ZNALECKÝ POSUDEK č. 2365/2013 O ceně obvyklé řadového rodinného domu v ul. Tovačovského č.p./ č.o. 2697/17s pozemky č.par. 4915 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 4916 zahrada v obci Prostějov, okres Prostějov, kat. území Prostějov, kraj Olomoucký. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Prostějově 28 EXE 1095/2011-15 064 EX- 505/11-21 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 18.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti řadového rodinného domu v ul. Tovačovského č.p./ č.o. 2697/17s pozemky č.par. 4915 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 4916 zahrada v obci Prostějov, okres Prostějov, kat. území Prostějov, kraj Olomoucký. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Tovačovská 2697/17 796 01 Prostějov Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Prostějov Katastrální území: Prostějov Počet obyvatel: 44 234 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.2.2015 za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 1455 - kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Jan Chudožilov, Na Příhoně 2217/9, 796 01 Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Petr Chudožilov, Tovačovského 2697/17, 796 01 Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jan Chudožilov, Na Příhoně 2217/9, 796 01 Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Petr Chudožilov, Tovačovského 2697/17, 796 01 Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Město Prostějov je bývalé okresní město a leží cca 20 km od krajského města Olomouc. Město s vyšší občanskou vybaveností (MŠ, ZŠ, střední školy, nemocnice, banky, obchodní centra, katastrální úřad a soud). Nemovitost je řadový rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží v zástavbě rodinných domů v blízkosti centra města. Příjezd po místní jednosměrné komunikaci s omezeným parkováním na ulici. V komunikaci jsou uloženy přípojka elektřiny, obecní kanalizace, vodovod a zemní plyn. Vstup do domu je z chodníku a chodbou lze projít do vnitřního traktu, kde je oplocená zahrada a zděná kolna ve špatném technickém stavu. Nemovitost byla přístupná, a proto lze přesně stanovit technické vybavení a dispozici rodinného domu. Nemovitost byla postavena cca v roce 1930 jako zděný rodinný dům nepodsklepený s dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou. V roce 2010 byla provedena oprava střechy nová pálená krytina, klempířské prvky pozink, osazena plastová okna. Stavba je na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné kombinované kámen a cihelné na 600mm, vnější omítka břízolit, vnitřní vápenné, stropy dřevěné povalové se záklopem, střecha sedlová s pálenou krytinou. Okna plastová, podlaha dlažby a dřevěné. Schodiště kamenné. Vytápění je plynovými kamny VAW, ohřev teplé vody bojler. V loňském roce byla započata kompletní rekonstrukce I.NP- vis foto. Dispozice: V I.NP je chodba se schodištěm, WC, kuchyně, spíž a tři místností vše v rekonstrukci. V II.NP je chodba dva pokoje, kuchyně, spíž, WC a koupelna. Podkroví je stavebně neupraveno půda. Technický stav nemovitosti je v rekonstrukci. Příslušenstvím je přípojky inženýrských sítí (obecní voda, kanalizace, elektřina zemní plyn, kolna na dvorku, zpevněné plochy a porosty s oplocením zahrady. Nemovitost má zapsáno ve výpisu z katastru věcné břemeno práva užívání pro Chudožilovou Marii a Chudožilového Pavla. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02-4 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0,960 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Prostějov Stáří stavby: 85 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 169,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 9,9*8,8 = 87,12 m 2 II.NP: 9,9*8,8 = 87,12 m 2 zastřešení s půdou: 9,9*8,8 = 87,12 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 87,12 m 2 2,75 m II.NP: 87,12 m 2 2,65 m zastřešení s půdou: 87,12 m 2 1,98 m Obestavěný prostor I.NP: (9,9*8,8)*(2,75) = 239,58 m 3 II.NP: (9,9*8,8)*(2,65) = 230,87 m 3 zastřešení s půdou: (9,9*8,8)*(1,98) = 172,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 642,95 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 87,12 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 261,36 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, - WAF II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - I -0,10 rekonstrukce I.NP 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,459 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 5 i = 1-6 -
Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 169,- Kč/m 3 * 0,459 = 995,57 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 642,95 m 3 * 995,57 Kč/m 3 * 0,970 * 1,050= 651 943,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 651 943,61 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,990 = 0,960 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 300,- 0,960 1 248,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4915 169,00 1 248,00 210 912,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 4916 237,00 1 248,00 295 776,- Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 506 688,- Pozemky - zjištěná cena = 506 688,- Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 651 943,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 651 943,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 506 688,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 506 688,- Kč Celkem 1 158 631,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 148 631,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 651 943,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 651 943,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 506 688,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 506 688,- Kč Celkem 1 158 631,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 158 631,60 Kč - 9 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 158 630,- Kč slovy: Jedenmilionjednostopadesátosmtisícšestsettřicet Kč ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1.Prodej rodinného domu 165 m2 Brodek u Konice, okres Prostějov Celková cena: 590 000 Kč Prodej rodinného domu o dvou samostatných bytových jednotkách 2+1, každá asi 80m2. Ke každému bytu náleží zimní zahrada a skládek. Přízemní byt prošel částečnou rekonstrukcí, má plastová okna, nové rozvody vody a odpady, upravenou koupelnu. Možnost půdní vestavby a vytápění krbovými kamny. Dům v oblasti Drahanské vrchoviny, v okolí krásná příroda a lesy. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 132 m2 Užitná plocha: 165 m2 Plocha pozemku: 132 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 220V, 380V Doprava: Silnice - 10 -
2.Prodej rodinného domu 150 m2 Slatinky, okres Prostějov Celková cena: 1 490 000 Kč Dvoupodlažní, dvougenerační dům o podlahové ploše cca 130m2. Dispozice: přízemí: obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem, koupelna s WC, ložnice, velký průjezd. I.NP: velký obývací pokoj, ložnice, kuchyň s jídelním koutem, koupelna s WC. Tento byt má samostatné plynové ÚT a je možno jej ihned užívat. V přízemí započata rekonstrukce topení (oddělení spodní a horní části domu). Na dvoře malá budova, která sloužila jako sklad dřeva naproti sklep, který byl využíván jako sklad ovoce a zeleniny. Ze dvora vstup do zahrady o výměře 160m2. Elektřina 400V/230, kanalizace a voda obecní. Možnost přikoupení zahrady o výměře 441m2 ve vzdálenosti cca 100m od domu. Dobrá dostupnost do Prostějova a Olomouce. Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: V bloku Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 272 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 432 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V 3.Prodej rodinného domu 150 m2 Prostějov - Žešov, okres Prostějov Celková cena: 690 000 Kč Prodej zemědělské usedlosti Prostějov - Žešov, 5+1, zastavěná plocha 594m2, zahrada 699m2, el. 220-380, vlastní studna, ob. voda, kanalizace, plynové topení. Nutná celková rekonstrukce, vhodné k bydlení i podnikání. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 594 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 1293 m2-11 -
4.Prodej rodinného domu 193 m2 Mojmírova, Prostějov Celková cena: 1 490 000,-Kč Nabízíme k prodeji cihlový RD3+1 v Prostějově. Dům je částečně podsklepen, s dvorkem a verandou. Dům prošel rekonstrukcí. Nová plastová okna, dveře Euro, nové rozvody elektřiny, plynu, započatá rekonstrukce sociálního zázemí, nové omítky a stropy. Bytová jednotka je velmi atypicky řešena, možnost vybudování dvou samostatných jednotek 1+1(1+kk).Je možná i půdní vestavba. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 193 m2 Plocha podlahová: 193 m2 Plocha pozemku: 193 m2 Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 220V, 380V - 12 -
ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. Při porovnání s nabízenými a prodanými rodinnými domy je nutné přihlédnout ke stáří bytového domu, technickému stavu rekonstrukce, která vyžaduje velkou investici do kompletního dokončení bytu v I. NP. Cena vyhlášková...1 158 630,- Kč Cena obvyklá v místě a čase...960 000,-Kč Hodnotu věcného břemene pro užívání lze stanovit: pro Pavla Chudožilova na částku... 150 000,- Kč pro Marii Chudožilovou na částku... 150 000,- Kč Tato hodnota není odečtena. Cenu obvyklou za polovinu nemovitosti lze stanovit na...390 000,- Kč Ve Vejprnicích 18.2.2015 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2365/2013 znaleckého deníku. - 14 -