ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 71/7161/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 590/2 s rodinným domem č.p. 803 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 1188 s garáží bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 682/6, k.ú. Česká Kamenice, v ulici Lipová v České Kamenici, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 71/7161/2015 LV no.: 1346 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 590/2 s rodinným domem č.p. 803 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 1188 s garáží bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 682/6, k.ú. Česká Kamenice, v ulici Lipová v České Kamenici, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Lipová 803, 40721 Česká Kamenice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 4.502.173 Kč 1.879.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1.900.000 Kč 1.900.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 2 LAND / POZEMEK rodinný dům, garáž Čísla parcel Parcel of land nr. St. 590/2, St. 1188, 682/6 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy jižní část města Size: Velikost Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha 2 835 m 2 Infrastructure: Infrastruktura odpovídá velikosti města Unit price: Jednotková cena 150 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 170 m 2 nezjištěna m 2 cca 1500 m 3 LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: 1267 Kč/ m 3 Income: Příjem: 40 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 1346 jsou ve vlastnictví Miroslava Koukala, bytem Lipová 803, 40721 Česká Kamenice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 1346 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní, pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 2.300.000,-Kč s oprávněním pro Hypoteční banku, a.s (IČ: 13584324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.10.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.10.2007. - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 465.217,65 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení s oprávněním pro Československou obchodní banku, a.s. (IČ: 00001350), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 6 - JUDr. Jan Grosam č.j. 025EX-22275/2011-11 ze dne 24.01.2012. Právní moc ke dni 31.01.2012. - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ve výši 545.500,-Kč s oprávněním pro Českou republiku (IČ: 00000001), listina - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) Finančního úřadu v Děčíně č.j. -36377/2010 ze dne 23.03.2010. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 1346 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 1346, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 1346 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1346 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní, pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 2.300.000,-Kč s oprávněním pro Hypoteční banku, a.s (IČ: 13584324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.10.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.10.2007. - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 465.217,65 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení s oprávněním pro Československou obchodní banku, a.s. (IČ: 00001350), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha 6 - JUDr. Jan Grosam č.j. 025EX-22275/2011-11 ze dne 24.01.2012. Právní moc ke dni 31.01.2012. - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ve výši 545.500,-Kč s oprávněním pro Českou republiku (IČ: 00000001), listina - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) Finančního úřadu v Děčíně č.j. -36377/2010 ze dne 23.03.2010. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 1346 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje zástavní práva evidovaná v části C listu vlastnictví č. 1346, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 803 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor, je nutné předpokládat zanedbanou údržbu - v lokalitě není obecní kanalizace Strong points / silné stránky: - dům je v dobrém stavebně-technickém stavu - možnost variabilního využití domu - celková výměra oceňovaných pozemků je 2835 m2-3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1346 pro k.ú. a obec Česká Kamenice, prokazující stav evidovaný k datu 13.3.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Česká Kamenice, prokazující stav k datu 13.3.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 2632-005/2014 ze dne 4.2.2014, vypracovala Vladimíra Látalová d/ informace z realitní inzerce e/ zjištění při prohlídce na místě dne 11.3.2015 Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 11.3.2015, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů oceňovaného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů (znalecký posudek č. 2632-005/2014 ze dne 4.2.2014, realitní inzerce dostupná z http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ceska-kameniceceska-kamenice-lipova/3778555996). - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 621285 Název katastrálního území: Česká Kamenice Kód obce: 562394 Název obce: Česká Kamenice Počet obyvatel obce: 5434 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Jižní část Infrastructure / infrastruktura: Město Česká Kamenice patří mezi menší města Ústeckého kraje (počet obyvatel je 5434), nachází se v okrese Děčín, zhruba 16 km východně od Děčína. Vzdálenosti do Ústí nad Labem je zhruba 40 km. Česká Kamenice je dobře napojena na silniční dopravu městem prochází silnice I. třídy č. 13 (E442) Děčín Čes. Kamenice Nový Bor - Chrastava Liberec. Ve městě jsou také dvě železniční stanice. V České Kamenici se nachází rozšířená občanská vybavenost zahrnující městský úřad, knihovnu, mateřskou a základní školu, zdravotnická zařízení, sportovní a kulturní zařízení, obchody a restaurace. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v jižní části města Česká Kamenice. Okolní zástavba je převážně smíšená pro bydlení. V lokalitě jsou dostupné inženýrské sítě elektrického proudu, vody a plynu. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů (znalecký posudek č. 2632-005/2014 ze dne 4.2.2014, realitní inzerce dostupná z http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ceska-kamenice-ceskakamenice-lipova/3778555996). Rodinný dům č.p. 803: Rodinný dům č.p. 803 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 590/2, k.ú. Česká Kamenice. Oceňovaný dům je stavebně propojen (společná zeď) se sousedním domem č.p. 663, který není předmětem ocenění. Dispoziční řešení: Jde o rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Podle dostupných informací bylo 1. NP (přízemí) užíváno převážně jako dílny a sklad, 2. NP jako kancelářské prostory a v podkroví se nachází jeden byt o dispozici 4+1. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytinu tvoří pálené tašky, žlaby a svody jsou z titanzinkového plechu, podlahy lze předpokládat v 1. NP betonové, okna jsou dřevěná s izolačním dvojsklem, vstupní dveře dřevěné, vnitřní omítky lze předpokládat štukované hladké, vnější fasádní omítky jsou štukované hladké. Způsob vytápění domu nebyl zjištěn. Podle dostupných informací byl v minulosti dům vytápěn ústředně elektrokotlem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří domu na zhruba 110 let. Stavební stav oceňovaného domu lze hodnotit jako dobrý. Při prohlídce zvnějšku nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební vady. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor oceňovaného rodinného domu, je nutné předpokládat zanedbanou údržbu. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 40%. Garáž: Jde o jednopodlažní zděnou stavbu na pozemku čís. parcely St. 1188 s plochou střechou, která může sloužit jako dílna nebo k odstavení vozidla. - 5 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 590/2, k.ú. Česká Kamenice, o výměře 337 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří a způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je převážně zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 803. Pozemek čís. parcely St. 1188, k.ú. Česká Kamenice, o výměře 44 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří a způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je zastavěn stavbou garáže bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely 682/6, k.ú. Česká Kamenice, o výměře 2 454 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem využití zeleň a způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek slouží jako příjezdová cesta a zahrada. Pozemek je v územním plánu v části označené Bi (plochy pro bydlení individuální). - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 590/2 s rodinným domem č.p. 803 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 1188 s garáží bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 682/6, k.ú. Česká Kamenice, v ulici Lipová v České Kamenici, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 11. března 2015 Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 1.900.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 1346 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1346, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1346, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 71/7161/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 13. března 2015-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 71/7161/2015 LV no.: 1346 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 803 1500 3 985 5 977 500 40,0 3 586 500 2 garáž bez č.p./č.e. 176 2 946 518 496 40,0 311 098 3 příslušenství 179 325 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 4 076 923 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 590/2 zastavěná plocha a nádvoří 337 150 50 550 2 St. 1188 zastavěná plocha a nádvoří 44 150 6 600 3 682/6 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet ostatní plocha/zeleň 2454 150 368 100 425 250 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 4 502 173 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v České Kamenici, okr. Děčín 2 890 000,00 3-15 nestanoven 603 200 120 600 2 769 400,00 0,70 nabídka RK *1), podsklepený RD s dvěma nadzemními podlažími po celkové rekonstrukci, v domě dvě bytové jednotky 4+1 a 4+kk, 2 023 000 vlastní parkovací místa, zahrada se skleníkem, umístění v blízkosti centra města. Nemovitost je inzerována více než rok 2 Rodinný dům v České Kamenici, okr. Děčín 2 550 000,00 3-15 nestanoven 350 200 70 000 2 480 000,00 0,75 nabídka RK *2), RD s dvěma nadzemními podlažími po celkové rekonstrukci, v domě 1 912 500 se nachází 4 bytové jednotky (4+1, 3+1, 2+1, 2+1), parkování u domu, lokalita v centru města, malý pozemek 3 Rodinný dům v České Kamenici, okr. Děčín 2 000 000,00 3-15 nestanoven 133 200 26 600 1 973 400,00 0,85 nabídka RK *3), RD s dvěma nadzemními podlažímí a podkrovím po celkové 1 700 000 rekonstrukci, v domě se nachází 3 byty (3+1, 3+1, 1+1), lokalita poblíž centra, malý pozemek 1) nabídka realitní kanceláře Trojanová Sýkorová 2) nabídka realitní kanceláře NEXT REALITY GROUP a.s. 3) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 4,502 mil.kč nebyla stanovena 1,879 mil.kč 1,900 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 803 v ulici Lipová v České Kamenici, okres Děčín, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace rodinný dům č.p. 803 v ulici Lipová v České Kamenici, okres Děčín, Ústecký kraj Pohled na ulici Lipová Pohled na dům č.p. 803 (vpravo dům č.p. 663 - není předmětem ocenění) Pohled na dům č.p. 803 (vpravo dům č.p. 663 - není předmětem ocenění) Pohled na dům č.p. 803 Pohled na dům č.p. 803 Část pozemku St. 590/2 a příjezd přes pozemek č. 682/6