ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0778-214/2014 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/2 z celku bytové jednotky č. 174/10 s příslušenstvím pozemkem Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Tmaň, k.ú. Tmaň Adresa nemovité věci: Nové Sídliště 174, 267 21 Tmaň Vlastníci jednotky: Řezníček Milan, Ing., Kpt. Jaroše 1028/11, 266 01 Beroun, podíl: 1/2 Srničková Jana, Nové Sídliště 174, 267 21 Tmaň, podíl: 1/2 Vlastníci pozemku: Řezníček Milan, Ing., Kpt. Jaroše 1028/11, 266 01 Beroun, podíl: 589/20000 Srničková Jana, Nové Sídliště 174, 267 21 Tmaň, podíl: 589/20000 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad 178 Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, PhD V Bezovce 1896/6, 301 00 Plzeň JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 178 EX 532/11 OBVYKLÁ CENA PODÍLU 1/2 185 000 Kč Datum místního šetření: 6.11.2014 Stav ke dni : 6.11.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 10 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne 21.11.2014 JUDr. Karel Mošna
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou podílu 1/2 z celku jednotky č. 174/10 - byt, umístěné v budově Tmaň č.p. 174 - bytový dům, na pozemku parc.č. st.285, z celku k jednotce náležejícího podílu o velikosti 589/10000 z celku společných částí budovy Tmaň č.p. 174, na pozemku parc.č. st.285, a z celku k jednotce náležejícího o velikosti 589/10000 z celku pozemku parc.č. st.285 o výměře 329 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše v katastrálním území Tmaň, obec Tmaň, okres Beroun. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, PhD. č.j. 178 EX 532/11-36 ze dne 24.9.2014 a výpis z katastru nemovitostí LV č.560 ze dne 24.9.2014, znalec dále pořídil smlouvu o zřízení věcného břemena ze dne 24.5.2007 a snímek z katastrální mapy ze dne 9.11.2014. Dne 6.11.2014 bylo za účasti povinné provedeno ohledání jednotky a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaná jednotka se nachází ve východní části zastavěného území obce Tmaň v sídlištní zástavbě starších panelových bytových domů postavených v 70. a 80. letech 20. století, v ulici Nové Sídliště, cca 300 m západně od centra obce. Obec Tmaň je obcí místního významu ležící v centrální části okresu Beroun, ve vzdálenosti 10 km jižně od Berouna, 5 km východně od Zdic a 40 km od centra Hlavního města Prahy. Dopravní spojení je zajištěno výlučně autobusovými spoji, obec je poměrně dobře dosažitelná z dálnice D5 ve vzdálenosti cca 6 km od sjezdu na 22 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Celkový popis Jedná se o samostatně stojící panelový bytový dům o čtyřech nadzemních podlažích zastřešený plochou střechou. V 1.NP se nacházejí garáže, sklepní kóje k bytům, kotelna a další společné prostory, v ostatních nadzemních podlažích se nacházejí na každém patře vždy čtyři byty. Základy domu jsou betonové, obvodové stěny panelové bez vnější tepelné izolace, s výjimkou části západní stěny, kde je provedeno částečné dodatečné zateplení, stropy s rovným podhledem, střecha plochá s krytinou ze svařovaných pásů, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu, okna částečně dřevěná zdvojená, částečně plastová, vstupní dveře do domu ocelové prosklené, vnitřní schodiště betonové jednoramenné. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace, je napojen na veřejnou elektrickou síť a veřejný plynovod, vytápění bytů a ohřev TUV je zajištěn plynovým kotlem umístěným v 1.NP domu. Dle sdělení povinného a typu domu byl objekt postaven v roce 1978 a ke dni ocenění je dům převážně v původním částečně zanedbaném stavebně technickém stavu. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Na jednotce vázne věcné břemeno užívání, zástavní právo smluvní, předkupní právo věcné, zástavní právo exekutorské, a dále exekuce včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, byt je užíván povinnou a členy její domácnosti - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Tmaň panelový dům Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový dům 39,64 m 2 4.NP byt 2+1 186 292 Kč 11 749 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 39,64 m 2 se nachází ve 4.NP bytového domu vlevo od schodiště a sestává ze dvou pokojů (14,54 m 2 a 9,20 m 2 ), kuchyně (5,37 m 2 ), předsíně (7,57 m 2 ), koupelny (2,02 m 2 ) a WC (0,94 m 2 ), k bytu dále náleží komora ve 4.NP domu (1,20 m 2 ), právo výlučného užívání lodžie přímo přístupné z bytu (6,70 m 2 ), právo výlučného užívání sklepní kóje (2,25 m 2 ) umístěné v 1.NP, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a spoluvlastnický podíl na pozemku, na kterém je dům postaven. Vstupní dveře od bytu jsou dřevěné, ostatní dveře v bytě původní náplňové, okna dřevěná zdvojená, na podlahách všech místností bytu je položeno PVC, bytové jádro je původní umakartové bez obkladů, v bytě jsou běžné zařizovací předměty jako je sprchová vana a umyvadlo s příslušnými výtokovými armaturami, WC mísa se splachovacím zařízením, kuchyňská linka a el. sporák. Vytápění bytu a ohřev TUV jsou dálkové, v bytě je rozvod vodovodu, TUV, kanalizace a elektřiny. Okna bytu jsou orientována západním a severním směrem s výhledem. Byt je užíván od roku 1978 a ke dni ocenění se jedná o byt v původním stavu se zanedbanou údržbou. Srovnatelné jednotky Název: Byt 1+kk Tmaň Lokalita: ul. K Sídlišti Podlaží: 3. NP Dispozice: byt 1+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná stavba 36,00 m 2 570 000 Kč 15 833 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 0,90 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,10 K7 Provedení bytu 0,95 K8 Celkový stav bytu 0,90-4 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná poloha; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Poloha bytu v domě - 4.NP; Příslušenství bytu - sklepní kóje; Provedení bytu - zděné jádro; Celkový stav bytu - velmi dobrý; Název: Byt 2+kk Tmaň Lokalita: ul. K Sídlišti Podlaží: 2. NP Dispozice: byt 2+kk Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 11 459 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná stavba 54,00 m 2 650 000 Kč 12 037 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 0,90 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,10 K7 Provedení bytu 0,95 K8 Celkový stav bytu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná poloha; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Poloha bytu v domě - přízemí; Příslušenství bytu - lodžie; Provedení bytu - zděné jádro; Celkový stav bytu - po rekonstrukci; Název: Byt 3+1 Zdice Lokalita: ul. Petra Bezruče Podlaží: 2.NP Dispozice: byt 3+1 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 8 711 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná stavba 72,00 m 2 1 260 000 Kč 17 500 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 0,90 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00-5 -
K6 Příslušenství bytu 1,10 K7 Provedení bytu 0,95 K8 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Poloha bytu v domě - 4.NP; Příslušenství bytu - bez lodžie; Provedení bytu - umakartové jádro; Celkový stav bytu - původní stav; Název: Byt 1+1 Bykoš Lokalita: okr. Beroun Podlaží: 1.NP Dispozice: byt 1+1 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 14 072 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná stavba 33,00 m 2 290 000 Kč 8 788 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,10 K7 Provedení bytu 0,95 K8 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - pozemek ve vlastnictví; Poloha bytu v domě - 3.NP; Příslušenství bytu - lodžie; Provedení bytu - umakartové jádro; Celkový stav bytu - dobrý stav; Název: Byt 1+kk Neumětely Lokalita: okr. Beroun Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+kk Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 7 852 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná stavba 22,00 m 2 410 000 Kč 18 636 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95-6 -
K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,10 K7 Provedení bytu 0,95 K8 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům; Celkový stav domu - po rekonstrukci; Vliv pozemku - pozemek ve vlastnictví; Poloha bytu v domě - přízemí; Příslušenství bytu - lodžie; Provedení bytu - umakartové jádro; Celkový stav bytu - udržovaný stav; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 16 651 Popisy porovnatelných jednotek Byt 1+kk Tmaň Prostorný byt 1+kk, v obecním vlastnictví, který se nachází v klidné části obce Tmaň. Celková plocha bytu činí 36 m2, 2. patro/3, osobní i nákladní výtah. Plastové okno, kuchyňská linka, plovoucí podlaha. V koupelně sprchový kout. Dům byl kolaudován roku 2001. K bytu náleží sklepní kóje. Veškerá občanská vybavenost v obci. Byt 2+kk Tmaň Byt o velikosti 2+kk a celkové výměře 54 m2 v obci Tmaň u Berouna. Byt se nachází ve druhém patře cihlového domu s výtahem. Vstupujeme do prostorné předsíně, kde je dostatek místa na velkou vestavěnou skříň, koupelna s vanou, samostatná toaleta a dva pokoje. Z pokojů se vstupuje na lodžii, ze které je nádherný výhled do krajiny. V obývacím pokoji s kuchyňským koutem je dlažba, kuchyňská linka je vybavena elektrickým sporákem a digestoří. Ve druhé místnosti je prakticky využito výšky stropů postelí v patře a tím získání více úložného prostoru. K bytu náleží sklepní kóje, mezi společné prostory patří kočárkárna, parkování je přímo u domu. V obci je základní občanská vybavenost škola, školka, pošta, obecní úřad, obchod, lékař 2x týdně. Dobrá je také dopravní dostupnost do Berouna a Prahy. Byt 3+1 Zdice Bytová jednotka v osobním vlastnictví, s dispozicí 3+1 a obytnou plochou 65m2 ve Zdicích, 10 km jihozápadně od Berouna. Byt je v původním ale udržovaném stavu a nachází se v posledním patře, dvoupatrového cihlového domu po částečné rekonstrukci (střecha, odpady a přívody vody) v klidné lokalitě města s dobrou dostupností. V bytě se nachází předsíň/zádveří, kuchyně vč. kuch. linky a spotřebičem (sporák), obývací pokoj, 2 ložnice, koupelna s vanou, samostatná toaleta, telefonní přípojka a kabelová televize. Vytápěno vlastním plynovým kotlem (rozvod ÚT), zdroj vody z vod. řádu popř. ze spol. studny na zahradě u domu. K bytu přísluší vlastní zahrádka o výměře cca 80m^(2), 2 prostorné sklepy v suterénu domu (3m^(2);4m^(2)) a dále spol. prostory v suterénu domu (prádelna, sušárna). K bytu je možné po dokoupit zděnou garáž v těsné blízkosti domu. V místě kompletní občanská vybavenost. Výborné dopravní spojení - zastávka MHD/bus/ v blízkosti domu, vlak, exit dálnice D5-5min. Parkování před domem popř. v garáži. Velmi klidné bydlení s nádherným výhledem do okolí. Byt 1+1 Bykoš Byt 1+1 v posledním druhém nadzemním podlaží cihlového domu v Bykoši. Bytová jednotka v družstevním vlastnictví (nelze převést do osobního vlastnictví, anuita cca 7.400,-Kč) je o výměře 33,17m2. Vytápění bylo řešeno lokálními kamny na tuhá paliva a akumulačními kamny. Ohřev teplé vody je možný přes bojler (nyní není zapojen). Kuchyňská linka původní bez spotřebičů. Okna - 7 -
původní dřevěná orientována na jih. Elektřina částečně v mědi a hliníku. Parkování před domem. Byt 1+kk Neumětely Byt 1+kk po úpravách v obci Neumětely (Berounsko), osobní vlastnictví. Velikost 25 m2, 1.patro/1.p., cihlový dům. Byt byl rekonstruován před 6 lety - kuchyňská linka, plovoucí podlaha v pokoji, ostatní dlažby. Plastové okno se žaluziemi. Sprchový kout, společně s WC, bojler na ohřev vody a vytápění elektrickým přímotopem. Orientace bytu jih, volný výhled. K bytu patří sklep 2 m2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 7 852 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 11 749 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 16 651 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 11 749 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 39,64 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 465 730,- Kč Podíl 1/2 z celku * 1,00 / 2,00 = 232 865,00 Prodejnost podílu * 0,80 = 186 292,00 Výsledná porovnávací hodnota podílu ½ 186 292 Kč - 8 -
1 Věcné břemeno užívání Výpočet věcných břemen Jedná se o věcné břemeno užívání, které bylo zřízeno k zajištění pohledávky dle úvěrové smlouvy, kterou má vůči vlastníkovi shora uvedených nemovitých věcí společnost ACM Money Česká republika, a.s.. Toto věcné břemeno bylo zřízeno na dobu do splacení tohoto závazku a omezuje oceňovaný podíl v rozsahu 100%. Vzhledem k tomu, že ke dni ocenění není známa přesná výše této pohledávky, bylo ocenění provedeno z obvyklého nájemného v místě, a vzhledem k tomu, že nebyl k dispozici dostatečný počet realizovaných pronájmů, byly pro ocenění použity vzorky z realitní inzerce s použitím redukčního koeficientu. Byt 2+1 70 m 2 Liteň 8.500 Kč/měsíc 121 Kč/m 2 /měsíc Byt 3+1 66 m 2 Zdice 8.000 Kč/měsíc 121 Kč/m 2 /měsíc Byt 2+kk 55 m 2 Lochovice 7.600 Kč/měsíc 138 Kč/m 2 /měsíc Byt 2+kk 51m 2 Hořovice 6.200 Kč/měsíc 122 Kč/m 2 /měsíc Byt 1+1 18 m 2 Vráž 3.000 Kč/měsíc 167 Kč/m 2 /měsíc Průměrné nájemné 6.600 Kč/měsíc 134 Kč/m 2 /měsíc Redukční koeficient 0,85 0,85 Obvyklé nájemné 5.661 Kč/měsíc 114 Kč/m 2 /měsíc Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Bytová jednotka: Výměra: 39,64 m 2 Jednotková cena: 1 368,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 39,64 m 2 * 1 368,- Kč/m 2 /rok = 54 227,52 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 54 227,52 Kč/rok * 100 % = 54 227,52 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 54 227,52 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 54 227,52 Kč * 5 let = 271 137,60 Kč Věcné břemeno užívání - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 271 137,60 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Ocenění věcného břemene činí = 135 568,80 Kč - 9 -
- 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, PhD. č.j. 178 EX 2 532/11-36 ze dne 24.9.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 560 ze dne 24.9.2014 4 Smlouva o zřízení věcního břemena ze dne 24.5.2014 2 Snímek katastrální mapy ze dne 9.11.2014 1-11 -
Fotodokumentace - 12 -