 - Kunratice Přehled podkladů - výpis z KN LV č.426 vyhotovený dne 14.9.2010 dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy - fotodokumentace - informace a údaje zjištěné na místě poskytnuté archivem MČ Kunratice: - část projektové dokumentace schválené odborem výstavby ONV v Praze 4 5.12.1970 pod č.j.výst.21572/73-výst/mr - povolení trvalého užívání rodinného domu o 2 bytových jednotkách bez garáže a s lokálním vytápěním vydané dne 5.12.1973 MNV Kunratice pod č.j.21572/73-výst./584 - stavební povolení ústředního vytápění na tuhá paliva vydané dne 17.9.1980 MNV Kunratice pod č.j.výst.4250/80 - stavební povolení na stavbu vodovodní přípojky vydané dne 20.7.1981 MNV Kunratice pod č.j.výst.3116/81/bt-ša - kolaudační rozhodnutí na stavbu vodovodní přípojky vydané dne 8.1.1984 MNV Kunratice pod č.j.výst.6711/83/bt-ša Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Kunratice jsou městská část a katastrální území Prahy, městský a správní obvod Praha 4. Nachází se na jižním okraji hlavního města Prahy. Jsou přístupné místními komunikacemi z dálnice D1 (cca 2 km jihozápadně) a dále ulicí Vídeňská, pokračující jako stará Benešovská silnice. Charakteristika obce : Jedná se o lokalitu bydlení převážně v rodinných domech, s rozvíjející se výstavbou v okrajových lokalitách, se základní občanskou a technickou vybaveností v místě (úřad městské části, služebna policie, banky, pošta, zdravotní středisko, základní škola, střední škola, obchody) s dobře dostupnou obchodní zónou na Chodově (cca 1,5 km severně). Lokalita je na severu obklopená zelení, kterou představuje Kunratický les, na východě, jihu a západě výpadovými silnicemi z Prahy. Dobrá dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou představovanou autobusem MHD ke stanici metra Kačerov a Chodov. Předmětná nemovitost je situována na západním okraji Kunratic, mezi ulicemi Pražského povstání a Vídeňská, v lokalitě převážně samostatně stojících rodinných domů. Je přístupná z klidné ulice Pražského povstání, napojené na ulici K Libuši, vedoucí do centra Kunratic. Západně sousední s rušnou ulicí Vídeňská, představující začátek staré Benešovské silnice. Severně sousedí s obdobnou nemovitostí, jižně s nezastavěnou, oplocenou parcelou. Parkování je dobře možné v ulici před domem, s možností vjezdu na pozemek. Zastávka autobusu ke stanici metra Háje, Opatov, Kačerov, Budějovická, Smíchovské nádraží, je vzdálená cca 100m, centrum městské části cca 500m. Nemovitost je tvořena samostatně stojícím rodinným domem čp.761, umístěným v uliční polovině na pozemku p.č.487. Pozemek p.č.488 tvoří zahradu kolem domu. Nachází se na něm studna, venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemky jsou rovinné, společně oplocené, přístupné po zpevněné obecní komunikaci. Nemovitost je pravděpodobně napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům čp.761 na pozemku p.č.487 (dle podkladové dokumentace a náhledu): Jedná se o samostatně stojící, zděný rodinný dům, situovaný v uliční polovině pozemku. Střecha je sedlová. Půdorys je téměř čtvercový s přistavěnou verandou, nad kterou je ve 2.NP terasa. Je přístupný předsazeným schodištěm v severní fasádě. Má jedno menší podzemní, dvě nadzemní podlaží a pravděpodobně půdu. Dle kolaudačního rozhodnutí obsahuje dvě totožné bytové jednotky 2+1 a 2+1/T, přístupné z přímo osvětleného dvouramenného schodiště s mezipodestou. Okna pokojů jsou orientovaná na jih a západ. Pokoje jsou neprůchozí.
- 5 - Druh stavby - účel využití Dokumentace Způsob užívání Popis tech. stavu stavby Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích zastavěná plocha celkem (odhad dle projektové dokumentace) : (9,25*9,50)+(4,00*2,30) = 97,075 m 2 obestavěný prostor (odhad dle projektové dokumentace) : 1.PP : (4,65*4,25+4,60*5,85+4,00*2,30)*2,55 = 142,48 m 2 1.NP : 97,075*3,00 = 291,23 m 2 2.NP : (9,25*9,5)*3,00+(6,10*2,30)*1,00 = 277,66 m 2 Zastřešení : (9,25*9,25*(0,50+3,50/2) = 192,52 m 2 Obestavěný prostor celkem = 903,89 m 3 Dispozice : 1.PP : 3 sklepy, schodiště cca 20 m 2 1.NP : byt 2+1 : 2pokoje (14,73m 2, 19,92m 2 ), kuchyň (14,70m 2 ), předsíň (6,30m 2 ), lázeň, WC, spíž, schodiště, veranda cca 60 m 2 2.NP : byt 2+1 : 2pokoje (14,73m 2, 19,92m 2 ), kuchyň (14,70m 2 ), předsíň (6,30m 2 ), lázeň, WC, spíž, schodiště, terasa cca 60 m 2 Půda provedení a vybavení domu (dle náhledu z ulice a podkladové dokumentace): svislé nosné konstrukce zděné pravděp.cihelné, obvodové tl.40cm, podezdívka kamenná, fasáda břízolitová, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna dřevěná pravděp.zdvojená, pravděpodobně přivedena elektřina, voda, kanalizace, plyn, vytápění pravděpodobně ústřední zařizovací předměty dle projektové dokumentace tvoří v každé bytové jednotce vana, umývadlo, splachovací WC další konstrukce a vybavení nezjištěno rodinný dům v osobním vlastnictví, dle kolaudačního rozhodnutí se dvěmi bytovými jednotkami umístění objektu dle katastrální mapy k dispozici bylo kolaudační rozhodnutí, část schválené projektové dokumentace, kolaudace přípojky vody pravděpodobně trvalé bydlení dle náhledu z ulice zhoršený technický stav - šablony krytiny se uvolňují, klempířské konstrukce jsou poškozené a korodují(žlaby, svody, lemování krytiny), zatéká na omítky říms a podél svodů, okna jsou poškozená, nátěry oprýskané. V roce 1973 byl kolaudován rodinný dům, v roce 1984 vodovodní přípojka. V roce 1980 bylo vydáno stavební povolení na provedení ústředního vytápění na tuhá paliva. Dle náhledu je dům v původním stavu. Není prováděna běžná údržba. Odborný odhad opotřebení 60%. Příslušenství Venkovní úpravy zjišťované vnějším náhledem byly provedeny přípojky inženýrských sítí - elektřiny, vody, plynu, kanalizace, vč.pilířů oplocení - ocelové pletivo do ocelových sloupků vstupní vrátka, vjezdová vrata - ocelový rám s výplní pletiva zpevněná přístupová plocha studna - dle podkladové dokumentace Venkovní úpravy jsou dle náhledu běžného standardu, ve zhoršeném technickém stavu. Není prováděna běžná údržba. Ostatní příslušenství nezjištěno. Pojistná hodnota (reprodukční cena) 634 m 3 x 4 980 Kč/m 3 = 3 157 320 Kč jednotková cena převzata z výpočtu věcné hodnoty vyhlášky č.460/2009 Sb. Pozemky Základní popis každého pozemku pozemek p.č.487(97m 2 ) vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří, je zastavěný rodinným domem čp.761 pozemek p.č.488(828m 2 ) vedený v druhu zahrada Celková výměra pozemků 925 m 2 Pozemky jsou pravděpodobně napojené na veřejný rozvod elektřiny, vody a plynu, nebo je možnost napojení. Jsou mírně jihozápadně skloněné, oplocené, přístupné po zpevněné obecní
- 6 - komunikaci. Cena v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy pro rok 2010, mapový list 98, skupina parcel 6663, činí 4720 Kč/m 2 Trvalé porosty běžné porosty - ovocné i okrasné, méně ošetřované, nemají vliv na obvyklou hodnotu nemovitosti Posudek Cena za 1m 2 plochy Při ocenění se vychází z porovnávací metody porovnáním s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. porovnávací hodnota. V lokalitě je menší nabídka rodinných domů, proto se vychází z širší lokality. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 5,0-8,0 mil.kč tj.20 000-45 000 Kč/m 2, podle velikosti a technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 16 000-37 000 Kč/m 2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, plynu a vody se pohybují v rozpětí 5000-7000 Kč/m 2. Cena za m 2 podlahové (užitné) plochy RD (cca 140 m 2 ) 35 000,- Kč/m 2 Cena za m 2 plochy pozemku 4 800,- Kč/m 2 Porovnávané nemovitosti 1) Rodinný dům Kunratice, ul.vídeňská, 3+kk a 2+kk, garáž pro 2 vozidla, provozovna, už.plocha 280 m 2, pozemek 340 m 2, podstandardní vybavení, zavedena přípojka elektřiny, vody, plyn na hranici. Nabídková cena 5 512 000,-Kč, tj.19 686 Kč/m 2 UP. Datum zadání: 9.10.2010. Obdobná lokalita, menší pozemek. 2) Rodinný dům Kunratice, ul.sobolákova, 2+1 a 4+kk, garáž, už.plocha 220 m 2, pozemek 669 m 2, standardní vybavení, zavedena přípojka elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Nabídková cena 8 500 000,- Kč, tj.38 636 Kč/m 2 UP. Datum zadání: 28.9.2010. Lokalita též při silnici, menší pozemek. 3) Rodinný dům Libuš, ul.dobronická, 2+1 a 3+1, garáž, dílna, už.plocha 190 m 2, pozemek 495 m 2, standardní vybavení, zavedena přípojka elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Nabídková cena 7 000 000,- Kč, tj.36 842 Kč/m 2 UP. Datum zadání: 7.10.2010. Lokalita též při silnici, menší pozemek, starší dům.
- 7 - V Praze dne 8.10.2010 Ing. Pavel Čoudek Plickova 567 149 00 Praha 4 tel.: 602335251 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1465-05 znaleckého deníku. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z KN LV č.426 Kopie katastrální mapy
-8Další fotodokumentace : Pohled od J z ulice Pražského povstání Pohled z ulice Pražského povstání Pohled z ulice Pražského povstání Pohled od Z z ulice Vídeňská Zahrada
- 9 -
- 10 -