Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti číslo 7/5203/2017 6 NEMOVITOST: Pozemky č. parc. 2372/3 a 2667/10 Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Jaroměř Katastrální území: Jaroměř Ulice: Slovenská číslo orientační: PSČ: 55101 List vlastnictví č. 3567 Kód k.ú.: 657 336 Ostatní stavby: Pozemky: 2372/3, 2667/10 Vlastník pozemku: SJM, Jirčík Oskar a Jirčíková Martina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Oskar Jirčík, Semonice 89, 55101 Jaroměř Martina Jirčíková, nám. Československé armády 16, 55101 Jaroměř OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Praha - východ, JUDr. Marcel Smékal Michelská 1326/62, 140 00 Praha telefon: 236034034 e-mail: urad@exsmekal.cz Datum objednávky: 19.8.2016 IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Ing. Josef Prouza Číslo odhadu odhadce: 7/5203/2017 Adresa zhotovitele: Na Zavadilce 788, 551 01 Jaroměř telefon: 603265105, 491810356 IČ: 49987364 e-mail: josef.prouza@iol.cz DIČ: CZ500101017 ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění nemovitosti pro účel exekuce na základě exekučního příkazu č.j. 081 EX 04561/06-9D ze dne 1.2.2007 (současný stav) OBVYKLÁ CENA Současný stav 22 050 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 16.2.2017 Datum zpracování : 1.3.2017 Počet stran: 31 stran Počet příloh: 24 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.25.4 V Jaroměři, dne 1.3.2017 Otisk razítka Ing. Josef Prouza
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Královéhradecký Obec, část obce: Jaroměř, Počet obyvatel: 12 489 KÚ: Jaroměř Ulice: Slovenská Pozemky stávající stav budoucí stav Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: 2372/3, 2667/10 Výměra pozemků celkem: 63 m 2 Jednotková cena: 350 Kč/m 2 Místopis Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Využití pozemků: RD byty ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Inženýrské sítě stávající stav budoucí stav Voda: Kanalizace: Plyn: Elektřina: Telefon / datová síť: Zpevněná příjezdová komunikace: Přístup k pozemkům: z veřejné komunikace zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota 22 050 Kč Obvyklá cena 22 050 Kč budoucí stav - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňované pozemky č. parc. 2372/3 - ost. plocha a 2667/10 - zahrada, se nacházejí, při západním okraji zastavěné části města Jaroměře, v rovinném terénu, ve vzd. cca 70 m od pravého okraje místní zpevněné komunikace, ul. Slovenská, která odbočuje vlevo ve vzd. cca 1150 m z komunikace I. třídy č. 37 Jaroměř - Trutnov, ul. Na Cihelnách, vpravo místní komunikace odbočující z uvedené ulice Slovenské, v rozptýlené smíšené zástavbě zemědělskými, provozními a obytnými objekty, ve vzd. cca 2,1 km JZ směrem od obchodního centra. V místě je možnost napojení na veřejné řady vody a elektro a není možnost napojení na veřejné řady kanalizace a plynu. Přístup na pozemky vlastníka je z místní zpevněné komunikace na pozemku p.č. 4232/4 - ost.pl., ost. kom. ve vlastnictví města a 2370/12 - ost. pl., ost. komunikace, ve vlastnictví ČR, která odbočuje vpravo ve vzd. cca 45 m z místní zpevněné komunikace, ul. Slovenská na pozemku p.č. 4231-ost.pl., ost. kom. ve vlastnictví města. Dle platného územního plánu města je daná lokalita vedena jako území smíšené neobytné - universální území pro obchod, služby, administrativu, výrobu a sklady, přičemž v území není vyloučeno bydlení, ale bydlení se tato funkční plocha nepodřizuje. Město Jaroměř je správním centrem s dobrou občanskou vybaveností. Na pozemku č. parc. 2372/3 je umístěny žumpy, která je příslušenstvím bytového domu čp. 227 na pozemku č. parc. 2370/2, který se nachází na protější straně přístupové komunikace na pozemku č. parc. 2370/12. Z pohledu oceňovaných pozemků se jedná o lokalitu méně výhodnou v rámci města Jaroměře a s ohledem na celkovou výměru pozemků pouze 63 m 2 a umístění žumpy na pozemku pro dům čp. 227, se bude hledat i obtížný způsob pro samostatné využití. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o malý rovinný pozemek lichoběžníkového tvaru, který je určen dle platného územního plánu města pro území smíšené neobytné - universální území pro obchod, služby, administrativu, výrobu a sklady, přičemž v území není vyloučeno bydlení, ale bydlení se tato funkční plocha nepodřizuje Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 4232/4, 2370/12 Využití pozemků: RD byty rekreační objekt výstavba individuální garáže Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 4232/4 ost. pl., ost. komunikace Město Jaroměř 2370/12 ost. pl., ost. komunikace ČR, příslušnost hospodařit má Státní pozemkový úřad Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Nemovitost se nachází v záplavovém území II - zóna s nízkým nebezpečím možnosti výskytu záplav/povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení V oddíle C výpisu z KN LV č. 3567 jsou vlastnická práva k oceňovaným pozemkům č. parc. 23372/3 a 2667/10 omezena zapsanými zástavními práva exekutorskými, zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce, exekučními příkazy k prodeji, zahájení exekuce. Prodejem pozemků v exekuci uvedená omezení vlastnictví zaniknou - bude proveden jejich výmaz. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 3567 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 574121 Jaroměř Katastrální území: 657336 Jaroměř Ulice: Slovenská č.o.: Vlastníci Podíl SJM Jirčík Oskar a Jirčíková Martina 1 / 1 Oskar Jirčík Semonice 89, 55101 Jaroměř Martina Jirčíková nám. Československé armády 16, 55101 Jaroměř Pozemky 2372/3 Pozemková parcela Parcela KN 48 m 2 ostatní plocha 2667/10 Pozemková parcela Parcela KN 15 m 2 zahrada - 4 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o rovinný pozemek lichoběžníkového tvaru sestávající z č. parc. 2372/3 - ost. plocha a 2667/10 - zahrada. Dle platného územního plánu města je daná lokalita vedena jako území smíšené neobytné - universální území pro obchod, služby, administrativu, výrobu a sklady, přičemž v území není vyloučeno bydlení, ale bydlení se tato funkční plocha nepodřizuje. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky v obdobných okrajových částech města a s obdobnými možnostmi využití jsou realizovány za cca 50% ceny pozemků vhodných pro výstavbu rodinných domů, případně zřizování zahrad s možnosti umístění staveb rodinné rekreace. tyto dosahují rozpětí cen ve výši 600,- Kč/m 2 až 800,- Kč/m 2. Pro oceňované pozemky je tedy možné uvažovat s rozpětím ceny ve výši 300m,- Kč/m 2 až 400,- Kč/m 2. Pro potřebu ocenění uvedených pozemků uvažuji s cenou uprostřed dosahovaného rozpětí, tj. z cenou ve výši 350,- Kč/m 2. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jaroměř, ul. Na Zavadilce 776 296,00 1,18 349,65 Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek v Jaroměři o celkové ploše 776 m2. Na hranici pozemku elektřina, voda i kanalizace. Příjezd je zajištěn po asfaltové obecní komunikaci. Pozemek zahrnut v územním plánu jako stavební. V obci veškerá občanská vybavenost. Doporučujeme prohlídku. Více info u makléře. Jaroměř, Josefov, ul. U Mlýna 417/12 467 407,00 0,87 356,04 Nabízím k prodeji pozemek par. číslo 417/12, o výměře 462 m2, v obci Jaroměř, katastrální území Josefov u Jaroměře. Pozemek sousedí s ul. U Mlýna a je v současné době v katastru veden jako zahrada. Jaroměř, směr Rychnovek 1 900 275,00 1,23 337,84 nabízíme k prodeji soubor tří pozemků o celkové výměře 1900 m2. Pozemky se nachází v okrajové části Jaroměře, při výjezdu na Rychnovek. Po kraji jednoho pozemku vede obecní vodovod, elektřina na hranici pozemku. Pozemky jsou lokalizovány v těsné blízkosti cyklostezky Hradec Králové - Kuks, nabízí se tedy využít pozemky pro vybudování posezení s občerstvením. Průměrná jednotková cena 347,84 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč ostatní plocha 2372/3 48 350 1 / 1 16 800 zahrada 2667/10 15 350 1 / 1 5 250 Celková výměra pozemků: 63 Hodnota pozemků celkem: 22 050-5 -
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč V současné době je připravován prodej pozemků v exekuci Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Jsou oceněny pozemky p.č. 2372/3 - ost. pl. a 2667/10 - zahrada v k.ú. a obci Jaroměř, ul. Slovenská. Dle platného územního plánu města je daná lokalita vedena jako území smíšené neobytné - universální území pro obchod, služby, administrativu, výrobu a sklady, přičemž v území není vyloučeno bydlení, ale bydlení se tato funkční plocha nepodřizuje. Cenová relace pozemků vhodných pro dané možnosti využití v dané lokalitě, s možností napojení na veřejné řady vody a elektro, se v současné době pohybuje okolo 350,-Kč/m 2, tj. při celkové výměře 63m 2 celkem 22 050,- Kč. Příslušenství oceňovaných nemovitostí netvoří žádné movité věci - movité věci nejsou a jejich cena je 0,-Kč Za závadu na uvedených pozemcích by bylo možno považovat umístění žumpy pro sousední dům čp. 227 na pozemku č. parc. 2370/2 pokud by toto umístění bylo smluvně ošetřeno, tj. zřízeno věcné břemeno umístění žumpy na oceňovaných pozemcích ve prospěch stavby na č. parc. 2370/2. Protože tomu tak není, je možno konstatovat, že s oceňovanými pozemky nejsou spojena žádná práva ani závady a jejich cena je 0,- Kč Na základě požadavku objednatele ještě uvádím cenu pro každý pozemek zvlášť: - pozemek č. parc. 2372/3 16 800,- Kč - pozemeik č. parc. 2667/10 5 250,- Kč Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 22 050 Kč Obvyklá cena 22 050 Kč Budoucí stav Silné stránky nemovitosti Bezproblémový přístup po zpevněných komunikacích a možnost na pojení na rozvody vody a elektro. Slabé stránky nemovitosti Umístění v okrajové části města, velmi malá výměra a tedy problematické využití pozemku. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Usnesení soudního exekutora ze dne 19.8.2016 o ustanovení znalce 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3567 ze dne 19.8.2016 18 Kopie katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-6 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 22.12.1986 č. j. Spr.952/85 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 7/5203/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20171007 podle připojené likvidace. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
Kopie katastrální mapy ze dne 1.3.2017 Pozemek p.č. v k.ú. č. - 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -