ZNALECKÝ POSUDEK č. 5075-20/2017 O ceně pozemku v obci Doloplazy, včetně příslušenství, p.č.1643, ovocný sad, o velikosti 6329 m 2, vše zapsáno na LV č.443 pro k.ú.doloplazy u Olomouce Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-462/15-131 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 26.1.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 26.1.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku v obci Doloplazy, včetně příslušenství, p.č.1643, ovocný sad, o velikosti 6329 m 2, vše zapsáno na LV č.443 pro k.ú.doloplazy u Olomouce 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.1643 Adresa předmětu ocenění: Doloplazy 783 56 Doloplazy Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Doloplazy Katastrální území: Doloplazy u Olomouce Počet obyvatel: 1 359 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 158,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 897,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.1.2017 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.443 pro k.ú.doloplazy u Olomouce - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Pan Pavel Mann, U zastávky 9/3, 77900 Bystrovany, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je pozemek obdélníkového tvaru, nacházející se na polosamotě kousek za souvisle zastavěným územím obce. Z hlediska územně plánovací dokumentace je pozemek evidován v ploše Bv, je tedy zastavitelný rodinným domem. Toto bylo potvrzeno i na Obecním úřadě. Případný rodinný dům však musí být postaven v přední části pozemku, v úrovní sousedního, již existujícího domu. Pozemek je možné napojit pouze na elektřinu. Ostatní inženýrské sítě zde nejsou k dispozici. Pozemek je z části oplocen a nacházejí se na něm smrkové porosty menšího stáří. Na pozemek není proveden vjezd z veřejné komunikace, pouze vjezd ze sousedního zemědělského pozemku. - 3 -
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. - 4 -
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek p.č.1643 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Porosty - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek p.č.1643 1.1. pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - výrazně nadstandardní I -0,10 velikost pozemku s možností napoojení pouze na NN 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality III 1,00-6 -
8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) V 1,00 II 1,00 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i) = 0,920 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,727 11 i = 2-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 1,000 * 0,727 = 0,669 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 897,- 0,669 0,300 180,03 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ovocný sad 1643 6 329,00 180,03 1 139 409,87 Stavební pozemek - celkem 6 329,00 1 139 409,87-8 -
Ocenění porostů na pozemcích 1.2. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 904 351,00 Celková výměra pozemku m 2 1 643,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 468,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 257 599,68 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 16 743,98 Porosty - zjištěná cena = 16 743,98 Kč Cena porostů celkem = 16 743,98 Kč Pozemky - celkem + 1 139 409,87 Kč Pozemek p.č.1643 - zjištěná cena = 1 156 153,85 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemek p.č.1643 1 156 153,90 Kč 1.1. Oceňované pozemky 1 139 409,87 Kč 1.2. Porosty 16 744,- Kč = 1 156 153,90 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenmilionjednostopadesátšesttisícjednostopadesát Kč 1 156 153,90 Kč 1 156 150,- Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Veškerá Zástavní práva smluvní, exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu a s tím související zápisy, Zahájení a a s tím související Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.443 k.ú. Doloplazy u Olomouce ze dne 17.6.2016. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) Prodej stavební parcely v obci Tršice "Parcela malostranské záhumenky". Výměra 896 m². Zajištěna komunikace (obec Tršice), veřejné osvětlení (obec Tršice), plyn (SMP), vodovod (předáno obci Tršice), elektřina (ČEZ), kanalizace (předáno obci Tršice). Pozemek se nachází v malebné krajině. V obci veškerá občanská vybavenost (škola, školka, ZUŠ, úřady, autobusová doprava, jízdárna Tršice...). Velmi dobrá dostupnost do Olomouce, Přerova. Požadovaná cena 1200,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, velikosti 0,5, možnosti využití 0,35. Jednotková cena po korekci 189,- Kč/m2. 2) prodej prostorné stavební parcely s krásným výhledem na Svatý Kopeček o rozloze 1.277 m2 v Hostkovicích, 5km od nákupního centra Olympie a 8 km od historického centra Olomouce. Velkou výhodou této parcely je její poloha v ideálním rozložení světových stran pro stavbu RD (prosklený jih a západ s výhledem do kopců), veškeré inženýrské sítě na pozemku, přístup na parcelu z přední i zadní strany, chůzí do lesa 1 minuta, Krčmaňský lom na koupání procházkou přes Chlumský les (rybaření), cyklostezky v dosahu lokality. Občanská vybavenost v Tršičích: škola, školka, obchody, stavební a obecní úřad, restaurace, jízdárna koní - areál sportovních aktivit, pneu servis a další. Požadovaná cena 1151,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, velikosti 0,55, možnosti využití 0,35. Jednotková cena po korekci 199,- Kč/m2. - 11 -
3) Prodej stavebního pozemku, na klidném a tichém místě v obci Přáslavice, okr. Olomouc, výměra 2889 m2,v územním plánu jako stavební parcela, k výstavbě RD, šíře pozemku 16 m, inženýrské sítě, plyn, voda, kanalizace, elektroinstalace, přístupová komunikace na hranici pozemku. Jen 6 km od okresního města Olomouce. Dobrá dostupnost na dálnici. Požadovaná cena 1038,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, velikosti 0,55, možnosti využití 0,35. Jednotková cena po korekci 180,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 189,- Kč/m2. Jednotkovou srovnávací cenu stanovuji na 190,- Kč/m2 Za celý pozemek 1.202.510,- Kč, po zaokrouhlení pak 1.200.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč V Tršicích 26.1.2017 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.2. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5075-20/2017 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 443 ze dne 17.6.2016 8 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 4-14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -