ZNALECKÝ POSUDEK č. 03305-0154 / 2014 o ceně nemovitostí - penzionu Svornost č.p.17 v k.ú. Seč u Jeseníka, obec Jeseník, kraj Olomoucký, včetně příslušenství a pozemku. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washingtonova 25 110 00 Praha 1 Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 1.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 telefon: 604 723 386 e-mail: znalec@pavlata.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává v ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 16.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - penzionu Svornost č.p.17 v k.ú. Seč u Jeseníka, obec Jeseník, kraj Olomoucký, včetně příslušenství a pozemku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Penzion "Svornost" č.p. 17 včetně příslušenství a pozemku Dětřichov č.p.17 790 01 Jeseník Olomoucký Jeseník Jeseník Jeseník Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 11 711 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 900,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.9.2014 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.3.2014, List vlastnictví č.11, katastrální území Seč u Jeseníka, obec Jeseník, okres Jeseník. LV č.111 B: Pozemky p.p.č.453 výměra 842 m 2 zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území Na pozemku stojí stavba: Dětřichov, č.p.17, rod. dům Stavba: Dětřichov, č.p.17 rod.dům na p.p.č.453 rozsáhlé chráněné území - Kopie katastrální mapy - Místní šetření 26.9.2014 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - 2 -
- Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 860610/3385, Petr Vodička, J.E.Purkyně 1624, 504 01 Nový Bydžov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 860610/3385, Petr Vodička, J.E.Purkyně 1624, 504 01 Nový Bydžov, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.111, Katastrálního úřadu pro OK, KP Jeseník, pro obec Jeseník, k.ú. Seč u Jeseníka, okr. Jeseník. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Jeseník, místní část Dětřichov, v okrajové lokalitě. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je Penzion Svornost, vedlejší stavba, venkovní úpravy a pozemek. Venkovní úpravy zahrnují přípojky inženýrských sítí a drobné zpevněné plochy. Zahradní prvky, prolézačky, venkovní sezení a ostatní zpevněné plochy jsou na pozemcích jiného subjektu a nejsou předmětem ocenění. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Penzion "Svornost" č.p.17 na p.p.č.453 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Bez vlivů. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,08 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,10 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
11 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,442 Koeficient pp = I T * I P = 0,415 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = 2 1.1.1. Penzion "Svornost" č.p.17 na p.p.č.453 Jedná se o částečně podsklepený objekt penzionu s jedním nadzemním podlaží a podkrovím pod sklonitou střechou. Jedná se o bývalou rekreační chalupu pro rodinnou rekreaci, která byla postupně rozšiřována a upravována do současné podoby s funkcí penzionu. V suterénu je situována kotelna na tuhá paliva, sklad paliva a sauna. V přízemí je situována chodba, prostor restaurace s výčepem, kuchyně, jídelna, společenská místnost a sociální zařízení. V podkroví přístupném po prudkém dřevěném schodišti jsou ve dvou podkrovních podlažích situovány ubytovací pokoje turistického charakteru. Obsazenost objektu je vzhledem ke krátké sezóně spíše sporadická. Stavba je ve špatném technickém stavu, před zásadní rekonstrukcí. Prvky dlouhodobé životnosti jsou na pokraji životnosti. Ocenění staveb nákladovým způsobem Penzion "Svornost" č.p.17 na p.p.č.453 Jedná se o částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sklonitou střechou. Technická vybavenost objektu je podstandardní. Popis jednotlivých prvků je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.P.P. 9,26*5,61+5,02*2,74 = 65,70 I.N.P. 19,03*9,27+4,75*1,74+9,26*5,61 = 236,62 podkroví 19,03*9,27 = 176,41 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.P.P. 65,70 m2 2,72 m 178,70 I.N.P. 236,62 m2 2,62 m 619,94 podkroví 176,41 m2 2,01 m 354,58 Součet 478,73 m 2 1 153,22 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 153,22 / 478,73 = 2,41 m - 5 -
Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 478,73 / 3 = 159,58 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.P.P. (9,26*5,61+5,02*2,74)*(2,72) = 178,71 m 3 I.N.P. (19,03*9,27+4,75*1,74+9,26*5,61)*(2,62) = 619,95 m 3 podkroví+zastřešené (19,03*9,27)*0,6+176,41*1,38*0,50 = 227,57 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.P.P. PP 178,71 m 3 I.N.P. NP 619,95 m 3 podkroví+zastřešené Z 227,57 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 026,23 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací základové pasy s nedostatečnou izolací P 100 2. Svislé konstrukce zdivo smíšené P 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech plechové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody dřevěné P 100 11. Dveře dřevěné P 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná P 100 14. Povrchy podlah standard S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod studená a teplá S 100 19. Vnitřní kanalizace standard S 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100 22. Vybavení kuchyní běžné el.spotřebiče S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100-6 -
24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní sauna S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,30 100 0,46 2,90 2. Svislé konstrukce P 15,00 100 0,46 6,90 3. Stropy P 8,20 100 0,46 3,77 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100 1,00 3,10 10. Schody P 2,80 100 0,46 1,29 11. Dveře P 3,80 100 0,46 1,75 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna P 5,90 100 0,46 2,71 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění S 4,90 100 1,00 4,90 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 2,20 100 0,46 1,01 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,30 100 1,00 4,30 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 4,40 100 1,00 4,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 74,43 Koeficient vybavení K4: 0,7443 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9614 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1714 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7443 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 779,43 Plná cena: 1 026,23 m 3 * 4 779,43 Kč/m3 = 4 904 794,45 Kč - 7 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,6 % Koeficient opotřebení: (1-84,6 % / 100) * 0,154 Penzion "Svornost" č.p.17 na p.p.č.453 - zjištěná cena = 755 338,35 Kč Vedlejší stavba Jedná se o přízemní objekt s plochou střechou upravený ze staveništní buňky. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] stavba 2,64*4,53*2,42 = 28,94 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor stavba NP 28,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 28,94 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100 1,00 21,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce S 1,60 100 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00-8 -
8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 10. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 11. Podlahy S 10,80 100 1,00 10,80 12. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 205,49 Plná cena: 28,94 m 3 * 2 205,49 Kč/m3 = 63 826,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Vedlejší stavba - zjištěná cena = 21 254,35 Kč Vodovodní přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 10,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 340,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 857,58 Plná cena: 10,00 m * 857,58 Kč/m = 8 575,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333-9 -
Vodovodní přípojka - zjištěná cena = 2 855,74 Kč Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: 3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 20,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 140,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1990 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 338,65 Plná cena: 20,00 m * 338,65 Kč/m = 6 773,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena = 3 386,50 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Penzion "Svornost" č.p.17 na p.p.č.453 Vedlejší stavba Vodovodní přípojka Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 755 338,35 Kč 21 254,35 Kč 2 855,74 Kč 3 386,50 Kč 782 834,94 Kč Nákladové ceny - celkem = 782 834,94 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Nájemné [Kč/měsíc] Výnos [Kč] Penzion Svornost č.p. 17 267,00 240,- 5 340,- 64 080,- Výnosy celkem 64 080,- - 10 -
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 64 080,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 184 658,40 Kč - výměra stavebního pozemku: 824,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 236,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 52 887,60 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 2 644,38 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 64 080,00 * 40 % - 25 632,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 35 803,62 Kč Míra kapitalizace 7,50 % / 7,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 477 381,60 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 782 834,94 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 477 381,60 Kč Rozdíl R = 305 453,34 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = 477 381,60 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 477 381,60 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Národní přírodní rezervace, IV -0,10 národní přírodní památka, přírodní rezervace a přírodní památka 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu sousední pozemky ve vlastnictví jiného subjektu. I -0,30-11 -
6 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 0,600 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,442 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,600 * 0,442 = 0,249 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 900,- 0,249 224,10 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 453 824,00 224,10 184 658,40 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 184 658,40 Pozemek - zjištěná cena = 184 658,40 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Penzion "Svornost" č.p.17 na p.p.č.453 477 381,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 477 381,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 184 658,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 184 658,40 Kč Celkem 662 040,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 662 040,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 662 040,- Kč slovy: Šestsetšedesátdvatisícčtyřicet Kč Ocenění podle cenového předpisu kombinací nákladové a výnosové metody Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedené vyhlášky Ministerstva financí České republiky zohledňují zjištěnou cenu pomocí koeficientů K 1 až K 5 a K i K 1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K 2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží objektu K 3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu K 4 - koeficient vybavení stavby K 5 - polohový koeficient K i - koeficient změny cen staveb ( koeficient inflace ) v - 13 -
Koeficienty K 1 až K 5 a K i umožňují dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota koeficientů stanoví začlenění nemovitosti do příslušného kvalitativního pásma, zohlední i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Dále zohledňuje technickou a občanskou vybavenost obce, velikost a význam obce. K i je zpracován na základě již uskutečněných prodejů z podkladů finančních úřadů v konkretních lokalitách. Z výše uvedeného je zřejmé, že cena zjištěná podle cenového předpisu s úpravou koeficientů K 1 až K 5 a K i je srovnatelná s cenou obvyklou dosažitelnou na trhu s nemovitostmi v daném čase a místě. Ocenění kombinací nákladové a výnosové metody podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí 662 000,- Kč - 14 -
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 10.2014. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. S obdobnými nemovitostmi srovnatelného technického vybavení se na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě běžně neobchoduje. Obvyklá cena nemovitostí v dané lokalitě je srovnatelná s cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle zjištěné ceny dle cenového předpisu: Obvyklá cena: Nemovitostí - penzionu Svornost č.p.17 v k.ú. Seč u Jeseníka, obec Jeseník, včetně příslušenství a pozemku je po zaokrouhlení : 662 000,- Kč slovy: Šestsetšedesátdvatisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě 16.10.2014 Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.22. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03305-0154 / 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014100126. - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -