Ing. Bohuslav Štencl oceňování nemovitého majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 5013 23/2010 zjištění tržní ceny nemovitosti - pozemku p.č. 926 zahrady, LV č. 4260, v obci Klobouky u Brna, k.ú. Klobouky u Brna, okres Břeclav, kraj Jihomoravský. Objednatel ocenění: Mgr. Roman Pešek - dražebník Olomouc, Šantova 2 Účel ocenění: zjištění obvyklé tržní ceny nemovitosti Ocenění vypracoval: Ing. Bohuslav Štencl Olomouc, Rooseveltova 117 tel., fax.: 585 225 499 585 223 012 602 725 436 Datum místního šetření: 09.02.2010 Počet listů ocenění: 11 Počet vyhotovení ocenění: 2 V Olomouci, dne 11. února 2010
1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU 1.1. Údaje o nemovitosti ------------------------------ Oceňován je pozemek p.č. 926 zahrada, situovaný v okrajové části zástavby obce na ulici Krajní v Kloboukách u Brna. Pozemek je rovinatý, v části svažitý, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, které jsou vedeny v přilehlé komunikaci. Přístup k pozemku je z veřejné komunikace - ulice Krajní p.č. 915 ve vlastnictví města Klobouky u Brna. K datu vypracování ocenění není pozemek zastavěný, je situován v obytné zástavbě, okolní zástavbu tvoří rodinné domy. 1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ------------------------------------------------------------ - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4260 pro k.ú. Klobouky u Brna vypracovaný dálkovým přístupem do katastru nemovitostí ze dne 26.6.2009 - Informace o parcele (nahlížení do katastru nemovitostí) ze dne 15.2.2010 - Kopie katastrální mapy (nahlížení do katastru nemovitostí) ze dne 8.2.2010 - vlastní databáze odhadce - informace z realitního tisku, internetu - fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.3. Vlastnické a evidenční údaje -------------------------------------- k.ú. : Klobouky u Brna obec : Klobouky u Brna okres : Břeclav kraj : Jihomoravský vlastníci : SJM Běluša Michal a Bělušová Petra, Klobouky u Brna, Krajní 309/10 pozemky : 926 zahrada o výměře 1147 m 2 list vlastnictví : 4260
Základní datová karta Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 5013-23/2010 Typ nemovitosti : 1.16. Pozemek (určený pro výstavbu rodinného domku) Předmět ocenění : Pozemek p.č. 926, LV č. 4260 Kraj : Jihomoravský kraj Město/obec: Klobouky u Brna Poč. obyv.: 2268 Kat. území : Klobouky u Brna Ulice : Krajní č.p. : L.V.č. : 4260 Objednatel: Mgr. Roman Pešek, Olomouc, Šantova 2 Zpracováno pro dražebníka Vlastník: Běluša Michal a Bělušová Petra, Krajní 309/10, 691 72 Klobouky u Brna podíl SJM Fotodokumentace: Rizika * byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) * k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup * pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy - pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. * pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno * pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD - k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí Komentář k rizikům Na nemovitosti vázne věcné břemeno vedení č.d. 923/34, dle kupní smlouvy ze dne 27.11.1937 - ocenění je provedeno bez vlivu tohoto břemene. Obvyklá cena současná: Kč 520.000,-- Obvyklá cena budoucí: Kč 0.00 Cena minimální v rekonstrukci: Kč 0.00 Vyhodnocení kupní smlouvy Není vyhodnoceno. Poznámka Oceňován je pozemek situovaný na ulici Krajní v Kloboukách u Brna. Pozemek je rovinatý, v části svažitý, nezastavěný, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, které jsou vedeny v komunikaci. Přístup k pozemku je z ulice Krajní p.č. 915 ve vlastnictví města Klobouky u Brna. Jedná se o segment trhu, kde trvá poptávka po pozemcích určených v souladu s územním plánem obce k zastavění rodinným domem. Po období značné a trvalé poptávky došlo i v tomto segmentu trhu k mírné stagnaci, která je doprovázena stagnací či mírným poklesem obchodovaných cen. Pozitivním faktorem je poloha obce, místní poloha okrajové části zástavby v místě bez rušivých vlivů, v klidové zóně a možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Přílohy : Výpis z katastru nem. LV č. 4260, snímek z katastrální mapy ze dne 24.2.2010 Vypracoval : Ing. Bohuslav Štencl, licence č. 0545 Dne : 11.2.2010 ACONS verze 10.23, platná od 1.4.2009
Příloha pozemek Výměra pozemků celkem [m 2 ] 1147 Informace o pozemku Oceňován je pozemek určený územním plánem obce k zastavění rodinným domem. Pozemek je rovinatý, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. K datu ocenění není pozemek zastavěný. Na pozemku je situována kopaná studna s ručním čerpadlem a zemní sklep, pozemek je oplocen, v uliční části je umístěna branka. Poloha s ohledem na využití pozemku Jedná se o vhodnou polohu k výstavbě rodinného domu, v okrajové části obce s úplnou infrastrukturou. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy v zástavbě podél uliční komunikace.
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Analýza obvyklé ceny pozemku V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, technická infrastruktura, úroveň občasnké vybavenosti. Vybrané objekty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Cena pozemku byla určena porovnáním s prodejem srovnatelných a inzerovaných pozemků v dané lokalitě v obci Klobouky u Brna. Porovnávané pozemky: Pozemek č.1. Pozemek o výměře 1147 m 2, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna Jedná se o pozemek určený pro výstavbu RD, v blízkosti centra města, v polovině pozemku mírně stoupá, k pozemku patří sklep cca 35 m 2, poloha okrajová část obce, stejná lokalita, sítě srovnatelné, kompletní. Nabídková cena v RK I.E.T.Reality činí 750,-- Kč/m 2, tj. 860.250,-- Kč. Pozemek č.2. Pozemek o výměře 1801 m 2, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna Jedná se o pozemek určený pro výstavbu RD, poloha okrajová část obce, stejná lokalita, sítě srovnatelné, kompletní. Nabídková cena v RK REAL SPEKTRUM GROUP a.s. činí 700,-- Kč/m 2, tj. 1,260.700,-- Kč. Pozemek č.3. Pozemek o výměře 1800 m 2, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna Jedná se o pozemek určený pro výstavbu RD, sítě u pozemku, v nové zástavbě, poloha okrajová část obce, stejná lokalita, sítě srovnatelné, kompletní. Nabídková cena v RK Sdružení reality Tomková s.r.o. činí 600,-- Kč/m 2, tj. 1,080.000,-- Kč. Dále dle zjištění u realitních kanceláří působících v regionu byly v posledním období obchodované ceny srovnatelných pozemků se srovnatelným účelem využití, tj. pro výstavbu RD ve srovnatelných lokalitách v cenách 400,-- - 600,-- Kč/m 2. Na základě vyhodnocení inzerovaných a obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných pozemků ve srovnatelných lokalitách se v současnosti pohybují v rozpětí cen 450,-- 750,-- kč/m 2 pozemku s ohledem na místní polohu, polohu obce, dopravní dostupnost, technickou infrastrukturu a úroveň občanské vybavenosti Na základě porovnání byla obvyklá cena odhadnuta v úrovni 450,-- Kč/m 2 S Silné stránky nemovitosti - vhodná místní poloha z pohledu rušivých vlivů - možnost napojení na kompletní technickou infrastrukturu Slabé stránky nemovitosti - méně výhodný tvar parcely pro zastavění
Obvyklou tržní cenu oceňovaného pozemku stanovuji na základě porovnání ve výši 450,-- Kč/m 2. Seznam příloh: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 4260 pro k.ú. Klobouky u Brna vypracovaný dálkovým přístupem do katastru nemovitostí ze dne 26.6.2009 - kopie katastrální mapy (nahlížení do katastru nemovitostí) ze dne 24.2.2010 - mapa regionu V Olomouci, dne 11. února 2010 Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc
Další fotodokumentace