ZNALECKÝ POSUDEK č. 3806-106/2014 O ceně rodinného domu v Praze, Kobylisy, Modřínová č.p.1415/41, vč.příslušenství a pozemku p.č.1842/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 77 m 2, vše zapsáno na LV č.1553 pro k.ú.kobylisy Objednatel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 3.3..2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Praze, Kobylisy, Modřínová č.p.1415/41, vč.příslušenství a pozemku p.č.1842/6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 77 m 2, vše zapsáno na LV č.1553 pro k.ú.kobylisy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Modřínová 1415/41 18200 Praha-Kobylisy Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Kobylisy Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 7 300,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.3.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1553 pro k.ú.kobylisy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 660528/0836, Pan Martin Hudeček, Modřínová 1415/41, 18200 Praha-Kobylisy, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 660528/0836, Pan Martin Hudeček, Modřínová 1415/41, 18200 Praha-Kobylisy, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní rodinný dům, podsklepený se zvýšeným suterénem, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z plechových vlnovek, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou z hliníkových rámů, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC, a koberců. Schody jsou dřevěné s povrchem z koberce. Ve zvýšeném suterénu je garáž, sklad a prádelna, v přízemí je kuchyň, pokoj a jídelna, v patře jsou tři pokoje, koupelna. WC splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, plynový sporák. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem, teplá voda je z kotle. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je užíván od roku 1973. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci i na plyn. Na pozemku se nacházejí ještě porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek a RD - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek a RD Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1842/6 77,00 4 640,00 357 280,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 357 280,- Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 8 Stáří stavby: 41 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 5 701,- Kč/m 3-4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 4,82*12,08 = 58,23 m 2 přízemí: = 58,23 m 2 patro: = 58,23 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 58,23 m 2 2,62 m přízemí: 58,23 m 2 2,78 m patro: 58,23 m 2 2,75 m Obestavěný prostor obestavěný prostor: 58,23*(8,06+1,8/2) = 521,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 521,74 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 58,23 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 174,69 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08-5 -
plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 41 let: s = 1-0,005 * 41 = 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,867 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně V 0,06 vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,020 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00-6 -
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,930 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 701,- Kč/m 3 * 0,867 = 4 942,77 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 521,74 m 3 * 4 942,77 Kč/m 3 * 1,020 * 0,930= 2 446 288,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 446 288,40 Kč Cena staveb celkem = 2 446 288,40 Kč Pozemek a RD - zjištěná cena = 2 803 568,40 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek a RD 2 803 568,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 803 568,40 Kč Celkem 2 803 568,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 803 568,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek a RD 2 803 568,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 803 568,40 Kč Celkem 2 803 568,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 803 568,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 803 570,- Kč slovy: Dvamilionyosmsettřitisícpětsetsedmdesát Kč - 8 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno bytu. Dle sdělení vlastníka nemovitosti oprávnění z věcného břemene již nežijí. Věcná břemena jsou bez vlivu na obvyklou cenu. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.500.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění budoucích pohledávek do celkové výše 5.475.000,- Kč - SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, 779 00 Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 9 -
rodinný dům v Ďáblicích z roku 1984 se nachází v klidné zástavbě starších rodinných domků. Dispozice domu je 5+1, v přízemí se nachází předsíň, koupelna s vanou a samostatné WC, kuchyň se spíží, prostorná jídelna s krbem a obývací pokoj. V patře pak jsou 3 samostatné pokoje o velikostech 8,5m2, 14,5m2 a 16,4m2 se vstupem na terasu a sprchový kout s WC. Do patra vedou dřevěné schody. Útulný pozemek je obklopen zdí se zeleným porostem, takže zahrádka má zachováno veškeré soukromí. Do garáže vstup ze dvora, vjezd z ulice. Topení je zajištěno plynovým kotlem. Elektřina v mědi. Výborná dopravní dostupnost do centra, 10minut na metro C-Ládví, Kobylisy. V blízkosti veškerá občanská vybavenost, sportovní i kulturní vyžití a zároveň okolní příroda. Požadovaná cena 5.200.000,- Kč. řadový, velmi udržovaný rodinný dům 3+1 o velikosti 120m2 s podsklepením 40m2, se zahradou 61m2 na parcele 133m2 v Praze - Libeň. Dispozice domu: předsíň, obývací pokoj, 2 pokoje v 1.patře, z chodby vstup do kuchyně, koupelny, na toaletu a do sklepa. Dům se vytápí pomocí plynového kotle, plastová okna Požadovaná cena 5.000.000,- Kč včetně právního servisu a provize RK. - 10 -
4+kk s dispozicí situovanou do dvou PLNOHODNOTNÝCH pater o podlahové ploše 104 m². Cena je konečná za kompletní dům včetně DPH, zahrady a parkovacího stání.podlahové topení v celém RD. S následujícím dispozičním řešením. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, prostorné zádveří, místnost pod schody, WC. Ve 2. NP jsou tři pokoje a koupelna s WC. Zastavěná plocha domu je 66 m² a celková podlahová plocha ve dvou plnohodnotných patrech je 104,4 m². Cena domů nově, po 1.1.2014 startuje na částce 3.199.000,- Kč, a to včetně pozemku (mininálně 167m²), DPH (z budovy i z pozemků) parkovacího stání i terasy ze zámkové dlažby, kvalitních plovoucích podlah, obkladů jakož i dveří a teplovodního podlahového topení v celém RD. Domy již v základním provedení splňují náročná kritéria pro nízkoenergetickou stavbu-její energetické náročnost se řadí do druhé nejvyšší kategorie B - tzn. energeticky úsporná stavba - klientům tak nabízíme finanční úsporu spojenou s budoucím provozem domu. Spojení s Prahou je zajišťováno autobusovými linkami příměstské dopravy č. 371 a 374, končícími u stanice metra C Kobylisy. Spojení mezi oběma břehy Vltavy je zajištěno celoročně přívozem pro pěší a cyklisty. V areálu školy Klecany se nyní nachází také mateřská školka, základní umělecká škola a nedávno otevřený víceúčelový sportovní areál s možností využití běžecké dráhy, hřiště pro fotbal, basketbal, házenou, volejbal, tenis a další sportovní aktivity. Požadovaná cena 3.199.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí skutečnost, že zahrada ve funkčním celku s domem je ve vlastnictví města. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.200.000,- Kč. Slovy: Třimilionydvěstětisíc Kč V Tršicích 3.3..2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3806-106/2014 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1553 ze dne 30.1.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -