Znalecký posudek č. 39 2014

Znalecký posudek č. 39 2014 O ceně nemovitostí uvedených : na LV č. 320 ve výši 1/3 spoluvlastnického podílu - čp. 29 na poz. č. parc. st. 42, - pozemku č. parc. st. 42, - pozemku č. parc. st. 45 - pozemku č. parc. 678/3, a o ceně nemovitostí uvedených : na LV č. 14 ve výši 1/6 spoluvlastnického podílu - pozemku č. parc. 678/1 - vše zapsané v katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov, pro obec Vlašim, k.ú. Hrazená Lhota včetně venkovních úprav a trvalých porostů. Objednatel posudku: Ján Locek Vocelova 394 284 01 Kutná Hora Účel posudku: usnesení soudního exekutora č.j. 092 EX 16/14-19 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 28. 5. 2014 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy Posudek obsahuje 13 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 11. 6. 2014

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 4.4. 2014, č. j. 092 EX 16/14-19 vydaného Exekutorským úřadem Kutná Hora, Vocelova 394, 284 01 Kutná Hora je předmětem znaleckého posudku : - zjištění ceny výše uvedených nemovitostí včetně příslušenství dle cenového předpisu - stanovit cenu obecnou výše uvedených nemovitostí včetně příslušenství - cena práva a závad, pokud na nemovitostech váznou Výše uvedená nemovitost je oceněna cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 28. 5. 2014 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov - list vlastnictví č. 320 a č. 14 - kopie katastrální mapy - notářský zápis darovací smlouvy s věcným břemenem - informace stavebního úřadu ve Vlašimi - stav.povolení ze dne 23.10.1998, čj. výst.330-2591/98 na plynovou instalaci objektu čp.29 - změna užívání na rekreační chalupu ze dne 22.5.1990 č.j. výst. 551/90 - informace sdělené vlastníkem nemovitosti a vlastníkem sousední nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Vlašim Katastrální území: Hrazená Lhota (630659) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 LV č. 320 List vlastnictví číslo: 320 Vlastníci: 1. Klíma Jaroslav Podíl: 1/3 Lužická 1499/37, Vinohrady, 12000 Praha 2. Klímová Jitka Podíl: 1/3 Máchova 1137/8, Vinohrady, 12000 Praha 3. Parysová Dana Podíl: 1/3 Opletalova 933/13, Nové Město, 11000 Praha 1 LV č. 14 List vlastnictví číslo: 14 Vlastníci: 1. Ferenc Milan Podíl: 1/2 Hrazená Lhota 1, 25801 Vlašim 2. Klíma Jaroslav Podíl: 1/6 Lužická 1499/37, Vinohrady, 12000 Praha 3. Klímová Jitka Podíl: 1/6 Máchova 1137/8, Vinohrady, 12000 Praha 4. Parysová Dana Podíl: 1/6 Opletalova 933/13, Nové Město, 11000 Praha 1 5. Dokumentace a skutečnost Vlastníkem nebyla předložena žádná stavební dokumentace a není ani založena v archivu na stavebním úřadě. Bylo zjištěno, že na původním objektu byla provedena rekonstrukce a dále byla provedena přístavba objektu z každé strany bez stavebního povolení. 6. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo zjištěno, že nemovitosti na LV č. 320 se nacházejí v extravilánu obce Vlašim - u samostatného sídla Hrazená Lhota. Původní část domu je užívána dle informace od roku 1934, v letech 1990-95 byly provedeny přístavby. Horní část přístavby je dokončena, spodní část je pouze ve stavu - hrubé zdivo, strop a krov s krytinou, částečně příčky. V této době bylo také provedeno oplocení z přední strany pozemku. Na pozemku jsou trvalé porosty. Přístup je po zpevněné místní komunikaci, která není zapsaná na LV. Dům je napojen na veřejný rozvod elektro, topení je ze zásobníku na zemní plyn, vodovod ze studny a kanalizace do žumpy. Dále na pozemku je dřevěný přístřešek.

4 Příslušenství objektu je provedeno běžným způsobem, jedná se : - oplocení - kamenné sloupky, prkna na svlacích, - vrata a vrata shodného provedení jako je oplocení, - opěrné zíďky - zpevněná plocha před vstupem a chodníky z betonové dlažby, - přípojky elektro, kanalizace, vodovodu a zemního plynu z nádrže - venkovní schody Nemovitost uvedena na LV č. 14 se nachází ve stejné lokalitě a tvoří jeden funkční celek s pozemky na LV č. 320. Na tomto pozemku se nenachází žádná stavba, je zde vzrostlý porost na svažité části pozemku. Dle informace ze stavebního úřadu ve Vlašimi z hlediska územního plánu nelze na tomto pozemku realizovat žádnou stavbu. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dle dostupných podkladů na dražených nemovitostech věcné břemeno uvedené v darovací smlouvě ze dne 18.11.1983 zaniklo úmrtím oprávněného. Jiná práva a závady nebyly zjištěny, které by nezanikly dražbou. 7. Obsah posudku LV č. 320 a) Rekreační chalupa čp. 29 b) Pozemky na LV číslo 320 LV č. 14 a) Pozemky na LV číslo 14

5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:it = P5 (1 + P i) = 0,970 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,85 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci V. Samoty 0,08 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,05 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,00 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo 0,03 ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 (1 + P i) = 0,893 i = 2

6 LV č. 320 a) Rekreační chalupa čp. 29 13 Jedná se o rozestavěný objekt bez stavebního povolení, částečně podsklepený, s plánovaným podkrovím v celé části půdního prostoru. Dům je zděný - původní část je cihlová, přístavby z tvárnic, sedlový krov, krytina z bonského šindele, klempířské konstrukce z pozink. plechu, bez fasády. Po prohlídce lze stanovit, že prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu mimo stropní konstrukce v neobydlené části - prasklina v nosném zdivu roznášející zatížení stropní konstrukce, v suterénu je vlhkost ve zdivu. Nepravidelná údržba objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chalupa: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.3 chalupy pro rekreaci Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.PP 2,60 m 8,6 5,70 = 49,02 m 2 I.NP 2,90 m 16,70 8,25+2,85 1,4 = 141,77 m 2 podkroví 2,50 m 16,70 8,25 = 137,78 m 2 Součet: 8,00 m 328,57 m 2 Obestavěný prostor (OP): celkem = 836,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy beton, izolace 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zděné, cihla + tvárnice 21,20 % Podstandardní 3. Stropy s rovným podhledem 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlový krov 7,30 % Standardní 5. Krytina bonský šindel 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozink.plech 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky štukové 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Nevyskytuje se 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramické, 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné 1,00 % Standardní 12. Dveře obložky, 3,20 % Standardní

7 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 13. Okna zdvojená dřevěná 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností plovoucí, koberec 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností ker.dlažba 1,00 % Standardní 16. Vytápění radiátory 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace svět. a motorová 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu ZP 0,50 % Standardní 22. Kanalizace do žumpy 3,10 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně sporák, kuchyňská linka 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 2x koup. s WC 4,10 % Nadstandardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 1. Základy 0,54 8,20 % 0,0443 2. Zdivo 0,54 21,20 % 0,1145 8. Fasádní omítky 0,54 1,852 2,80 % 0,0280 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 22. Kanalizace 0,54 3,10 % 0,0167 24. Vnitřní vybavení 0,54 4,10 % + 0,0221 26. Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,7736 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: 0,7736 Polohový koeficient K5: 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1260 Základní jednotková cena upravená: = 4 218,26 Kč/m 3 Základní cena upravená: 836,00 m 3 4 218,26 Kč/m 3 = 3 526 465,36 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 3. Stropy 7,90 % / 0,7736 (100 80) % + 2,042 % 6. Klempířské konstrukce 0,90 % / 0,7736 (100 50) % + 0,582 % 7. Vnitřní omítky 5,80 % / 0,7736 (100 50) % + 3,749 % 11. Schody 1,00 % / 0,7736 (100 50) % + 0,646 % 12. Dveře 3,20 % / 0,7736 (100 50) % + 2,068 % 13. Okna

8 5,20 % / 0,7736 (100 50) % + 3,361 % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,7736 (100 50) % + 1,422 % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,7736 (100 60) % + 0,517 % 16. Vytápění 5,20 % / 0,7736 (100 50) % + 3,361 % 17. Elektroinstalace 4,30 % / 0,7736 (100 50) % + 2,779 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 20,527 % Úprava ceny: 3 526 465,36 Kč 20,527 % 723 877,54 Kč Cena stavby: = 2 802 587,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 60) = 25,000 % Odpočet opotřebení: 2 802 587,82 Kč 25,000 % 700 646,96 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 101 940,86 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,893 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN = 2 101 940,86 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT IP 0,866 Cena stavby: CS = CSN pp = 1 820 280,78 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 606 760,26 Kč Rekreační chalupa čp. 29 určená cena: 606 760,26 Kč b) Pozemky na LV číslo 320 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Vlašim Název okresu: Benešov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80

9 Základní cena výchozí: ZCv = 1 950, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 = 705,43 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: IO = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: IP = 0,893 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 0,866 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 610,9024 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 42 zastavěná plocha a nádvoří 59 36 043,24 st. 45 zastavěná plocha a nádvoří 40 24 436,10 678/3 zahrada 1 015 620 065,94 Součet: 1 114 680 545,28 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 226 848,43 Kč Pozemky na LV číslo 320 určená cena: 226 848,43 Kč LV č. 14 a) Pozemky na LV číslo 14 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Vlašim Název okresu: Benešov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) 0,70

10 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80 Základní cena výchozí: ZCv = 1 950, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 = 705,43 Kč/m2 9 odst. 2 Jiné pozemky určené pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, sportoviště, rekreaci a těžbu Základní cena upravená: ZCU = ZC kv Parc. č. Název Výměra [m 2 ] kv ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 678/1 ostatní plocha - manipulační plocha 10 351 0,70 493,8010 5 111 334,15 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 6 Cena po úpravě: = 851 889,03 Kč Pozemky na LV číslo 14 určená cena: 851 889,03 Kč

11 C. Rekapitulace LV č. 320 Výsledné ceny: podíl ve výši 1/3 a) Rekreační chalupa čp. 29 606 760,26 Kč b) Pozemky na LV číslo 320 226 848,43 Kč LV č. 320 výsledná cena činí celkem: 833 608,69 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: Cena slovy: osmsettřicetčtyřitisíce Kč 834 000,00 Kč Ocenění porovnávací metodou V případě stanovení ceny obvyklé rekreačního domu č. 29 včetně příslušenství a pozemků je mimo jiné použito realitní inzerce, kde je možné sledovat nabídkové ceny podobných nemovitostí po dobu jejich prezentace. V současné době jsou v nabídce ve shodné lokalitě k prodeji nemovitosti, které lze použít k porovnání a stanovení ceny obvyklé. Při stanovení ceny obvyklé podílu ve výši 1/3 nemovitostí na LV č. 320 k.ú. Hrazená Lhota byly vyhodnoceny všechny dostupné vlivy na tuto cenu a lze považovat cenu zjištěnou za cenu obvyklou.

12 LV č. 14 Výsledné ceny: podíl ve výši 1/6 a) Pozemky na LV číslo 14 851 889,03 Kč LV č. 14 výsledná cena činí celkem: 851 889,03 Kč Ocenění porovnávací metodou V případě stanovení ceny obvyklé pozemku č.parc. na LV č. 14 je mimo jiné použito realitní inzerce, kde je možné sledovat nabídkové ceny podobných nemovitostí po dobu jejich prezentace. Vzhledem ke značnému rozpětí ceny za m2, lze stanovit v dané lokalitě hlavně k jeho využití cenu 300 Kč/m2. Parc. č. Název Výměra [m2] [Kč/m2] Cena [Kč] 678/1 ostatní plocha - manipulační plocha podíl ve výši 1/6 10 351 300,00 3 105 300,00 517 550,00 Kč Při stanovení ceny obvyklé podílu ve výši 1/6 nemovitostí na LV č. 14 k.ú. Hrazená Lhota včetně trvalých porostů byly vyhodnoceny všechny dostupné vlivy na tuto cenu a činí: 520 000,00 Kč slovy : pětsetdvacettisíc, Vrdy, 11. 6. 2014 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy

13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 č.j. Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 39 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 39 2014 podle připojené likvidace. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Notářský zápis darovací smlouvy Fotodokumentace 2 x snímek KN