ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2167-35/2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2167-35/2014 pozemků st.p.č.238, p.č.1337/11 s rodinným domem čp.148 a příslušenstvím v obci Doksy, k.ú.doksy u Kladna, ul.školní. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 1617/10 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 19.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 15.5.2014

-2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemků st.p.č.238, p.č.1337/11 s rodinným domem čp.148 a příslušenstvím v k.ú.doksy u Kladna, obec: Doksy, ul.školní; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům Školní 148 273 64 Doksy Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Doksy Katastrální území: Doksy u Kladna Počet obyvatel: 1 467 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 2 16 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) č. I Pi 0,75 0,60 1,01 I 1,00 0,95 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 913,98 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.4.2014 za přítomnosti p.ryšlinka Jaroslava. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 19.4.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 19.4.2014 při prohlídce - usnesení Exekutorského úřadu Kladno ze dne 2.7.2013(č.j. 088EX 1617/10) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 7.3.2014 - exekuční příkaz ze dne 1.12.2010 - výpis z KN ze dne 7.3.2014 - snímek katastrální mapy ze dne 20.3.2014 - informace sdělené při prohlídce nemovitosti dne 19.4.2014-4 porovnatelné nabídky k prodeji RD v této lokalitě ze dne 11.5.2014

-3- - doklady zapůjčené p.ryšlinkem Jaroslavem při prohlídce: a/ plány rekonstrukce na prodejnu v přízemí čp.148 z 07/1996 vypracované p.františkem Božkem b/ plány přístavby podkroví u čp.148 z 11/2001 vypracované p.františkem Božkem - údaje zjištěné na OÚ Doksy dne 30.4.2014: a/ stavební povolení přístavby podkroví a stavebních úprav ze dne 11.2.2002 vydané MěstÚ Kladno pod č.j.výst.5491/01/ho-čp.148 b/ prodloužení lhůty k dokončení ze dne 27.2.2004,23.3.2007,5.8.2010 (současná platnost do 30.9.2013...!) c/ kolaudační rozhodnutí ze dne 19.12.1997 změna užívání v přízemí na prodejnu vydané OÚ Doksy pod č.j.462/97 d/ geometrický plán ze dne 22.1.1996 vypracovaný Ing.Strakovou(č.plánu:336-74/95) e/ stavební povolení na jímku ze dne 14.11.1985 f/ plán na postavení prádelny, kolny z r.1956 g/ prádelna přestavěna na garáž v r.1963 h/ plány sklepa a úprav v přízemí čp.148 z r.1995 vypracované p.božkem Františkem j/ plán přístavby WC v přízemí a 2 podkrovních místností z r.1968 k/ ostatní informace z jiných dokladů 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Stavební plány rekonstrukcí a přístaveb dispozičně cca odpovídají skutečnosti, stavba je celkově rozestavěna...! 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky st.p.č.238, p.č.1337/11 s rodinným domem čp.148 a příslušenstvím ve střední části obce Doksy, ve Školní ulici. Původní rodinný dům byl postaven v r.1928 a v průběhu užívání byl několikrát přestavován; zadní část domu je v rozestavěném stavu...! Příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy, vedlejší stavby. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.238, p.č.1337/11

-4- B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.238, p.č.1337/11 Jedná se o rovinaté pozemky, přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě (kanalizace, vodovod, plynovod); celková výměra je pouze 315m2. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. Pi I I I č. Pi -0,03 I 1,00 6 Index omezujících vlivů IO 1 + Pi 1,000 i1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4 Index trhu IT P5 * (1 + Pi) 0,970 i1

-5- Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Pi 1,03-0,02 0,01 11 Index polohy IP P1 * (1 + Pi) 1,020 i2 Celkový index I IT * IO * IP 0,970 * 1,000 * 1,020 0,989 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 913,98 Typ Název 4 odst. 1 Parcelní číslo st.238 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1337/11 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Index Koef. 0,989 Upr. cena [Kč/m2] 903,93 Výměra [m2] 204,00 Jedn. cena [Kč/m2] 903,93 Cena [Kč] 184 401,72 111,00 903,93 100 336,23 284 737,95 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Jedná se o rodinný dům se 2 nadzemními podlažími a se střechou o mírném sklonu. Původní rodinný dům byl postaven v r.1928, postupně byl přestavován: v r.1968 nástavba 2 podkrovních místností a přístavba WC v přízemí;v r.1997

-6- byla přestavěny prostory v přízemí v části na prodejnu a bylo provedeno rozšíření sklepa pod průjezdem; od r.2002 je prováděna nástavba 2.nadzem.podlaží nad garáží, dílnou a zadní částí původního domu (dosud není dokončeno ; část je pouze v hrubé stavbě...- viz přiložená fotodokumentace); na stropě ve 2.nadzemním podlaží jsou viditelné stopy po zatékání střechou...! Přízemí je dispozičně členěno na průjezd, garáž, dílnu, prostory prodejny, zadní pokoj, chodbu, koupelnu s WC a schodiště. Ve 2.nadzemním podlaží je obývací pokoj s kuchyní, 2 pokoje a rozestavěné prostory(v hrubé stavbě...); v suterenu je kotelna (ú.t. - pevné palivo), uhelna a sklad. Celkově dům působí neurovnaně, v probíhající rekonstrukci, nevhodná dispozice vnitřních prostor, různé výškové úrovně podlah atd... Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci (380,220V), vodovod, kanalizaci; vytápění je ústřední, teplovodní (kotel na uhlí) a ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem; v kuchyni je plynový sporák na PB. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy a vedlejší stavba (v zadní části pozemku...). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 86 let 3 504,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 8,55*9,30+0,15*4,65+3,75*1,30+7,80 *6,60+4,40*4,60 1.podz.podl.: 3,30*3,10+6,20*4,20 2.nadz.podl.: 8,55*9,30+0,15*4,65+7,80*6,60+ 4,40*4,60 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.: 2.nadz.podl.: Zastavěná plocha 156,81 m2 36,27 m2 151,93 m2 36,27 m2 151,93 m2 Konstrukční výška 2,90 m 2,20 m 2,60 m Obestavěný prostor 1.ndz.podl.: (8,55*9,30+0,15*4,65+3,75*1,30)*2,90+ (7,80*6,60+4,40*4,60)*2,50 1.podz.podl.: 3,30*3,10*2,20+6,20*4,20*2,80 2.nadz.podl.: (8,55*9,30+0,15*4,65)*2,60+(7,80*6,60+ 4,40*4,60)*3,0 zastřešení: 151,93*0,80/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: 156,81 m2 ZP1 426,05 m3 95,42 m3 423,71 m3 60,77 m3 1 005,95 m3 156,81 m2

-7- Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 2,20 ZP 345,01 m2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve zhoršeném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Stavba je v rozestavěném stavu, do 2.nadzemního podlaží zatéká (vlhkost na stropě), a proto je zde zařazení do této kategorie... Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 86 let: s 1-5 * 86 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. č. I Vi typ B I I I 0,02 0,04 I I I I I 0,10 I 0,65 či rozsáhlejšími stavebními 12 Index vybavení (1 + Vi) * V13 * 0,700 0,528 i1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi -0,03 I 1,00

-8-4 Index trhu IT P5 * (1 + Pi) 0,970 i1 Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Pi 1,03-0,02 0,01 11 Index polohy IP P1 * (1 + Pi) 1,020 i2 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * 3 504,- Kč/m3 * 0,528 1 850,11 Kč/m3 CSP OP * ZCU * IT * IP 1 005,95 m3 * 1 850,11 Kč/m3 * 0,970 * 1,020 1 841 390,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem 1 841 390,- Kč Cena staveb celkem 1 841 390,- Kč Pozemky st.p.č.238, p.č.1337/11 - zjištěná cena 2 126 127,95 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.238, p.č.1337/11 2 126 128,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 126 128,- Kč

-9- Celkem 2 126 128,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 126 128,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 126 130,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených skutečností, po porovnání s uskutečněnými a nabízenými prodeji v této lokalitě, po zhodnocení stavebního stavu nemovitosti, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena nemovitosti...2 100 000,-Kč (slovy:dvamilionyjednostotisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 15.5.2014 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2167-35/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2167-35/2014.

- 10 -

- 11 - Rodinný dům čp.148, Doksy, ul.školní, okres:kladno Pohled uliční (severovýchodní) Pohled severozápadní

- 12 - Pohled zadní (jihozápadní) Pohled jižní (zadní)

- 13-2.nadzemní podlaží (obývací pokoj) Rozestavěná část

- 14 - Rozestavěná část 1.nadzemní podlaží zadní pokoj

- 15-1.nadz.podlaží - koupelna s WC