ZNALECKY POSUDEK c. 872/16/2016 0 cene bytove jednotky c. 80112, v bytovem dome c.pop. 800, 801, 802, se stavebni pare ~ c. 801 o rymere 522m 2, v ulici Za Krejcarkem v Milevsku obec a k.u. : Milevsko Objednatel znaleckeho posudku: Exekutorsky urad Pisek, JUDr. Stanislav Pazderka V PortyCi 4 72 397 01 Pisek Ucel znaleckeho posudku: Stanoveni ceny nemovitosti ve veci exekucniho fizeni ~ Ex2768/13 Die zakona c. 15111997 Sb., o oceiiovani majetku ve zneni zakonu c. 12112000 Sb., c. 237/2004 Sb., c. 257/2004 Sb., c. 296/2007 Sb., c. 188/2011 Sb., c. 350/2012 Sb., c. 303/2013 Sb., c. 340/2013 Sb., c. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlasky MF CR c. 44112013 Sb. ve zneni vyhlasky c. 199/2014 Sb., c. 345/2015 Sb. a c. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 11.4.2016 znalecky posudek vypracovala: Marta Pipalova Rokycanov 345 397 01 Pisek telefon: 605126496 e-mail: marta.pipalova@seznam.cz Znalecky posudek obsahuje 9 stran textu vcetne titulniho listu a 5 stran pfiloh. Objednateli se pfedava v jednom vyhotoveni. V Pisku 12.4.2016
A.NALEZ 1. Znalecky ukol Vypracovat znalecky posudek, nemovitosti - bytove jednotky c. 801/2, nachazejici se v bytovem dome c. pop. 800, 801, 802, stojici na pozemku St. c. 801, vcetne podilu na spolecnych castech domu a pozemku ve vysi 67/843. Vse v katastralnim uzemi a obci Milevsko, podle stavu ke dni 11.4.20 16. Odhadnout cenu obvyklou. 2. Zakladni informace N azev predmetu oceneni: Adresa predmetu oceneni: bytova jednotka c. 80112 Za Krejcarkem 801 399 01 Milevsko Jihocesky Pisek Milevsko Kraj: Okres: Obec: Katastralni uzemi: Milevsko Pocet obyvatel: 8 649 Zakladni cena stavebniho pozemku obce okresu ZCv = 1 125,00 Kc/m 2 Koeficienty obce Nazev koeficientu 01. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel 02. Hospodarsko-spravni v:yznam obce - Obce s poctem obyvatel nad 5000 a vsechny obce v okresech Praha-vychod, Praha-zapad 03. Poloha obce- V ostatnich pripadech 04. Technicka infrastruktura v obci - V obci je elektfina, vodovod, kanalizace a plyn 05. Dopravni obsluznost obce- Zeleznicni a autobusova zastavka 06. Obcanska vybavenost v obci - Komplexni vybavenost ( obchod, sluzby' zdravotnicka zarizeni, skola, posta, bankovni (penezni) sluzby, sportovni a kulturni zafizeni aj.) c. pi I 0,85 III 0,85 VI 0,80 I 1,00 II 0,95 I 1,00 Zakladni cena stavebniho pozemku ZC = ZCv * 01 * 02 * 03 * 0 4 * 0 5 * 0 6 = 618,00 Kc/m 2 3. Prohlidka a zamereni Prohlidka byla provedena dne 11.4.2016 vnejsi ohledanim. 4. Podklady pro vypracovani znaleckeho posudku - vypisy z KN Katastralniho uradu, pfiloha posudku - kopie katastralni mapy - internetova databaze-pfiloha posudku - informace a udaje sdelene fi L-NovaReal Milevsko - skutecnosti zjistene na miste vnejsim ohledanim - sdeleni informaci od najemnice bytu p. Svejdove - 2-
5. Vlastnicke a evidencni tidaje Vlastnik stavby: Vlastnik pozemku: vyhradni v)'hradni 6. Celkovy popis nemovite veci 5, Jiri Kolar, Velke namesti 114/3, 397 01 Pisek, vlastnictvi:, Jiri Kolar, Velke mimesti 114/3, 397 01 Pisek, vlastnictvi: Bytovy dum se nachazi v zastavenem uzemi mesta Milevska v ulici Za Krejcarkem. Klidna lokalita, vhodna k bydleni, okolni zastavbu tvofi obytne domy a rodinne domy. Bytova jednotka se nachazi ve zdenem bytovem domu. Jedna se o byt velikostni kategorie 2+ 1, umisteny v prvnim nadzemnim podlazi domu c.pop. 800,801,802. Dispozicne je rozdelen na vstupni predsin, dva pokoje, kuchyn, koupelnu a WC. K bytu patfi sklep v suterenu domu. Technicke a materialove provedeni bytu nebylo mozno vnejsim ohledanim uplne zjistit, dfevena zdvojena okna (v nekterych bytech plastova), vytapeni bytu lokalni kamny na tuha paliva. Vodovod, odkanalizovani, elektro - napojeno na vefejne site mesta Milevska. Ostatni konstrukce nebylo mozno zj istit. Ole sdeleni najemnice jsou veskere konstrukce bytu puvodni a mnohe, vzhledem ke stari bytujsou na konci sve zivotnosti. Pro dosazeni standardu soucasneho bydleni, je nutna rozsahlejsi rekonstrukce bytu. Dum byl postaven, dle vnejsiho ohledani, asi v 50-cych letech, mozno i drive. Zivotnost zdenych domu 1 OOlet. 7. Obsah znaleckeho posudku 1. Oceneni staveb 1.1. Hlavni stavby 1.1.1. Bytovajednotka c. 80112 B. ZNALECKY POSUDEK Ocenovaci predpis Oceneni je provedeno podle zakona c. 15111997 Sb., o ocenovani majetku ve zneni zakonu c. 12112000 Sb., c. 237/2004 Sb., c. 257/2004 Sb., c. 296/2007 Sb., c. 188/2011 Sb., c. 350/2012 Sb., c. 340/2013 Sb., c. 303/2013 Sb., c. 344/2013 Sb. a c. 228/2014 Sb. a vyhlasky MF CR c. 441/2013 Sb. ve zneni vyhl<isky c. 199/2014 Sb., c. 345/2015 Sb. a c. 53/2016 Sb., kterou se provadeji nektera ustanoveni zakona c. 15111997 Sb. Index trhu s nemovitymi vecmi Nazev znaku 1. Situace na dilcim trhu s nemovicymi vecmi - Poptavka nizsi nez nabidka c. I -0,06-3 -
2. Vlastnicke vztahy - Nezastaveny pozemek nebo pozemek, jehoz V 0,00 soubisti je stavba (stejny vlastnik) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podilem na pozemku 3. Zmeny v okoli s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovana II 0,00 uzemi 4. Vliv pravnich vztahu na prodejnost - Negativni - byt je dlouhodobe I -0,04 pronajaty 5. Ostatni neuvedene - Bez dalsich vlivu II 0,00 6. Povodiiove riziko - Z6na se zanedbatelnym nebezpecim ryskytu IV 1,00 zaplav Index trhu h = P6 * (1 + L: Pi)= 0,900 Index polohy i= I Typ staveb na pozemku pro stanoveni indexu polohy: Rezidencni stavby v ostatnich obcich nad 2000 obyvatel Nazev znaku 1. Druh a ucel uziti stavby - Druh hlavni stavby v jednotnem funkcnim celku 2. Prevazujici zastavba v okoli pozemku a zivotni prostredi - Rezidencni zastavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazujici na stfed (centrum) obce 4. Moznost napojeni pozemku na inzenyrske site, ktere rna obec Pozemek lze napojit na vsechny site v obci nebo obec bez siti 5. Obcanska vybavenost v okoli pozemku- V okoli nemovite veci je dostupna obcanska vybavenost obce 6. Dopravni dostupnost k pozemku - Pfijezd po zpevnene komunikaci, dobre parkovaci mofuosti 7. Osobni hromadna doprava - Zastavka do 200m vcetne, MHDdobra dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komercni vyuzitelnosti - Bez moznosti komercniho vyuziti 9. Obyvatelstvo- Bezproblemove okoli 10. Nezamestnanost- Prumerna nezamestnanost 11. Vlivy ostatni neuvedene - Bez dalsich vlivu c. pi I 1,00 I 0,04 II 0,02 I 0,00 I 0,00 VI 0,00 III 0,00 II 0,00 II 0,00 II 0,00 II 0,00 Index polohy lp = p1 * (1 + L Pi) = 1,060 Koeficient pp = h * lp = 0,954 11 i =2-4 -
1. Oceneni staveb 1.1. Hlavni stavby 1.1.1. Bytova jednotka c. 80112 Oceneni pro stanoveni podilu iednotky na pozemcich Pozemek c.parc. 801 Oceneni Vypocet indexu cenoveho porovnani Index omezujicich vlivu pozemku Nazev znaku 1. Geometricky tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuziti 2. Svazitost pozemku a expozice - Svazitost terenu pozemku do 15 % vcetne; ostatni orientace 3. Ztizene zakladove podminky - Neztizene zakladove podminky 4. Chranena uzemi a ochranna pasma - Mimo chranene uzemi a ochranne pasmo 5. Omezeni uzivani pozemku- Bez omezeni uzivani 6. Ostatni neuvedene - Bez dalsich vlivu c. pi II 0,00 IV 0,00 III 0,00 I 0,00 I 0,00 II 0,00 Index omezujicich vlivu Io = 1 + ~Pi = 1,000 6 i= I Index trhu s nemovitostmi h = 0,900 Index polohy pozemku Ip = 1,060 Celkory index I = h * Io * lp = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0,954 Stavebni pozemek zastavene plochy a nadvofi oceneny die 4 odst. 1 a pozemky od teto ceny odvozene Prehled pouzitych jednotkovych cen stavebnich pozemku Zakl. cena Zatfideni [Kc/m 2 ] 4 odst. 1 - stavebni pozemek - zastavena plocha a nadvofi 4 odst. 1 618,- Index 0,954 Koef. Upr. cena [Kc/m 2 ] 589,57 Typ 4 odst. 1 Nazev zastavena plocha a nadvofi Parcelni cislo 801 522,00 Jedn. cena [Kc/m 2 ] 589,57 Cena [KcJ 307 755,54-5 -
Stavebni pozemek - celkem 522,00 m 2 Pozemek c. pare. 801- zjistena cena 307 755,54 = 307 755,54 Kc Rekapitulace cen pro stanoveni podilu jednotky na pozemcich Pozemek c.parc. 801 307 755,54Kc 307 755,54 Kc Celkova cena nemoviteho majetku pro stanoveni podilu = 307 755,54 Kc Vlastni oceneni jednotky Zatfideni pro potreby ocencni Typ objektu: Poloha objektu: Stari stavby: Zakladni cena ZC (pfiloha c. 27): 11 619,- Kc/m 2 Bytovy prostor 3 8 porovnavaci metoda Jihocesky kraj, 2001-10 000 obyvatel 66 let Podlahove plochy bytu kuchyne: pokoj : pokoj: pfedsiii: koupelna: WC: sklep: Zapocitana podlahova plocha bytu: koeficient die typu podlahove plochy 10,3 * 1,00 = 17,1 * 1,00 = 14,3 * 1,00 = 7,0 * 1,00 = 3,6 * 1,00 = 1,27 * 1,00 = 13,2 * 0,80 = 10,30 m 2 17,10 m 2 14,30 m 2 7,00 m 2 3,60 m 2 1,27 m 2 10,56 m 2 64,13 m 2 Vypocet indexu cenoveho porovnani Index vybaveni Nazev znaku 1. Typ stavby - Budova - zdena nebo monoliticka konstrukce vyzdivana 2. Spolecne casti domu - Bez vyjmenovanych spolecnych prostor I 3. Pfislusenstvi domu- Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umisteni bytu v dome- Ostatni podlazi nevyjmenovane II 5. Orientace obyt. mistnosti ke svetov)'m stranam - Ostatni svetove II strany- castecny vyhled 6. Zakladni pfislusenstvi bytu - Pfislusenstvi uplne- standardni III provedeni 7. DalSi vybaveni bytu a prostory uzivane spolu s bytem- Standardni II vybaveni - balkon nebo lodzie nebo komora nebo sklepni k6je 8. Vytapeni bytu- Lokalni na tuha paliva I c. IV vi 0,10-0,01 0,00 0,00 0,00 0,00-0,01-0,10-6 -
9. Kriteriumjinde neuvedene - Vyznamne snizujici cenu- Obvodove I -0,10 konstrukce domu, predevsim zdivo a ryplne otvoru, neodpovidaji tepelnemu standardu. 10. Stavebne - technicky stav - Byt ve spatnem stavu - (predpoklad IV 0,65 provedeni rozsahlejsich stavebnich uprav) Koeficient pro stari 66 let: s = 1-0,005 * 66 = 0,670 Index vybaveni lv = (1 + L Vi) * V 10 * 0,670 = 0,383 i= I 9 Index trhu s nemovicymi vecmi h = 0,900 Index polohy pozemku lp = 1,060 Oceneni Zakladni cena upravena ZCU = ZC * Iv = 11 619,- Kclm 2 * 0,383 = 4 450,08 Kclm 2 CBp = PP * ZCU * h * lp = 64,13 m 2 * 4 450,08 Kclm 2 * 0,900 * 1,060= 272 255,98 Kc Cena stanovena porovnavacim zpusobem = 2 n 255,98 Kc Uprava ceny spoluvlastnickym podilem na pfislusenstvi a pozemku Zjistena cena pozemku: 307 755,54 Kc Spoluvlastnicky podil: 67 I 843 Hodnota spoluvlastnickeho podilu: 307 755,54 Kc * 67 I 843 = 24 459,81 Kc Spoluvlastnicky podil na pfislusenstvi a pozemku + Bytova jednotka c. 80112- zjistena cena = 24 459,81 Kc 296 715,79 Kc C. REKAPITULACE Rekapitulace vyslednych ceo 1. Oceneni staveb 1.1. Hlavni stavby 1.1.1. Bytovajednotka c. 80112 1. Oceneni staveb celkem 296 715,80 Kc 296 715,80 Kc Celkem 296 715,80 Kc Rekapitulace vyslednych cen, celkem 296 71s,so Kc - 7-
Vysledna cena po zaokrouhleni die 50: 296 720,- Kc slovy: Dvestedevadesatsesttisicsedmsetdvacet Kc Stanovisko znalce k obvykh~ cene nemovitosti. Pro odhad obvykle ceny je hodnoceni provadeno v nasi praxi v zasade tfemi zakladnimi metodami, ktere jsou pouzivany v ruznych modifikacich : 1. metoda nakladova 2. metoda v)fnosova 3. metoda porovnavaci Pro odhad obvykle ceny nejlepe vystihuje hodnotu nemovitosti, pouziti porovnavaci metody. V principu se jedmi o vyhodnoceni cen nedavno uskutecnenych prodeju nemovitosti srovnatelnych svym charakterem, velikosti a lokalitou. Toto srovmini se provadi na zaklade vlastni analyzy trhu s nemovitostmi, vyhodnocenim udaju z denniho i odborneho tisku, sledovanim aukci a drazeb, konzultacemi s realitnimi makleri a spnivci nemovitosti. Zaverem tohoto setreni je odhadovana prodejni, obvykla cena. Pro danou nemovitost - bytovou jednotku c. 80112, nachazejici se v bytovem dome c. pop. 800, 801, 802, se stavebni parcelou c. 801, s podilem konstrukci a pozemku ve rysi 67/843, v ulici Za Krejcarkem v Milevsku, - obec a k.u. Milevsko, nebyl nalezen dostatecne velky segment porovnatelnych nemovitosti v realizovanych i nabidkov)fch cenach. Metodu porovnavaci nelze tedy pouzit. (popis vnejsfm ohledanim nemovitosti viz vyse - oceneni dle cenoveho pfedpisu) Udaje o vlivech na obvyklou cenu kladne vlivy na cenu obvyklou maji tyto faktory: - lokalita vhodna k bydleni - zdeny objekt zaporne vlivy na cenu obvyklou maji tyto faktory: - stari bytoveho domu temer 70 let, konstrukce puvodni - vytapeni bytu lokalni na tuha paliva - vetsina konstrukci na konci sve zivotnosti - byt je udajne pronajaty - technicke a materialove provedeni nevyhovuje soucasnym standardum Cenu obvyklou odhaduji na zaklade vyse uvedenych skutecnosti a podpurneho vypoctu administrativni ceny die cenoveho pfedpisu asi na 2so.ooo,- Kc - 8- I \ 1:~
V Pisku 12.4.2016 Marta Pipalova Rokycanov 345 397 01 Pisek telefon: 605126496 e-mail: marta. pi pal ova@seznam. cz Zpracovano programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. D. ZNALECKA DOLOZKA Znalecky posudek jsem podala jako znalec jmenovany rozhodnutim Krajskeho soudu v Ceskych Budejovicich ze dne 6.11.1996, c.j. Spr 1659/96 pro zakladni obor ekonomika, odvetvi ceny a odhady. Znalecky posudek byl zapsan pod pof. c. 872116/2016 znaleckeho deniku. Znalecne a nahradu nakladu uctuji dokladem c. ZP15/2016. E. SEZNAM PRILOH Vypisy z katastru nemovitosti pro LV c. 4431 ze dne 15.3.2016 Kopie katastralni mapy Usneseni c. j. 117 Ex 2768/13-57 Fotodokumentace ze dne 11.4.2016 (vnejsi ohledani) pocet stran A4 v priloze: 2 1 1 1-9-
12. 4. 2016 Publikace dat ISKN Tisk - 1s :781ms, 1006 prvku. http:/lsgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/pri nt.aspx 1/1