Znalecký posudek. 2058/2010

Znalecký posudek. 2058/2010 o cen nemovitosti - 1/2 bytové jednotky. 408/2 v dom.p. 407, 408, 409 na pozemku. parc. 525/12, 525/13, 525/14 v kat. úz. Krásné B ezno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem v etn spoluvlastnického podílu 637/28281 na spole ných ástech domu a pozemku, jež je ve vlastnictví Štefana Horvátha. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská 20 412 01 Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 11681/08-10 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 7.12.2010 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 10 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 8.12.2010

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 bytové jednotky. 408/2 v dom.p. 407, 408, 409 na pozemku. parc. 525/12, 525/13, 525/14 v kat. úz. Krásné B ezno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, vše zapsáno na LV. 1768. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 bytové jednotky. 408/2 Družstevní 408/23 400 07 Ústí nad Labem Region: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Katastrální území: Krásné B ezno 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 7.12.2010 bez p ítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 19.11.2010, LV. 1768, kat. úz. Krásné B ezno, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem - kopie mapy katastrální ze dne 24.11.2010, mapový list. 3-7/44, m ítko 1:1000, kat. úz. Krásné B ezno - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 11681/08-10 ze dne 6.2.2009 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 11681/08-38 ze dne 19.11.2010 - kopie smlouvy o p evodu bytové jednotky ze dne 16.9.1997 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je však eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí LV. 1768, kde je uvedeno: A - vlastnické právo: Horváth Štefan, Družstevní 408/23, Ústí nad Labem - Nešt mice - Krásné B ezno, 400 07 Ústí nad Labem 7 podíl 1/2 Mártová Julie, Družstevní 408/23, Ústí nad Labem - Nešt mice - Krásné B ezno, 400 07 Ústí nad Labem 7 podíl 1/2 2

B - nemovitosti: - 408/2 byt v budov o t ech vstupech.p. 407, 408 a 409, LV 836, bydlení na parcele. 525/12, 525/13 a 525/14 parcely. 525/12 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 373 m 2. 525/13 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 226 m 2. 525/14 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 285 m 2 C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-8766/2004-7 ze dne 14.03.2005. Exeku ní p íkaz j. 67 EX-693/2005-18, Exekutorský ú ad Praha 5 ze dne 26.04.2005. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 nc-8835/2004-7 ze dne 31.03.2005. Právní moc ke dni 16.06.2005. Exeku ní p íkaz j. 071 EX-619/2005-7/AK, Exeku ní ú ad Praha 2 ze dne 12.05.2005. Vykonatelné ke dni 16.06.2005. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-7563/2005-5 ze dne 22.07.2005. Právní moc ke dni 27.10.2005. Usnesení soudu o na ízení výkonu rozhod.z ízením soud.zástavního práva,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 50 E-113/2004-8 ze dne 24.01.2005. Právní moc ke dni 01.03.2005. Usnesení soudu o zastavení výkonu rozhodnutí,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 50 E-113/2004-14 - NEPRAVOMOCNÉ ze dne 09.02.2007. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-9937/2005-7 ze dne 16.12.2005. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-10300/2005-11 ze dne 14.12.2005. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j 42 Nc-7303/2005-36 ze dne 16.03.2006. Právní moc ke dni 30.05.2006. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem j. 42 Nc-9488/2005-5 ze dne 28.03.2006. Exeku ní p íkaz j. 067 EX-1317/2006-12, Exekutorský ú ad Praha 5 ze dne 30.05.2006. Exeku ní p íkaz j. 085 EX-2875/2005-36, Exekutorský ú ad Praha 9 ze dne 06.12.2006. Usnesení soudu o na ízení výkonu rozhod.z ízením soud.zástavního práva,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 50 E-237/2003-43 ze dne 08.02.2007. Právní moc ke dni 13.03.2007. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 52 Nc-12818/2007-6 ze dne 16.03.2007. Exeku ní p íkaz,exekutorský ú ad Plze -jih sp.zn. 16 Ex-3537/2007 ze dne 13.04.2007. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-18641/2006-7 ze dne 16.01.2007. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem j. 53 Nc-102/2007 ze dne 21.11.2007. Usnesení soudu o na ízení exekuce, Okresní soud Ústí nad Labem.j. 52 Nc-7043/2008-20 ze dne 27.02.2008. Exeku ní p íkaz j. 110 Ex-658/2008-13, Exekutorský ú ad Teplice ze dne 09.04.2008. Usnesení soudu o na ízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 52 Nc-7296/2008 ze dne 05.03.2008. Právní moc ke dni 19.06.2008. Exeku ní p íkaz j. 124 EX-4579/2008-19, Exekutorský ú ad Litom ice ze dne 28.05.2008. Právní moc ke dni 19.06.2008. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-9513/2008-7 ze dne 25.08.2008. Právní moc ke dni 11.11.2008. 3

Exeku ní p íkaz, Exekutorský ú ad Praha 1.j. 99 EX-7906/2008-14 ze dne 03.10.2008. Právní moc ke dni 11.11.2008. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 52 Nc-8994/2008-8 ze dne 01.07.2008. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-11361/2008-7 ze dne 20.10.2008. Právní moc ke dni 11.03.2009. Exeku ní p íkaz j. 124 EX-11681/2008-10, Exekutorský ú ad Litom ice ze dne 06.02.2009. Právní moc ke dni 23.02.2009. Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 52 Nc-9741/2008-5 ze dne 06.11.2008. Exeku ní p íkaz, Exekutorský ú ad Praha-východ.j. 081 EX-04511/2008-13 M ze dne 13.7.2009. Usnesení soudu o na ízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-8109/2009-7 ze dne 14.07.2009. Usnesení soudního exekutora o na ízení dražebního jednání, Exekutorský ú ad Praha 5.j. 067 EX- 693/2005-181 ze dne 07.09.2009. D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva o p evodu bytu a nebytového prostoru V4 1359/1998 ze dne 16.9.1997, právní ú inky vkladu ke dni 10.3.1998. 6. Dokumentace a skute nost: K nemovitosti byla p edložena smlouva o p evodu bytové jednotky ze dne 16.9.1974, z této smlouvy bylo vycházeno p i vypracování znaleckého posudku. 7. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaná nemovitost - bytová jednotka. 408/2 se nachází v dom o t ech vstupech.p. 407, 408, 409 v ulici Družstevní, kat. úz. Krásné B ezno, obec Ústí nad Labem. V Ústí nad Labem je veškerá ob anská vybavenost. Doprava autobusy a vlakem. 8. Obsah posudku: Ocen ní byt porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka. 408/2 Byty a nebytové prostory ocen né nákladovým zp sobem 1) Bytová jednotka. 408/2 P íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4

9. Popis objekt a pozemk : Popis byt ocen ných porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka. 408/2 Oce ovaná bytová jednotka. 408/2 se nachází v 1.NP bytového panelového domu. D m má jedno PP a šest NP, fasáda domu je nezateplená. Bytová jednotka se skládá z kuchyn, dvou pokoj, p edsín, koupelny, WC a šatny. Sklep se nachází v 1.PP. Vnit ní vybavení bytu nebylo možné zjistit. Popis byt a nebytových prostor ocen ných nákladovým zp sobem 1) Bytová jednotka. 408/2 Popis p íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) Ocen ní byt porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka. 408/2-25 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústí nad Labem Stá í stavby: 40 rok Základní cena ZC (p íloha. 19): 13 396,- K /m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyn : = 12,30 m 2 pokoj: = 20,40 m 2 pokoj: = 16,00 m 2 p edsí : = 8,40 m 2 koupelna: = 2,50 m 2 WC: = 0,90 m 2 šatna: = 1,60 m 2 Podlahová plocha bytu: = 62,10 m 2 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti: sklep: = 1,60 m 2 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti - celkem: = 1,60 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha bytu: = 62,10 m 2 5

Zapo ítaná podlahová plocha sklep a p d, ne místnosti: 1,60 m 2 * 0,10 = 0,16 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 62,26 m 2 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Spole né ásti domu - Kolárna, ko árkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. P íslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umíst ní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám - Okna jen na sever nebo I -0,01 bez výhledu 6. Základní p íslušenství bytu - P íslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytáp ní bytu - Dálkové, úst ední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebn - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,781 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastav né území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,20 dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,200 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,781 * 1,200 * 1,000 = 0,937 Ocen ní: 6

Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 13 396,- K /m 2 * 0,937 = 12 552,05 K /m 2 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * PP = 12 552,05 K /m 2 * 62,26 m 2 = 781 490,63 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = 781 490,63 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjišt ná cena pozemku: 434 226,46 K Spoluvlastnický podíl: 637 / 28 281 Hodnota spoluvlast. podílu: 434 226,46 K * 637 / 28 281 = + 9 780,50 K 791 271,13 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Bytová jednotka. 408/2 - zjišt ná cena = 395 635,57 K Bytová jednotka. 408/2 - cena po zaokrouhlení = 395 640,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka. 408/2 = 0,- K b) Bytová jednotka. 408/2 = 395 640,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem 395 640,- K Porovnávací metoda a 1 ) Bytová jednotka. 408/2 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: 2+1 Množství jednotek oce ované stavby: 63,70 1) Nabízíme p kný byt 2+1 s lodžií o celkové rozloze 59 m2, který se nachází ve 2.pat e panelového domu. Byt je po celkové rekonstrukci - plastová okna, plovoucí podlaha, dlažba. Kuchyn je kompletn p ed lána - kuchy ská linka je nová, obklady, obložení v imitaci d eva. Zd ná koupelna je také nová, rohová vana, obklady a dlažba. Veškerá ob anská vybavenost je v míst. 2) Byt 2+0 v OV, 47 m2 se nachází ve tvrtém pat e panelového domu v Ústí nad Labem - Krásné B ezno. D m je po kompletní rekonstrukci v etn zateplení, plastových oken, vým ny stoupa ek, nového výtahu, vchodových dve í a opravy st echy. Byt je v p vodním stavu. K bytu p ísluší sklep 2 m2. D m se nachází v lokalit s úplnou ob anskou vybaveností. Vy ízení hypotéky bezplatn. 3) Na prodej OV byt 2+1L o vým e 62,2 m2. Byt ve standardním stavu, který je umíst n ve 2. NP slušného, istého a klidného domu. Panelový d m nov zateplen s plastovými okny - provedeno v roce 2009. Hezké okolí - zele, d tské h išt, škola, školka, obchody. Parkování p ed domem. Ihned k dispozici. 7

Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) Byt 2+1, Krásné 680 000,- K 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 59,00 9 854,24 B ezno 2) Byt 2+0, Krásné 460 000,- K 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 47,00 9 297,87 B ezno 3) Byt 2+1, 680 000,- K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 62,00 10 967,74 Nešt mice Sou et: 30 119,85 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: 10 039,95 K /jedn. Minimální jednotková cena: 9 297,87 K /jedn. Maximální jednotková cena: 10 967,74 K /jedn. Základní cena: 10 039,95 K 63,70 á 10 039,95 K / = 639 544,82 K Bytová jednotka. 408/2 - výsledná cena = 639 544,82 K Bytová jednotka. 408/2 - cena po zaokrouhlení = 639 540,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka. 408/2 = 639 540,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem 639 540,- K Ocen ní p íslušenství byt a nebytových prostor Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í 525/12 373,00 800,00 298 400,- zastav ná plocha a nádvo í 525/13 226,00 800,00 180 800,- zastav ná plocha a nádvo í 525/14 285,00 800,00 228 000,- Sou et 707 200,- Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 0,5680 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 868 452,92 868 452,92 K 8

Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjišt ná cena = 434 226,46 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 434 230,- K Cena pozemk iní celkem 434 230,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena celkem: 395 640,- K 395 640,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: 639 540,- K 639 540,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka spoluvlastnických podíl se na realitním trhu vyskytuje z ídka b) parametry povyšující cenu - dobrý stavebn technický stav - kompletn vybudovaná infrastruktura - dobrá dostupnost centra m sta c) parametry ponižující cenu - nezjišt ny 9

Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 300.000,- K. Obvyklá cena ½ nemovitosti: 300 000,- K slovy: t i sta tisíc K, V Praze dne 8.12.2010 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 205/2010 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, 150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 318/2010 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10