ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13946-386/13 o ceně rodinného domu č.p.828 na parc.č.2341/1, ul.tovární, katastrální území, obec a okres Tachov, včetně pozemku parc.č.2341/1, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.902) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovitosti: Josef Míka povinný Tovární č.p.828 347 01 Tachov Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 2268/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 12.listopadu 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 10.prosince 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nemovitosti, nebyla tato nemovitost zapsaná na LV č.902 majitelem zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky a informací uživatelů okolních nemovitostí. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Tachově, dne 27.května 2013, LV č.902. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 2268/12 ze dne 27.5.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 2268/12 ze dne 7.9.2012. Usnesení Okresního soudu v Tachově o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora č.j. 11 EXE 4074/2012 ze dne 7.8.2012. Kopie katastrální mapy. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 12.listopadu 2013 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.902. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.828 2) Stavební pozemek parc.č.2341/1-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.828 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, podsklepený rodinný dům s podkrovím. Dům je v užívání cca 90 let a nachází se v udržovaném technickém stavu. Dům prochází v současné době rekonstrukcí - nová okna, zateplení fasády ze dvou stran, nové vnitřní rozvody a zateplení střechy. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, 50% fasády zcela chybí. Vnější keramické obklady provedeny v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy místností jsou standardně provedeny. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod na střeše není instalován. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Ohřev vdoy zajišťuje kotel ÚT na zemní plyn. V kuchyni je instalován plynový sporák. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, které vedou v bezprostřední blízkosti okolo fasády domu. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 9,00*9,00*2,50 = 202.50 m 3 Vrchní stavba 9,00*9,00*4,00 = 324.00 m 3 Zastřešení 9,00*9,00*3,80*0,5 = 153.90 m 3 Podlaží celkem = 680.40 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 9,00*9,00 81.00 m 2 2.20 m 2.50 m/* 1.NP - přízemí 9,00*9,00 81.00 m 2 2.70 m 3.00 m/* 2.NP - podkroví 9,00*9,00 81.00 m 2 2.50 m 2.70 m - 3 -
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 81.00 m 2 a prům.výška podlaží je 2.73 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 8. Fasádní omítky chybí 0.02800 50% -0.014*1.852 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 13. Okna nadstandard 0.05100 100% 0.051 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 26. Ostatní chybí 0.04000 100% -0.04*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.06938) = 0.9625 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: -0.06938 Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 90 150 0.05610 100% 3.366% 2. Svislé konstrukce 90 120 0.24311 100% 18.2332% 3. Stropy 90 120 0.09454 100% 7.0905% 4. Zastřešení mimo krytinu 90 120 0.05610 100% 4.2075% 5. Krytiny střech 50 80 0.03428 100% 2.1425% 6. Klempířské konstrukce 3 30 0.00831 100% 0.0831% 7. Vnitřní omítky 30 50 0.06337 100% 3.8022% 8. Fasádní omítky 0.00000 50% 3 30 0.01454 50% 0.1454% - 4 -
9. Vnější obklady 0.00000 100% 10. Vnitřní obklady 30 40 0.02286 100% 1.7145% 11. Schody 90 120 0.02390 100% 1.7925% 12. Dveře 30 50 0.03325 100% 1.995% 13. Okna 3 50 0.08160 100% 0.4896% 14. Podlahy obytných místností 30 40 0.02182 100% 1.6365% 15. Podlahy ostatních místností 30 40 0.01351 100% 1.0132% 16. Vytápění 3 40 0.05506 100% 0.4129% 17. Elektroinstalace 3 30 0.04363 100% 0.4363% 18. Bleskosvod 0.00000 100% 19. Rozvod vody 3 30 0.03013 100% 0.3013% 20. Zdroj teplé vody 3 20 0.01766 100% 0.2649% 21. Instalace plynu 3 30 0.00519 100% 0.0519% 22. Kanalizace 20 30 0.02805 100% 1.87% 23. Vybavení kuchyní 20 25 0.00519 100% 0.4152% 24. Vnitřní hygienické vybavení 20 30 0.04467 100% 2.978% 25. Záchod 20 30 0.00313 100% 0.2087% 26. Ostatní 0.00000 100% 54.651% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 54.651%. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00-5 -
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 3 0.02 Výborná dostupnost do centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezené 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.02 = 1.020 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 243.00 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 81.00 m 2 = podlažnost 3.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení - 6 -
9. Venkovní úpravy 1-0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1-0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.4225 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0.05 pro stáří 90 let) Celkem 0.02 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.02) x 0.4225 = 0.431 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.611,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.4400 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.020 x 0.431 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.148,84 Cena za celý obestavěný prostor 680.40 m 3 = Kč 781.670,74 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.828 Cena celkem Kč 781.671,- - 7 -
2) Stavební pozemek parc.č.2341/1 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.2341/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 229 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) 42% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 42.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 568,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 624,80 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.8600 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.153,11 Cena za celou výměru 229.00 m 2 = Kč 264.061,25 Stavební pozemek parc.č.2341/1 Cena celkem Kč 264.061,- - 8 -
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.828 Kč 781.671,- 2) Stavební pozemek parc.č.2341/1 Kč 264.061,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.045.732,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 1.045.730,- Slovy: Jedenmiliončtyřicetpěttisícsedmsettřicet Kč D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13946-386/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc V Ostravě, dne 10.prosince 2013-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -