ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 18/06/2013 o ceně nemovitostí - domu č.p. 198 na st.parc.č. 271 se součástmi a příslušenstvím v kat.území Horní Lipová, Obec Lipová lázně, okr.jeseník. Objednavatel posudku: Účel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ - SEVER Soudní exekutor JUDr.Vendula Flajšhansová Divadelní 1028/3a 301 00 P l z e ň Zjištění administrativní a obvyklé ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 28.května 2013 Posudek vypracoval: Ivan Irovský Josefa Hory 1293 790 01 J e s e n í k T 584 412 013 603 258820 E-mail ivanirovsky.ire@tiscali.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran a přílohy.
V Jeseníku, dne 30.května 2013-2 -
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Jsou to nemovitosti situované v zastavěné části obce, těsně u státní silnice Jeseník Hanušovice, v místě jsou inženýrské sítě, pozemky jsou oploceny, původní hlavní stavba je v užívání více jak stodvacet let, v r.1982 byla provedena přístavba domu, je bez údržby, ve stavu odpovídajícímu stáří a užitým prvkům dlouhodobé životnosti. Zahrady jsou osázeny trvalými porosty, venkovní úpravy jsou v min.rozsahu. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí, snímek kat. mapy, šetření na Kat.úřadu, obecním a stavebním úřadu, - prohlídka nemovitosti se zaměřením s účastí vlastníka dne 28.5.2013 - konzultace s Rel.kancelářemi v regionu - zjištění obvyklé ceny - literatůra: o Zákon č.151/1997 Sb. a provádějící vyhlášky o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí o Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I, II 1.3 Vlastnictví oceňované nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví SJM Ocelka Zdeněk a Jaroslava, Lipová lázně 198 LV č. 15, Ocelková Jaroslava, Lipová lázně 198 LV č. 545 a jsou evidovány na LV č. 15, 545 v kat.území Horní Lipová, Obec Lipová lázně, okr.jeseník 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Venkovní úpravy 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Stavební pozemek - p.č.271 4) Stavební pozemek - p.č.148/2 - LV č.545 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Venkovní úpravy Jsou to běžné venk.úpravy ploty, brána a branka, přípojky na sítě. 2.1.1 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 10 vyhlášky. 2.1.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou 2.174.336.00-3 -
2.1.1.2 Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč 2.174.336,- 4% ze zjištěné ceny = Kč 86.973,44 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 86.973,- 2.2 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky. 2.2.1 Popis je to podsklepená stavba, přízemní bez podkrovím, střecha sedlová s krytinou z eternit.šablon, klempíř.prvky z FeZn, fasáda stříkaný břizolit - poškozená, okna dřevěná zdvojená, podezdívka z kamene, stropy rovné polospalné, klenba, dvouvrstvé štukové omítky, vnitřní obklady standardní, schodiště dřevěné na půdu, podlahy betony, koberce plynovod v domě připojen není.v kuchyni je sporák na PB. Koupelna není. Záchod splachovací. vytápění ÚT na pevná paliva, ohřev TUV komb.ohřívač, elktroinstalace 220 V a zásuvka 380 V na fasádě, s jističi, rozvody vody a kanalizace standardně provedeny. Bleskosvod není. Dispozice - 1.PP - sklepy, kotelna, garáž 1.NP - veranda, chodba, 4 pokoje, kuchyně, WC, lázeň, komora 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.2.3 Obestavěný prostor spodní stavb 14,00*5,50*0,90 = 69.30 m 3 Vrchní stavba 6,00*8,35*5,65+14,00*5,50*5,65+ 1,80*3,00*3,00+1,80*3,00*3,00 = 750.52 m 3 Zastřešení 6,00*8,35*3,30/2+14,00*5,50*3,30/ 2 = 209.71 m 3 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 1029.53 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.05400 100% -0.054 26. Ostatní podstandard 0.04000 100% -0.04-0.094 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. - 4 -
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.094) = 0.9492 2.2.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 2-0.05 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem -0.05 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.05 = 0.950 2.2.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 2 0.03 Vyhledávané ( lázeňská místa typ B, ) 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 2 0.00 Základní síť obchodů a služeb, pohostinské zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 2 0.00 Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 0.05 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 3 0.00 Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.10 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.10 = 1.100-5 -
2.2.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 3 0.02 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 2 0.6300 Stavba v dobrém stavu (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.6+0.00 pro stáří 100 let) Celkem 0.03 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.03) x 0.6300 = 0.649 2.2.8 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.115,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6780 I = It x Ip x Iv = 0.950 x 1.100 x 0.649 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.111,97 Cena za celý obestavěný prostor 1029.53 m 3 = Kč 2.174.336,47 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 2.174.336,- - 6 -
2.3 Stavební pozemek - p.č.271 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Úprava ceny pozemku Omezení užívání pozemku: chráněná krajinná oblast (až -3%) -3% 2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 90,71 (35 + (2397-1000) x 0.007414) x 2.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 90,71 Po započtení -3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 87,99 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7720 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 145,77 Cena za celou výměru 115.00 m 2 = Kč 16.763,77 Stavební pozemek - p.č.271 Cena celkem Kč 16.764,- 2.4 Stavební pozemek - p.č.148/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.4.1 Úprava ceny pozemku Omezení užívání pozemku: chráněná krajinná oblast (až -3%) -3% 2.4.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 90,71 (35 + (2397-1000) x 0.007414) x 2.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 90,71 Po započtení -3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 87,99 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7720 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 145,77 Cena za celou výměru 290.00 m 2 = Kč 42.273,86 Stavební pozemek - p.č.148/2 Cena celkem Kč 42.274,- 2.5 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.5.1 Popis Jsou to p.č.941/2, 942/2, 1610. - 7 -
2.5.2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 210+304+1200 = 1714.00 m 2 2.5.3 Úprava ceny pozemku Omezení užívání pozemku: chráněná krajinná oblast (až -3%) -3% 2.5.4 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 90,71 (35 + (2397-1000) x 0.007414) x 2.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 90,71 Po započtení -3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 87,99 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7720 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 145,77 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 58,31 Cena za celou výměru 1714.00 m 2 = Kč 99.941,24 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 99.941,- 2.6 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. 2.6.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 3. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 1714.00 99941.00 Celková výměra a cena 1714.00 99941.00 Jednotková cena pozemků = 99941.00 / 1714.00 = 58.3086 2.6.2 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 29.154,32 ( 500.00 m 2 x 58,31 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 1.311,94 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 1.312,- - 8 -
3. REKAPITULACE 1) Venkovní úpravy Kč 86.973,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 2.174.336,- 3) Stavební pozemek - p.č.271 Kč 16.764,- 4) Stavební pozemek - p.č.148/2 LV č.545 Kč 42.274,- 5) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 99.941,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 1.312,- Zjištěná výsledná cena Kč 2.421.600,- Slovy: Dvamilionyčtyřistadvacetjedentisícšestset Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 9.9.1980 č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 18/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu. Ivan Irovský Josefa Hory 1293 790 01 J e s e n í k V Jeseníku, dne 30.května 2013-9 -
STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY Formulace obvyklé ceny Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování majetku". Dle 2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení. Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Volba oceňovacích metod Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi - a) srovnávací hodnoty b) věcné hodnoty c) výnosové metody s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných. V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Tato reprodukční - administrativní cena nemovitostí- celku činí 2.421.600,- Kč Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Stále ještě téměř regulované nájemné, není cenová mapa nájmů, žádný výnos, domy se minimálně pronajímají. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Ocenění - Zpracovatel ocenění použil při tomto způsobu ocenění databanku realizovaných prodejů nemovitostí v regionu různých realitních kanceláří, se zvláštním zaměřením na předmětný segment trhu. Je možno konstatovat, že na trhu poptávka po nemovitostech obecně, a v této lokalitě zejména, je poměrně malá. Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než event.hodnota výnosová a vzhledem ke stavu, k věcné hodnotě podstatně nižší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací. - 10 -
Po provedené analýze trhu lze konstatovat, že se podařilo získat dostatečné množství informací o realizovaných prodejích a nabídkách k prodeji srovnatelných nemovitostí. K porovnání budou použity informace z vlastní databáze znalce o prodejích realizovaných během posledních 18 měsíců a aktuální nabídky realitních kanceláří ve srovnatelných obcích. Nemovitost, tj. rodinný dům č.p.198 včetně pozemků a všech součástí a příslušenství, bude srovnávána jako celek. Parametry jednotlivých nemovitostí jsou shrnuty v tabulkách: Název: Rodinný dům č.p.198, Lipová - lázně Popis: viz výše v admin.ocenění Druh nemovitosti: rodinný dům Poloha: Samostatný objekt Stáří objektu: 120 roků Stav objektu: Dobrý -standardní Počet NP: 1 Počet PP: 1 Výměra pozemků: 2149 m² Zast. plocha domem: 132,0 m2 Garáž: V domě Podkroví: není Konstrukce: Zděné smíšené zdivo Přípojky: K dispozici - voda kanalizace, komunikace Příslušenství: Vedl.stavba 1 x, oplocení, přípojky na inž.sítě Název: RD 4+1, Domašov u Jes., Bělá pod Pradědem Popis: částečně podsklepený s obytným přízemím a podkrovím, střecha sedlová, krytina eternit. šablony, dům zděný cihlový, omítky vápenné štukové. Chalupa je před rekonstrukcí Elektroinstalace 220/380. Stávající stavební konstrukce jsou z klasických stavebních materiálů, zdivo cihelné, stropy částečně rovné i klenbové. Je těsně u silnice, pod úrovní nivelety. Druh nemovitosti: rodinný dům Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 120 Stav objektu: před rekonstrukcí Počet NP: 2 (vč.podkr) Počet PP: 1 Výměra pozemku: 785 Zastavěná plocha: 180 Garáž: Mimo dům Podkroví: ano Konstrukce: zděná Přípojky: veř.vodovod a kanalizace, elektropřípojka venkovní, zemní plyn Příslušenství: Kolna, trvalé porosty, oplocení Cena: 550.000,00 Kč Prodáno : 02/2013 Název: RD se 2 b.j. Ondřejovice, Zlaté Hory Popis: RD, nepodsklepený s obytným přízemím a podkrovím, střecha sedlová, krytina eternitové šablony, omítky vápenné štukové. Stavba je tvořena z klasických stavebních materiálů, základy kamenné, zdivo cihelné, stropy dřevěné rovné, okna dřevěná dvojitá. Druh nemovitosti: rodinný dům Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 Stav objektu: dobrý Počet NP: 2 (vč.podkr.) Počet PP: 1 Výměra pozemku: 889 Zastavěná plocha: 125-11 -
Garáž: samostatně stojící Podkroví: ano Konstrukce: zděná Přípojky: voda ze studny, kanalizace do žumpy, elektropřípojka venkovní Příslušenství: trvalé porosty, oplocení, doplňková stavba Cena: 790.000,00 Kč Nabídka: RK ČeskéReality Dle obchodovaných obdobných nemovitostí v regionu, dle vlastní databáze a realizovaných prodejů několika realitních kanceláří, působících na Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal, Reality Jeseník, atd. ), s ohledem na výše citované skutečnosti, zejména hluk a otřasy z komunikace, stanovuji tržní hodnotu uvedenou níže PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ nemovitost je zatížena Okresního soudu o nařízení exekuce, pro které je zpracováno toto ocenění. usnesením REKAPITULACE CEN 1. a)dům č.p. 198 (se souč.a přísl. LV č.15) administrativní cena 100% 2.379.326,- Kč b) Stavební pozemek - p.č.148/2 LV č.545 administrativní cena 42.274,- Kč 2. a)dům č.p. 198 (se souč.a přísl. LV č.15) obvyklá cena tržní celek 850.000,- Kč a1) Dům č.p. 198 (se souč.a přísl. LV č.15) obvyklá cena tržní podíl ½ 400.000,- Kč 3. Práva a závady na nemovitosti 0,- Kč V Jeseníku, dne 30.května 2013 Ivan Irovský Horova 1293 790 01 J e s e n í k - 12 -
Dům č.p. 198 na parc.č.271 Pohledy ze zahrady Pohled od silnice - 13 -