ZNALECKÝ POSUDEK č. 2290/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.3 v ul. Plzeňská č.p.52 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 647/1, 647/2 a 647/3 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Příbram, kraj Středočeský Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 23EXE 373/2014-18 064 EX- 45/14-13 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 18.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č.3 v ul. Plzeňská č.p.52 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 647/1, 647/2 a 647/3 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Příbram, kraj Středočeský 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.3 Adresa předmětu ocenění: Plzeňská 52 261 01 Příbram I Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Počet obyvatel: 33 553 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 420,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.7.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 9743 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření a od předsedy SBJV p. Klindera - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Ivan Brudnyak, Plzeňská 52, 261 01 Příbram I, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 525 / 22434 Ivan Brudnyak, Plzeňská 52, 261 01 Příbram I, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 525 / 22434 6. Dokumentace a skutečnost - bytová jednotka nebyl přístupná - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Město Příbram (dříve okresní město) je s počtem obyvatel cca 35 000. Ve městě je veškerá občanská vybavenost obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení, policie, škola, střední škola, soud, banky včetně několika nákupních center a další. Město je dopravně napojeno na ČD, autobusy ČSAD. Nemovitost je v zástavbě původních zděných hornických bytových domů v těsné blízkosti centra obce v sousedství je nákupní centrum. Vlastní bytový dům, postavený v padesátých letech minulého století, je v zástavbě bytových domů navazující na starou zástavbu. Nemovitost je o 4. NP bez výtahu s pultovou střechou a s jedním podzemním podlažím ( sklepy a společné prostory). Objekt je v původním stavu, pouze vyměněna okna za plastová na vlastní náklady nájemníků. V den ohledání byla započata revitalizace zateplení. Příjezd k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Bytová jednotka je v 1.NP o velikosti 2+1 se sociálním zařízením a předsíní a sklepní kójí umístěnou v I.PP. Byt je stavebně neupraven -původní umakartové bytové jádro se zařizovacími předměty vana, umyvadlo a původní linkou. Sporák je plynový s troubou. Nemovitost je obydlena. V den ohledání nebyla nemovitost přístupná. Informace o bytě jsou získané od předsedy SVJ pana Kindery. Dodávka teplé vody a tepla je z místní výtopny( ústřední vytápění). Technický stav odpovídá stáří. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje a podíl na společných prostorech s pozemky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemky pod BD II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 4-4 -
i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 420,- 1,030 1 462,60 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 647/1 195,00 1 462,60 285 207,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 647/2 221,00 1 462,60 323 234,60 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 647/3 199,00 1 462,60 291 057,40 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 899 499,- Pozemky - zjištěná cena = 899 499,- Kč - 5 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 899 499,- Kč 899 499,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 899 499,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 64 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 17 109,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy bytová jednotka: ( * 1,00 = 47,70 m 2 15,4+17,1+8,7+3,5+2,1+0,9 ) sklep: ( 0,9 ) * 0,10 = 0,09 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 47,79 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - pouze sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 64 let: s = 1-0,005 * 64 = 0,68 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,68 = 0,514 i = 1-6 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m I 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,020 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 17 109,- Kč/m 2 * 0,514 = 8 794,03 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 47,79 m 2 * 8 794,03 Kč/m 2 * 0,970 * 1,020= 415 811,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 415 811,87 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 899 499,- Kč Spoluvlastnický podíl: 525 / 22 434 Hodnota spoluvlastnického podílu: 899 499,- Kč * 525 / 22 434 = 21 050,06 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 21 050,06 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 436 861,93 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 436 861,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 436 861,90 Kč Celkem 436 861,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 436 861,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 436 861,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 436 861,90 Kč Celkem 436 861,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 436 861,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 436 860,- Kč slovy: Čtyřistatřicetšesttisícosmsetšedesát Kč - 9 -
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Prodej, byt 2+1, 46 m2, celková cena: 669 000 Kč za nemovitost Adresa: Nádražní, Příbram - Příbram IV Stavba: Panelová Plocha podlahová: 46 m2 Sklep: Ano Popis:Prodej bytu 2+kk o celkové ploše 46 m2, OV, Příbram IV, ul. Nádražní. Byt se nachází v pátém patře panelového domu s výtahem, který je po kompletní revitalizaci zateplení fasády, nový výtah, plastová okna, měřáky na topení, vstupní prostory, poštovní schránky. Byt je po částečné rekonstrukci, v koupelně velký sprchový kout, podlahy jsou plovoucí, keramické, byt celkově teplý, prosvětlený, ve velmi zachovalém stavu. K bytu též náleží sklepní kóje, společné prostory jsou čisté upravené. Okolí domu je udržované, parkovací místa před domem. V místě téměř veškerá občanská vybavenost, dětské hřiště cca 200 m. 2.Prodej, byt 2+1, 52 m2, celková cena: 799 000 Kč za nemovitost Adresa: Milínská, Příbram Stavba: Panelová Užitná plocha: 52 m2 Sklep: Ano Popis: Bytová jednotka o dispozici 2+1 ve 2.patře, 52 m2 v osobním vlastnictví se nachází v ul. Milínská, Příbrami III. V bytové jednotce jsou plastová okna, topení s termoventily a měřiči tepla, stoupačky v plastu. Okna na klidnou část ulice. V bytě velká chodba s úložným prostorem. Byt je v udržovaném a čistém stavu. K bytu náleží 1 sklep a komora na patře bytu. Veškerá občanská vybavenost do 3 min. od domu škola, školka, obchody, náměstí, MHD, Bus Praha. Bytová jednotka není zatížena exekucí. 3.Prodaný, byt 2 +1 se sklepem 48,5 m2, celková cena: 650 000 Kč Adresa: Plzeňská, Příbram I Budova: Panelová Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha podlahová: 48,5 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Prodaný byt v OV v centru Příbrami poblíž náměstí TGM. Jedná se o byt v 4.NP kompletně zrekonstruovaného panelového domu s obytnou plochou 48,5 m2. V bytě jsou nová plastová okna a francouzské dveře orientované na východ, kuchyňský kout s elektrickým sporákem, obytná část a koupelna s vanou a toaletou. K bytu náleží sklep v I.PP. V okolí domu najdeme veškerou občanskou vybavenost, obchody, úřady, restaurace, zastávku MHD i park. - 10 -
ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými byty v lokalitě města Příbram o velikosti 2 +1 se sklepem o podlahové ploše cca 49 m2 se sociálním zařízením. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi. Byt je v původním stavu ( umakartové jádro) a stav odpovídá stáří s nutností investice do rekonstrukce oprav způsobených užíváním bytové jednotky. Cenu obvyklou za bytovou jednotku s příslušenstvím a podílem na pozemcích lze v místě a čase stanovit na částku...600 000,- Kč Ve Vejprnicích 18.7.2014 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2290/2014 znaleckého deníku. - 11 -