ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16431115 NEMOVITÁ VĚC: o ceně pozemku p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Sebuzín Adresa nemovité věci:sebuzín, 400 01 Vlastník pozemku: Rudolf Slavíček, Miřejovice 52, 412 01, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 13465/11-59 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 70 000 Kč Datum místního šetření: 26.11.2015 Stav ke dni : 26.11.2015 Počet stran: 16stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 28.11.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně pozemku p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní
předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Ústí nad Labem, LV č.567 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb,3/2008Sb.,456/2008Sb,460/09Sb.364/10Sb.,387/11Sb,.450/1 2sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku)ministerstvo financí podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., stanoví: 441/13Sb. - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 13465/11-59 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 124 EX 13465/11-36 - kupní smlouva SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / ý voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro ý telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikaceý nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem, které jsou zapsány u KN Ústí nad Labem na LV č.567 kde správu vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, pracoviště Ústí nad Labem. Pozemky se nacházejí mimo obec. Pozemek č.p.639/2 je veden jako orná půda o výměře 47m 2, pozemek p.č. 640/2 veden jako ostatní plocha - způsob využití neplodná plocha) o výměře 320 m 2, pozemek p.č. 641/2 veden jako trvalý travní porost o výměře 94m 2, pozemek p.č. 643/2 veden jako trvalý travní porost o výměře 24m 2, pozemek p.č. 645/3 veden jako orná půda o výměře 3275m 2, pozemek p.č. 646/3 veden jako ostatní plocha o výměře 201m2( způsob využití jiná plocha). Přístup po nezpevněné komunikaci. Účel užití - zemědělská výroba. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ý Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území ý Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: ochranné pásmo vodního droje, 2. stupně, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: VIZ. LV č. 567 Komentář: OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. 2.2 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Sebuzín: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. -3-
1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. Jedná se o pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem, které jsou zapsány u KN Ústí nad Labem na LV č.567 kde správu vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, pracoviště Ústí nad Labem. Pozemky se nacházejí mimo obec. Pozemek č.p.639/2 je veden jako orná půda o výměře 47m 2, pozemek p.č. 640/2 veden jako ostatní plocha - způsob využití neplodná plocha) o výměře 320 m 2, pozemek p.č. 641/2 veden jako trvalý travní porost o výměře 94m 2, pozemek p.č. 643/2 veden jako trvalý travní porost o výměře 24m 2, pozemek p.č. 645/3 veden jako orná půda o výměře 3275m 2, pozemek p.č. 646/3 veden jako ostatní plocha o výměře 201m2( způsob využití jiná plocha). Přístup po nezpevněné komunikaci. Účel užití - zemědělská výroba. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - vlastní území: 200 % Celková úprava ceny: 200,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 639/2 52851 37,00 6,55 200,00 19,65 727,05 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. orná půda - pás 10,00 160,00 17,03 170,30 u lesa trvalý travní 641/2 52851 89,00 6,55 200,00 19,65 1 748,85 porost Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. trvalý travní 5,00 160,00 17,03 85,15 porost - pás u lesa trvalý travní 643/2 52851 21,00 6,55 200,00 19,65 412,65 porost Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. trvalý travní porost - pás u lesa 3,00 160,00 17,03 51,09-4-
orná půda 645/3 12110 275,00 4,03 200,00 12,09 3 324,75 orná půda 645/3 52851 3 000,00 6,55 200,00 19,65 58 950,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 3 440,00 m2 65 469,84 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 2,55 0,25 200 % 1,91 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 640/2 320,00 1,91 611,20 9 odst. 4 ostatní plocha 646/3 201,00 1,91 383,91 Jiné pozemky - celkem 995,11 Pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. - zjištěná cena = 66 464,95 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 3 961,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí pozemek prodej pozemků k zemědělskému využití - louky a pastviny. Pozemky se nachází na okraji Velkého Března v části Vítov, nedaleko komunikace. Na pozemek je možno připojit inž. sítě, které se nachází téměř na hranici pozemku pozemky k prodeji pozemek o celkové rozloze 12.320m2 v obci Svádov. Pozemek je vedený v katastru nemovistostí jako orná půda a navazuje na zastavěnou část obce -5-
pozemky prodej orné půdy, kde 1,5ha navazuje na zastavěnou část obce Habrovany, okres Ústí nad Labem s dobrým přístupem ze silnice. Celkem se jedná o 38.748m2 zemědělských pozemků. Průměrná bonita je 7,54Kč/m2. Pozemky jsou v LPISU, nájemní smlouva není podepsaná. Jedná se o dobrou investici do budoucna. Srovnatelné nemovité věci Název: pozemek Lokalita: Velké Březno Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,90 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,80 K3 K3 0,80 Celkový koef. KC 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 29 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 32 811 m 2 1 640 550 Kč 50 Kč/m 2 Název: pozemky Lokalita: Svádov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,90 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,80 K3 K3 0,80 Celkový koef. KC 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 31 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 12 320 m 2 670 000 Kč 54 Kč/m 2 Název: pozemky Lokalita: Habrovany Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,90 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,80-6-
K3 K3 0,80 Celkový koef. KC 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 10 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 38 748 m 2 697 464 Kč 18 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena 10 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 23 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 31 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 23 Kč/m 2 Výměra pozemku 3 961,00m 3 Výsledná porovnávací hodnota 91 103 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. 66 465,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemky p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem. 91 103,00 Kč 2.2 0,00 Kč 91 103,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 91 103 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 66 465 Kč Obvyklá cena 70 000 Kč slovy: Sedmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza -7-
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Ústí nad Labem LV č.567 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 70 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti pozemků je 70 000,- Kč slovy: sedmdesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Ústí nad Labem- k.ú. Sebuzín. Dostupnost nemovitosti je mimo obec. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňovaných pozemků v obci Ústí nad Labem - k.ú. Sebuzín, její celkovou výměrou, vlastnickým podílem i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. Pozemky se nacházejí v ochranném pásmu vodního zdroje 2. stupně, rozsáhlém chráněném území, zemědělský půdní fond. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku p.č. 639/2, 640/2, 641/2, 643/2, 645/3, 646/3 v obci Ústí nad Labem, k.ú.sebuzín, okres Ústí nad Labem ve výši 70 000,-Kč -8-
Obvyklá cena: 70 000,- Kč slovy: sedmdesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. V Středoklukách 28.11.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky -9-
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16431115 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16431115. -10-
-11-
-12-
-13-
-14-
-15-
-16-